Il mercato italiano della casa è cresciuto per il terzo anno consecutivo, e l’ultimo salto (+18,9% nel 2016) ha portato le compravendite a quota 534mila. D’altro lato – ripete il Rapporto Immobiliare delle Entrate – «la profondità̀ del punto di ribasso del ciclo degli acquisti non poteva proseguire ulteriormente, dato che l’abitazione è anche un bene d’uso primario». Siamo ancora lontani dai livelli pre-crisi, ma da allora è mutata anche l’incidenza degli acquisti di “prime case” sul totale (dal 61,8% del 2006 all’80% del 2016, sostiene Scenari Immobiliari). Vista da un’altra prospettiva: c’è stata una secca perdita d’interesse delle seconde case.

Costi d’acquisto e mantenimento a confronto
Di certo, comprare una seconda casa costa circa il doppio rispetto alla “prima”, cioè quella che figura come abitazione principale (vedi schema a lato). Prendendo ad esempio un immobile residenziale del valore di 150mila euro e con rendita catastale di 450 euro, “compravenduto” tra privati, la sola differenza fiscale tra prima e seconda casa (su imposte di registro e ipocatastali) è pari a oltre 4mila euro. E arriva a 9mila euro nel confronto tra acquisti soggetti a Iva (cioè da impresa), perché in questo caso il calcolo dell’aliquota avviene sul prezzo di cessione dichiarato e non sul “prezzo-valore” (rendita catastale moltiplicata per un apposito coefficiente). Se poi si ricorre al mutuo, il divario si amplia ancora, in funzione della diversa imposta sostitutiva trattenuta dalla banca (0,25% per la prima casa e 2% per la seconda): su un importo di 100mila euro, rispettivamente 250 e 2mila euro.

L’entità dell’onorario notarile è lasciata al mercato, ma è comunque rapportata al valore dichiarato, e nel caso di compravendite “prima casa” tra privati (dove vige il sistema del “prezzo-valore”) si riduce del 30 per cento. Potremmo quindi ipotizzare che per il passaggio tra privati di quest’appartamento, l’onorario sarebbe pari a 700 euro (prima) e mille euro (seconda casa). E la parte relativa alle operazioni di mutuo svolte contestualmente andrebbe sì a sommarsi, ma con uno “sconto”: così da giungere nel complesso a circa 1.500 (prima casa) e 1.200 euro (seconda). Le altre eventuali spese restano invece uguali: dalla provvigione dell’agente immobiliare (2,5% in media sul prezzo: 3.750 euro) ai costi di istruttoria e/o di perizia (di solito, 600 e 300 euro).

Ma il peso delle seconde case è ulteriormente gravato anche dopo la compravendita in sé, nella fase del possesso: quando gli immobili vengono colpiti da Imu e Tasi (che “risparmiano” invece le prime case, a meno che non siano di pregio) e da una tariffa elettrica poco agevolata (quella del gas è invece indifferente). Ipotizzando dunque un’ aliquota Imu-Tasi del 10,6 per mille, il costo sarebbe di circa 800 euro all’anno. Mentre la bolletta elettrica (che fa distinzione se l’intestatario è residente o meno), ponendo che la casa sia a Rapallo, per un consumo annuo di 2.700 kW costerebbe 700, anziché 518 euro: vero che la proporzione – sottolinea il portale Facile.it – sarebbe un po’ diversa se si calcolasse un impiego ridotto (magari trimestrale), perché la tariffa varia in base a scaglioni di consumo; ma questo nulla toglie all’evidenza del maggior esborso. Sommando tutte le voci – e operando ovviamente una forzatura, dato che a spese una tantum si aggiungono esborsi annuali – si arriva a un totale pari a 7.850 euro per la prima casa contro i quasi 15mila per la seconda.

Appel ridotto per gli investimenti
Da questi semplici calcoli emergono alcune ragioni dello scarso appeal delle seconde case. A testimoniare l’attuale squilibrio rispetto alle “prime” è lo stesso Consiglio nazionale del Notariato: i valori inseriti nel modello unico di registrazione da parte dei notai, su tutti gli atti di compravendita di fabbricati stipulati nel 2016, evidenziano che quelli con l’agevolazione “prima casa” (imposta di registro o Iva) sono stati pari al 49,3% del totale. Mentre le seconde case “nuove”, vendute cioè dalle imprese, hanno rappresentato solo l’11,7% circa del mercato; e quelle cedute da privati il 18 per cento. Naturalmente all’interno di uno stesso atto possono essere ricompresi anche più immobili, cioè le pertinenze. Come è un fatto che la quota di acquisti di prime abitazioni nuove da costruttori, quindi con l’Iva, sia solo del 7% (si veda l’altro articolo in pagina).

Ma è il concetto stesso di “seconda casa” ad esser mutato. Un aspetto che, secondo l’ad di Immobiliare.it Carlo Giordano, va anche oltre il pur evidente scoglio fiscale, e riguarda invece il cambiamento generale di un tipo di economia: «Il tempo di utilizzo degli immobili di vacanza si è ridotto, le famiglie sono cambiate, ci sono meno figli e questi sono più liberi, anche di scegliere le proprie vacanze; e così la seconda casa al mare o in montagna non è più percepita un buon investimento, com’era un tempo, quando oltretutto si poteva contare sulla sua “sicura” rivalutazione». «Ora più di prima – prosegue il manager – il fine non è comprare per sé ma mettere a reddito, attraverso la locazione breve». Senza considerare, comunque, che prima che l’investimento possa generare un flusso di reddito, bisogna ammortizzare gli elevati costi d’acquisto sopra descritti.

In sintesi: siamo in un fase di trasformazione non ancora completa, ma il mercato della seconda casa si avvia a diventare un mercato diverso, con agenzie immobiliari chiamate sempre più a svolgere il ruolo di agenzie turistiche. «Mutate le abitudini delle famiglie – chiosa Giordano – è mutata anche la considerazione verso questo tipo di immobili: per i quali non si ricerca più il possesso, ma l’utilizzo».

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