Conviene ancora puntare sugli affitti brevi? A giudicare dalla domanda, non ci sarebbero dubbi. AirBnb ha chiuso il 2018 con arrivi in aumento in doppia cifra nelle principali piazze italiane, come Roma (+19%), Milano e Venezia (entrambe +18%) e Firenze (+11%). Per la stagione invernale, Casevacanza.it registra prenotazioni in aumento del 25%. «E con gli arrivi internazionali in costante crescita, il 2019 sarà un anno decisivo per un’ulteriore diversificazione dei flussi turistici e la valorizzazione di un potenziale ancora inespresso. In Italia ci sono 31,9 milioni di immobili posseduti dalle famiglie, di cui il 37,4% è una seconda casa» ragiona Mauro Turcatti, public affairs manager di AirBnb in Italia.

«Sono almeno 500mila gli italiani che affittano con questa formula, riuscendo a guadagnare fino al 10% in più rispetto a un affitto tradizionale», secondo Alberto Melgrati, ceo del property manager Halldis. E i vantaggi non si esauriscono qui. «Il 90% delle sentenze di sfratto avviene per morosità: con l’affitto breve si supera il problema dato che gli ospiti pagano in anticipo. E la casa è sempre a disposizione» dice Francesco Zorgno, fondatore della società di gestione degli affitti CleanBnB.

Insomma, buone notizie per chi è già nel business. Ma per chi sta pensando di entrarci, la cautela è d’obbligo. La platea è affollata, l’offerta ormai abbondante e il settore inizia a mostrare qualche scossa di assestamento, non tanto per una questione di prezzi, ma di redditività. L’ultimo Osservatorio di Halldis (aggiornato al primo semestre 2018) mostra canoni di pernottamento ancora in salita, almeno nelle città più calde. Per i soggiorni sotto i 30 giorni, Milano passa su base annua da 151,2 a 168,6 euro e Roma da 122 a 140 euro. Sono valori particolarmente elevati, perché Halldis è specializzata in immobili di fascia medio alta. E naturalmente sono al lordo di tasse e costi di gestione. Ma la crescita si vede anche a livello di prezzi medi, forniti da HomeToGo, metamotore di ricerca che elabora gli annunci dei principali siti come AirBnb, HomeAway, Booking: dormire in 40 mq, nel 2018 costava 105 euro a Roma (+5% sul 2017), 111 euro a Milano (+10%), 102 euro a Firenze (+2%), 108 euro a Bologna (+1%) e fino a 119 euro a Venezia (-2%).

Insieme ai canoni potenziali, quel che l’investitore deve considerare è però anche il tasso di occupazione annuale, cioè il numero di giorni effettivi, su 365, in cui si riesce a locare l’immobile. Milano, nel periodo di osservazione dello studio di Halldis, viaggia intorno a una media dell’85% (+10% sullo stesso periodo 2017). Roma è al 69% (+4%), ma ad esempio una zona di lusso come Piazza di Spagna non supera il 60%, proprio «per il numero consistente di appartamenti localizzati in quest’area», dice l’Osservatorio. In entrambe le città, molte zone periferiche arrivano a malapena al 50%, mentre Bologna e Firenze iniziano a mostrare una leggera contrazione.

Certo, sono dati che non comprendono i mesi più favorevoli come luglio e agosto, ma cominciano a dare l’idea di una tendenza. «Il mercato è affollato, ma ancora molto interessante. E considerando la volatilità degli investimenti finanziari, puntare sugli immobili è ancora una strategia consigliabile», ragiona Gianluca Bulgheroni, legale rappresentante della milanese Edilpark costruzioni, che si sta specializzando nell’offerta chiavi in mano di appartamenti di fascia alta già ristrutturati e immessi nel circuito dell’affitto breve (tramite Italianway). «Milano, nonostante sia la piazza più battuta, presenta ancora tante opportunità. Non è un caso, infatti, che sia sempre più consistente la fetta di investitori che provengono da fuori provincia e regione. Senza dubbio però il mercato, a livello nazionale, si sta qualificando e stabilizzando».

Ci sono anche prodotti scadenti e gestiti in modo improvvisato, immessi sul mercato da investitori che speravano in guadagni facili, che sono entrati in una fase di flessione. «Di contro – continua Bulgheroni – ormai è determinante puntare sulla qualità, su oggetti ristrutturati, con impianti moderni, in location strategiche, che non significa solo quelle più turistiche, ma magari vicino a poli fieristici, ospedali o università. Cosi è possibile puntare a un rendimento anche del 20/30% superiore rispetto a un normale affitto 4+4».

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