Tanta offerta, pochi veri affari. Il mercato delle aste immobiliari continua a essere un terreno scivoloso, nonostante le norme introdotte alla fine del 2015 abbiano contribuito a renderlo più praticabile e con tempi più veloci. Le novità hanno soprattutto favorito l’iter senza incanto (cioè senza rilanci, almeno nella prima parte dell’asta) e l’affidamento della vendita a professionisti incaricati dai tribunali. Da febbraio è inoltre pienamente operativo il Portale delle vendite pubbliche del ministero della Giustizia, e da aprile si può partecipare all’asta in via telematica (in genere il giudice stabilisce il “doppio binario” prevedendo anche la modalità di partecipazione tradizionale, che rimane quella di gran lunga più praticata).

Contabilità difficile
Il Portale alla voce “immobili” elenca circa 150mila schede in tutta Italia, ma non si tratta né della totalità delle pratiche attive, visto che l’obbligo di far transitare gli avvisi di vendita sul portale riguarda solo le nuove aste, né solo di quest’ultime, perché i giudici possono stabilire di far pubblicare anche l’arretrato se i primi esperimenti non sono andati a buon fine. Quante sono quindi le esecuzioni? Secondo Astasy, nel 2017 sono andati all’asta 234.340 immobili, il 12% in meno rispetto al 2016.  I fascicoli chiusi dai Tribunali, secondo il Tavolo di studio sulle esecuzioni T6, sono stati invece 64mila (+11% rispetto al 2016) contro i 60mila fascicoli iscritti.

Lo smaltimento dell’arretrato sta dando quindi i primi frutti, tuttavia è difficile capire quante siano le case effettivamente vendute. Innanzitutto perché nei fascicoli possono essere compresi più lotti e quindi più beni in vendita. Tra queste poi ci sono molte pertinenze e porzioni di proprietà. In molti casi, inoltre, il fascicolo viene archiviato senza arrivare ad aggiudicazione, ad esempio perché il debito viene estinto o perché il valore del bene viene ritenuto insignificante dal giudice, magari dopo numerosi tentativi d’asta. Infine, se si stima il 70% di quota residenziale si può ipotizzare che le case aggiudicate non abbiano superato quota 30mila nel 2017.

«Per raggiungere gli obiettivi di trasparenza, tracciabilità e contabilità delle esecuzioni che si prefiggeva il legislatore con l’istituzione del Portale e dell’asta telematica – commenta il notaio Valentina Rubertelli, coordinatrice del settore aste del Notariato – bisognerà aspettare che tutto vada a regime e risolvere alcune difficoltà tecniche. E anche migliorarne completezza e funzionalità: basti pensare che ad oggi le immagini pubblicate sono “fac-simili” e per consultare le vere foto dell’immobile bisogna utilizzare i siti commerciali, per cui è previsto un apposito link all’interno di ciascuna scheda».

Un mercato che attira i curiosi
L’interesse dei privati comunque non manca: secondo un’indagine di Immobiliare.it, gli annunci di vendite all’asta ricevono il triplo delle visite rispetto alla media. Ad attirare sono i prezzi, più bassi di oltre il 30%. Spesso però si tratta di case di scarso valore – secondo Sogeea due su tre hanno base d’asta inferiore a 100mila euro – anche perché gli asset migliori spesso si riescono a vendere prima di arrivare all’incanto. La stessa indagine evidenzia però come burocrazia e tempi incerti di liberazione dell’immobile frenino l’effettiva partecipazione.

Le differenze in Itaia sono marcate: secondo i dati T6 un procedimento dura mediamente 1,6 anni a Trieste e più di 16 a Locri. «La durata delle esecuzioni è scesa di 40 giorni nel 2017 e si attesta in media sui 5 anni – afferma Stefano Scopigli, presidente T6 – ma si può tracciare una linea netta tra i procedimenti ante-riforma del 2015 e quelli post. Dal 2016 i tempi si sono ridotti molto con Tribunali dove un’asta si risolve in un anno e mezzo. Tuttavia i timori spesso non sono infondati, soprattutto se il potenziale acquirente ha bisogno della casa in tempi rapidi, perché tra aggiudicazione e assegnazione possono passare alcuni mesi, anche se l’alloggio non è occupato da nessuno. I tempi lunghi sono un problema anche se a chi compra serve un mutuo, perché il pagamento avviene prima che la banca possa accendere l’ipoteca e le convenzioni tra istituti e tribunali non sempre funzionano».

Anche se l’ordinanza del giudice cancella gran parte dei gravami che pesano sull’immobile, a sentire gli operatori, la prudenza dei privati è giustificata. «Gli ultimi buoni affari che ho concluso per i clienti risalgono a due anni fa – racconta Mariola Sandrini Orlikowska, dell’agenzia Milano Casa-Re management –. Nella nostra esperienza, i potenziali acquirenti cercano per il 99% tagli piccoli da mettere a reddito. Ma gran parte dell’offerta è scadente, così quel poco di interessante cattura anche 50 o 60 compratori per convocazione. Spesso, a forza di rilanci, il vincitore finisce per pagare come o più del valore di mercato. Ma con tutto il corollario di problemi che può comportare un immobile pignorato, dall’accollo delle spese condominiali alla procedura di liberazione dei locali, alle imperfezioni catastali».

Quali quindi i consigli per non sbagliare?Stabilire la cifra massima che si è disposti a pagare e non superarla mai; studiare bene la perizia e nel caso di complicazioni rivolgersi a un tecnico; mettere in conto tutte le spese, comprese le imposte; in caso di mutuo arrivare all’asta con una pre-delibera di fattibilità.

L’aiuto dei professionisti
Attorno alle aste si è creato un mercato di agenzie specializzate e professionisti che accompagnano i privati lungo tutto l'iter dell'incanto. Tra avvocati, mediatori e tecnici, chi scegliere? «Un consulente per le esecuzioni immobiliari è un ibrido. Deve avere competenze legali e catastali sufficienti da saper leggere la perizia per evidenziarne problemi e possibili soluzioni. E deve essere esperto del mercato, per capire la reale qualità e il giusto valore dell'oggetto», suggerisce Mirko Frigerio, ad di Astasy.Quando si tratta di un agente, il cliente gli affida un mandato di consulenza a titolo oneroso: non si tratta di mediazione di compravendita. Quindi il consulente deve essere iscritto all'elenco Rea dei “mandatari”.

Per compenso, può essere prevista una provvigione sul prezzo di aggiudicazione, generalmente più alta rispetto alle compravendite, intorno al 4-5%. O viene richiesta una fee d'ingresso come presa in carico (intorno ai 3-500 euro) seguita da una fee finale fissa, in caso di aggiudicazione.Ma si sviluppano servizi anche per chi è pignorato.

Il saldo e stralcio
Una via d'uscita è il “saldo e stralcio”, cioè cercare di vendere sul mercato prima che la casa vada all'asta. Via che però fatica ancora a essere accettata diffusamente, sia dai proprietari sia dalle banche. «Agli istituti, cerchiamo di far capire che, pur accettando uno sconto della somma residua del mutuo, risparmiano mesi e si liberano di una pratica. Alle famiglie spieghiamo che la casa ormai è persa. Meglio venderla e con il ricavato chiudere la partita – racconta William Cappa, avvocato che offre il servizio “Debiti zero –. Ma non è semplice: in grandi città come Roma e Milano le banche possono preferire l'asta perché i l prezzo di aggiudicazione si può avvicinare a quello di mercato».

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