Una piccola collezione di torri moderne è la cifra indicativa del cambiamento del gruppo assicurativo Generali nell’approccio al real estate.
Le torri di Citylife, quella dove il gruppo trasferirà 3mila dipendenti da luglio e quella in costruzione per Pwc; l’edificio della Défense a Parigi per Saint Gobain. E ancora One Fencourt a Londra costruito e consegnato ai tenant o la quarta piccola torre che si potrebbe costruire ancora nell’ex zona Fiera a Milano. Sono una parte residuale di quei 26 miliardi di euro di portafoglio immobiliare del Leone di Trieste, ma incarnano il cambiamento. Il patrimonio, che unisce trophy asset di assoluto pregio accumulati nei secoli e immobili moderni, è stato gestito in passato in maniera conservativa, senza scostarsi da quel rendimento del 3,5-4% che molti giudicavano troppo prudente.
L’arrivo poco meno di un anno fa di Aldo Mazzocco alla guida del real estate segna un cambio di passo. Senza rivoluzioni, ma si parla di evoluzione. «Vogliamo attuare un piano – spiega Mazzocco – che porti al riposizionamento dell’intera attività immobiliare del gruppo. Con il nostro portafoglio siamo presenti in 14 Paesi, vogliamo passare a una strategia più netta concentrandoci nelle prime 15-20 città europee. Qui opereremo principalmente con una gestione diretta delle proprietà, fuori dall’Europa investiremo inizialmente con fondi di fondi per poi costituire piattaforme con partner locali». Mazzocco punta sull’Asia, intesa come Giappone, Singapore, Australia e Sud Corea, aspettando a investire in Cina. Il focus principale restano gli uffici, ma «ci sono opportunità da esplorare come gli shopping center e o da consolidare come la logistica» spiega. Il portafoglio del gruppo al momento è focalizzato sul settore direzionale per il 57% (20% nel retail, soprattutto High street, 13% nel residenziale e il 5% sia nella logistica sia in altri comparti) e per il 33% si trova in Italia (8,5 miliardi circa), per il 27% in Francia e per il 18% in Germania.
«L’obiettivo per il prossimo triennio è aumentare le masse in gestione di circa un terzo (a 35 miliardi, ndr.), supporto – sottolinea – a una strategia di asset management che ruota intorno alla realizzazione di fondi immobiliari riservati alle compagnie del gruppo (oggi proprietarie dirette), ma anche aperti a terzi e in cui mano a mano verranno trasferiti gli immobili. La Sgr diventerà paneuropea». Il primo fondo partito si chiama Geih ed è concentrato su uffici e vie dello shopping in Europa, vale oltre un miliardo di euro e punta ai 2,5 miliardi. Contiene asset come Champs Elysées 100 a Parigi, piazza Venceslao a Praga e gli uffici di Sono West a Francoforte. In futuro nel portafoglio potrebbe arrivare Citylife. In fase di lancio è Grear, dove troveranno spazio il palazzo di Cordusio, via Meravigli e l’ampio complesso di via Ugo Bassi, 45mila mq a ridosso di Porta Nuova da riqualificare. Oggi i fondi progettati sono otto, dal debito alla logistica, dagli shopping center all’High street.
«La diversificazione del portafoglio – dice Mazzocco – sarà ampia. Opteremo per un’evoluzione in continuo delle gestioni». Obiettivo è anche aumentare il rendimento del portafoglio con una rotazione degli immobili. Nel 2017 in questa ottica sono state realizzate acquisizioni per 1,28 miliardi (500 milioni nel 2016).
La diversificazione passa per un graduale, e prudente, posizionamento sul mercato londinese. Milano resta una città target importante. Qui Generali ha 3 miliardi di immobili. Molti i progetti del Leone di Trieste in città. Tra cui la prossima fase di Citylife con un nuovo sviluppo residenziale firmato Libeskind. Vicino alla consegna The Corner, in viale della Liberazione, dove arriverà la sede di Versace. Qui secondo le ultime indiscrezioni si trasferirà anche l’Inter, andando a rimpolpare la schiera di nomi di primo piano presenti in zona.
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