La possibilità di trovare su internet tutti i documenti relativi all’immobile che si vuole comprare e tutte le informazioni sulla procedura da seguire per aggiudicarselo all’asta ha facilitato negli ultimi anni l’accesso ai “non addetti ai lavori” a questo tipo di acquisto. Nei prossimi mesi il processo di digitalizzazione dovrebbe avere un’ulteriore accelerazione grazie alla definitiva attivazione del Portale delle vendite pubbliche, istituito dalla legge 132/2015 e gestito dal ministero della Giustizia. Il sito è già attivo ma raccoglie solo una piccola quantità di annunci.

La piena operatività dovrebbe però iniziare – proroghe e imprevisti a parte – tra meno di tre mesi, come previsto dal Dm del 5 dicembre 2017 pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 10 gennaio scorso, seguito dal Comunicato di adozione delle specifiche tecniche pubblicato il 20 gennaio.

Rivoluzione telematica
La normativa stabilisce non solo che transitino e siano consultabili dal Portale tutti gli avvisi di vendita relativi alle procedure in corso, ma anche – per quanto allo stato attuale sia difficilmente immaginabile – che tutto l’iter esecutivo avvenga via internet, dalla semplice richiesta di visita di un immobile in vendita alla partecipazione ai singoli esperimenti d’asta. Sarà quindi possibile fare offerte (e rilanci, in caso di incanto) per via telematica da tutta Italia, se non anche dall’estero.

«Una grossa novità attesa alla prova pratica – commenta il notaio Valentina Rubertelli, coordinatrice del settore aste del Notariato– ma che non dovrebbe cogliere impreparati i professionisti delegati dai Tribunali a svolgere ormai la quasi totalità delle aste, che in questi anni si sono dotati di strumenti ad hoc, ma che sono ancora in attesa delle ultime istruzioni operative del ministero. Il Notariato è attivo da tempo con una propria piattaforma telematica, la Ran, che ora è utilizzata soprattutto per le dimissioni pubbliche, ma che ha già veicolato procedimenti derivanti da fallimenti e procedure esecutive per un valore di quasi 184 milioni».

Procedimenti in diminuzione
Una volta a regime, il Portale permetterà probabilmente anche di monitorare il numero di procedimenti in corso e quello delle aggiudicazioni. In mancanza di dati ufficiali, il calo delle procedure è un trend che vede concordi gli operatori ma che è difficilmente quantificabile con precisione. Secondo il centro studi Sogeea, che da diversi anni scatta una fotografia sulle procedure esecutive residenziali in corso all’inizio di gennaio e all’inizio di luglio, la differenza tra le rilevazioni del 2017 e del 2018 è stata addirittura del 41%, con 19.960 procedure attive a inizio anno. L’Osservatorio di Assicom Ribes (Gruppo Tecnoinvestimenti) conta circa 234mila procedure (comprese quelle non residenziali) in tutto il 2017 con un calo di solo il 6% rispetto al 2016. Numeri simili a quelli di Astasy (nell’azionariato di Npls Re Solutions del Gruppo Gabetti) che stima gli asset residenziali al 70% del totale, ma il calo annuo aumenta al 12,4%.

Meno incagli e più trasparenza
A determinare la diminuzione in atto contribuiscono diversi fattori. In primo luogo il miglioramento dello scenario creditizio: da un lato i mutui sono diventati più convenienti – basti pensare ai tassi vicini allo zero e a come fino a pochi anni fa fosse difficile rinegoziare un finanziamento a condizioni più favorevoli – dall’altro c’è maggior selezione nel momento dell’accesso al credito, con il tasso di default che secondo Crif nel 2017 si è assestato all’1,7% (in calo di 0,7 punti negli ultimi 2 anni). Altri fattori determinanti, poi, sono stati la diminuzione del numero dei fallimenti e, più in generale, l’attenuazione della crisi e la ripresa degli scambi sul mercato immobiliare. Un contributo è arrivato anche dalla maggiore trasparenza che ha contribuito a far crescere la domanda e quindi con ogni probabilità le aggiudicazioni.

Ostacoli reali e culturali
L’arretrato però resta difficile da smaltire e sono ancora diversi i tentativi di asta che vanno deserti prima dell’aggiudicazione – in media 3,6 tentativi per una durata di oltre 5 anni della procedura secondo Assicom Ribes – anche a causa del permanere di una diffidenza di fondo verso questo strumento. «Gli ostacoli sono soprattutto psicologici e culturali, ormai tutti possono partecipare alle aste. Consiglierei di rivolgersi a un professionista – continua Rubertelli – solo nel caso ci siano reali difficoltà tecniche. In particolare, leggendo la perizia, occorre fare attenzione agli abusi edilizi che nei casi più gravi possono non essere sanabili nemmeno dopo l’aggiudicazione. Ma nella maggior parte dei casi il decreto di trasferimento del giudice cancella le iscrizioni pregiudizievoli sul bene». Un timore diffuso è la difficile liberazione dell’immobile occupato dai vecchi proprietari o da inquilini morosi. «È un’eventualità sempre più rara – dice il notaio – ora il giudice è obbligato a disporre la liberazione al momento dell’aggiudicazione, ma può farlo anche al momento dell’ordinanza di vendita. In questi casi l’aggiudicazione è più veloce. Il punto è che anche i pignorati devono capire che è loro interesse liberare la casa e conservarla al meglio: l’asta non estingue automaticamente tutto il debito e quindi è meglio agevolare la vendita velocemente e al maggior valore possibile».

Il valore all’incanto
Quando un’asta va deserta il giudice dispone infatti un abbassamento della base d’asta e in media oggi una casa viene aggiudicata al di sotto del 50% del valore di perizia. Da punto di vista dell’acquirente questo può essere un vantaggio, ma si deve tener conto che da un lato gli immobili più appetibili perdono meno valore perché ovviamente vengono assegnati più velocemente – se non venduti con accordi precedenti alla richiesta di esecuzione, una via sempre più seguita dalle banche laddove è possibile – dall’altro che i valori di stima possono essere fuorvianti perché redatti a volte anche alcuni anni prima dell’asta, in un contesto di mercato con quotazioni più alte. «Il 66% delle case in vendita ha un prezzo di partenza inferiore ai 100mila euro – nota Sandro Simoncini, presidente Sogeea – quota che sale all’88% se si prende in esame anche la fascia tra 100 e 200mila euro. Una conferma che gli anni della crisi hanno fiaccato soprattutto fasce di reddito medio-basse».

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