L'Italia è un Paese con un forte sbilanciamento del settore immobiliare sulle residenze, che rappresentano oltre l'80% del patrimonio edilizio. E questo patrimonio è per la maggior parte vetusto, inefficiente e inadeguato. Tanto che lo stock immobiliare del nostro Paese è per il 97% in categoria energetica G. La necessità di rimessa in efficienza del mattone italiano è evidente e urgente e le opportunità per gli operatori del settore immobiliare sono potenzialmente enormi. A fare il punto della situazione alcuni degli interventi nel corso del Forum di previsioni e strategie organizzato da Scenari Immobiliari a S. Margherita Ligure, dove sono riuniti oltre 300 protagonisti del real estate.
“Le abitazioni italiane sono la causa del 40% dell'inquinamento del Paese _ ha spiegato Gaetano Coraggio, Ceo di Paspartu, realtà specializzata in riqualificazioni immobiliari _ e solo il 3% dello stock di case è in categorie energetiche migliori della G”. E' poi emerso che il taglio medio delle abitazioni italiane è di 120 metri quadrati, con pochi cambiamenti rispetto al passato, mentre nel frattempo le famiglie si sono ridotte e oggi, in media, hanno almeno un componente in meno rispetto a dieci anni fa. “L'85% delle operazioni di compravendite in Italia riguarda abitazioni usate e non ristrutturate _ ha spiegato Roberto Busso a.d. di Gabetti Property Solutions _ , solo il 3% delle transazioni riguarda case nuove e in categoria di buona efficienza energetica. In Italia oggi si lavora quasi esclusivamente sull'usato. Ci sono poi circa 130mila abitazioni che vengono considerate nuove, ma non sono mai state vendute in seguito alla crisi e nemmeno usate: quindi nel frattempo in realtà nuove non lo sono più”.
Da tutto ciò emerge anche che ogni anno vengono spesi dai 40 ai 50 miliardi di euro per operazioni di recupero edilizio, un business non da poco. Secondo i numeri presentati nel nostro Paese oggi ci sono 13 miliardi di metri quadrati di abitazioni da ristrutturare: “Se sappiamo usare questa opportunità abbiamo lavoro per i prossimi 50 anni”, provoca Coraggio. Riqualificare e ottimizzare gli immobili è peraltro un'attività che porta vantaggio sia a livello di sistema, sia agli stessi proprietari immobiliari. Il frazionamento in un appartamento sovradimensionato ricavandone due e rimettendolo in efficienza energetica porta, al netto delle spese sostenute, a un incremento del valore medio della superficie totale del 25 per cento.
“Nel 2017 sono stati spesi in ristrutturazioni in Italia 47 miliardi di euro _ precisa Busso _ contro i 19 miliardi spesi per comprare case nuove. Un dato impressionante”. Ma in realtà queste ristrutturazioni modernizzano davvero gli immobili? Dei 420mila interventi di riqualificazione con detrazione fiscale realizzati nel 2017 il 50% ha riguardato i serramenti e un ulteriore 25% gli impianti di riscaldamento e raffreddamento. “Quando si ristruttura la casa, in realtà l'edificio non viene né cambiato né adeguato _ conferma Alessandro Caltagirone, vice-presidente di Immobiliare Caltagirone _ ma si realizzano solo interventi estetici o superficiali. Gli edifici non vengono cambiati dal punto di vista strutturale”.
Intervenire su questo fronte non è però semplice, soprattutto perché mancano da un lato la sensibilità delle famiglie alle tematiche energetiche e ambientali e, dall'altro, spesso non ci sono le risorse. “Abbiamo in gestione un patrimonio immobiliare sottostante i nostri Npl pari a 97,667 milioni di metri quadrati _ ha spiegato Riccardo Serrini, direttore generale di Prelios _, tra cui oltre 30mila unità residenziali che hanno un valore presunto di uscita sul mercato di 700 euro al metro. Abbiamo anche 253 alberghi, per un valore presunto di mercato di 432 euro al metro quadrato. In Italia sappiamo benissimo che il 28% dell'energia primaria viene consumato per il riscaldamento e il raffreddamento delle case e interventi di riqualificazione potrebbero migliorare drasticamente questa situazione. Ma quando i valori immobiliari sono quelli che ho descritto non ci sono i numeri, a livello finanziario, per intervenire”.
“La consapevolezza e l'impegno sui nuovi sviluppi, in un quadro simile, sono quindi una questione fondamentale _ commenta Massimo Roj, fondatore e presidente di Progetto Cmr, che lavora in tutto il mondo _. Il lavoro di progettazione architettonica oggi deve essere basato sulla sostenibilità dal punto di vista economico, sociale e ambientale. Dobbiamo progettare oggi edifici per gli uomini di domani e si tratta di una sfida enorme. Basti pensare ai cambiamenti climatici. Solo a Milano le temperature estive massime sono passate da 32 a 39 gradi: non si può pensare di rispondere a questi cambiamenti con un maggior consumo energetico, che sarebbe enorme. Le soluzioni devono essere alternative e si vanno inquadrate in piani urbanistici di largo respiro, credibili e che vengano poi realmente rispettati. Una visione che è ancora purtroppo lontana dalla realtà italiana”.

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