Frazionare è la nuova frontiera dell’investimento immobiliare. «Ho acquistato un appartamento di 200 metri quadrati -racconta Alberto R., che da poco si è buttato nel mondo del real estate - e, dopo avere chiesto le varie autorizzazioni necessarie, l’ho frazionato in tre unità, una che sarà casa mia e due appartamenti di circa 50 mq ciascuno da affittare, uno dei due con la formula degli affitti brevi».

Alberto è in buona compagnia. Molti scelgono questa strada per approfittare in diverse location e città turistiche della domanda di affitto in crescita, nelle zone centrali e semicentrali. Una strada percorsa anche dai proprietari di uffici, posti in genere al primo piano degli edifici, che scelgono di riconvertirsi a una nuova attività, vista la crisi della domanda per il direzionale di piccole dimensioni.

Sul fronte del mercato le abitazioni di grandi dimensioni costano in genere meno, proporzionalmente, rispetto agli ambiti monolocali e bilocali. Quindi chi fraziona per vendere subito in genere ottiene una buona plusvalenza (anche se la logica della speculazione guida pochi visto che bisogna calcolare una tassa del 20% sulla plusvalenza se si vende prima dei cinque anni). «Se si parla di nuovo- dice Alessandro Ghisolfi di AbitareCo - l’appartamento grande costa il 10% in meno».
È ancora una volta Milano la capofila del trend, che sta crescendo nell’ultimo anno e mezzo. Tendenza che aumenta anche in altri grandi città come Torino, Roma e Napoli.

Acquistare per frazionare richiede però competenze e tempo. «Non tutti gli appartamenti possono essere divisi - dice Ghisolfi -. Devono prestarsi ad avere diversi ingressi per esempio». Il tema dei permessi è il nodo centrale. Per ottenere i permessi di aprire nuovi ingressi bisogna rivolgersi all’assemblea di condominio, un argomento delicato.

Secondo un Vademecum stilato dall’Ance, associazione nazionale dei costruttori edili, ci sono cause che escludono il frazionamento. Bisogna quindi innanzitutto controllare il regolamento condominiale, che potrebbe vietarlo, un divieto valido solo se è un regolamento di tipo contrattuale ovvero approvato con l’unanimità dei condomini.
Ma bisogna «prestare attenzione alle caratteristiche intrinseche dell’immobile. In particolare, bisognerà rispettare precise prescrizioni igienico-sanitarie che variano da Comune a Comune e sono indicate nel regolamento edilizio. A titolo di esempio, gli ambienti residenziali devono rispettare delle superfici minime e i rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali)» recita il Vademecum.

Chi acquista deve anche valutare se gli aspetti impiantistici e costruttivi permettano la divisione dell’appartamento.
Il frazionamento viene classificato come intervento di manutenzione straordinaria e pertanto può beneficiare delle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni e risparmio energetico.
Quali costi di ristrutturazione mettere in conto? In genere il costo al metro quadrato, dall’analisi fatta da AbitareCo, viaggia tra 600 e 900 euro. A seconda del luogo nel quale si trova l’appartamento. Il valore cambia se si scelgono materiali pregiati e rifiniture di lusso.

Secondo i calcoli fatti da AbitareCo a Milano in zona Città Studi un appartamento di circa 170 metri quadrati costa 640mila euro. Il capital gain, al lordo di commissioni e tasse, sarebbe in questo caso di 216mila euro. La ristrutturazione 117.600 euro, se si considera una cifra di 700 euro al metro. Qui l’appartamento si può affittare a studenti o si può gestire con gli affitti brevi, anche se la zona non è collegata con i mezzi al centro come lo sono altre aree di Milano.

Se si vuole investire a Roma, a Trastevere, per 210 metri quadrati bisogna spendere 1,3 milioni di euro e oltre 150mila euro di ristrutturazione. Ma nella zona gli affitti ai turisti non hanno stagione: si affitta 12 mesi l’anno. Scendono i prezzi a Torino e Bologna, mentre a Napoli se si vuole puntare su una zona di lusso bisogna guardare a Chiaia o Posillipo e mettere in conto una spesa di 990mila euro per 200 metri quadrati per la prima area o di 720mila per un appartamento di 140 metri. In questi due ultimi casi la ristrutturazione ha costi che vanno da 98mila a 150mila euro, ma il nuovo nelle due zone costa rispettivamente 7.500 e 8.500 euro al metro quadrato.

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