A rischio di essere ripetitivi è ancora una volta Milano la città italiana che conquista ben due delle tre posizioni del podio come città dove gli affitti brevi nelle zone centrali sono più elevati. Halldis ha incrociato in esclusiva per Il Sole24 Ore i dati a livello di singolo quartiere di Milano, Roma, Firenze, Bologna.
Partendo dall’analisi dei quartieri più cari si evince che anche l’affitto a breve termine rispecchia la situazione dei prezzi di vendita degli immobili che normalmente caratterizza i quartieri delle quattro città esaminate.

In particolare le zone che si piazzano nella top-ten delle location più costose sono tutte zone molto centrali. A Milano nel quadrilatero il prezzo medio giornaliero è di 194 euro, di 172 euro al Duomo, a Roma si scende a 169 euro in zona Fontana di Trevi e di nuovo a Milano si pagano 146 euro in zona Conciliazione-Cadorna.

A Palestro-San Babila, sempre a Milano, si scende verso i 132 euro al metro. I prezzi sono elevati anche perché Halldis si occupa di immobili di livello medio-alto. E i valori vano considerati al netto di tasse e spese di manutenzione e di gestione (pulizia e così via).
Ovviamente i quartieri più economici si concentrano tutti in periferia.
Milano è anche la città con il prezzo a notte più basso, nel quartiere Bovisa-Politecnico, pari a 47 euro. Questo evidenzia una grande differenziazione all’interno della città tra i quartieri più centrali ed esclusivi, che erano i più costosi in assoluto (Quadrilatero della moda e Duomo) e quelli più periferici. Bologna vede cinque quartieri nella classifica dei meno costosi. Delle zone residuali fa parte anche il quartiere meno costoso di Firenze, 55 euro.
“A Milano quindi al prezzo di una notte nel Quadrilatero della moda si possono trascorrere 4 notti nella zona Politecnico-Bovisa, o due notti in Garibaldi-Isola, una zona non centralissima ma comunque esclusiva e alla moda” dicono da Halldis. A Roma c’è meno scarto tra il quartiere più costoso e quello meno: una notte a Trevi (196 euro), vale come 2,3 notti a San Giovanni (71 euro). A Bologna vi è una discreta omogeneità tra i quartieri appena fuori dal centro, dove il prezzo medio varia da 54 a 75 euro. Al contrario, il centro storico ha un prezzo decisamente più alto della media con 141 euro, valore vicino a quelli dei centri di tutte le altre città. Il centro storico di Firenze è quello meno costoso: qui una notte costa 135 euro: il prezzo più alto, quello del Quadrilatero della moda a Milano, è pari ad una notte e mezza nella zona del Duomo fiorentino.

Il mercato è saturo?
Dal punto di vista di un investitore che vuole acquistare oggi per mettere a reddito l’appartamento con gli affitti brevi bisogna sottolineare che in alcune città la competizione è molto elevata e il rischio che il rendimento non sia più allettante come solo due anni fa è elevato.
A Milano, secondo Halldis, invece la redditività in un anno è salita del 14%. I quartieri più redditizi sono: Quadrilatero, Duomo e Conciliazione-Cadorna. Quelli meno redditizi: Bicocca-Zara, Bovisa e Loreto-Viale Monza.L’occupazione media a Milano nel secondo semestre 2018 si attesta al 78,84%, con una leggera flessione dello 0,81% rispetto al dato del 2017. Si tratta in ogni caso del dato più alto tra le quattro città oggetto di analisi. Nel primo semestre 2018 Halldis aveva registrato una occupancy dell’85,68%. Si evince quindi una forte stagionalità del capoluogo lombardo nel primo semestre dell'anno quando si concentrano alcune delle più importanti manifestazioni fieristiche (Salone del Mobile in primis) e anche quando si concentra il picco del turismo, visto che ormai anche Milano è diventata una delle principali mete turistiche italiane. All’interno del semestre pesa comunque in modo negativo il mese di agosto. Alcune zone centralissime come Porta Venezia (75,23%) e Palestro-San Babila (66,92%) si collocano nella parte bassa della classifica della occupazione.
Per l’esattezza quest’ultima zona è al terz’ultimo posto, prima solo di Porta Ticinese (52,41%) e Loreto-Viale Monza (51,17%). Ma quest’ultima zona che è stata ribattezzata Nolo potrebbe in futuro riservare qualche sorpresa.
Guardando alla classifica dei prezzi medi giornalieri nel secondo semestre del 2018 conferma i trend emersi nel primo semestre per quasi tutte le città. Nei soggiorni sotto i 30 giorni, Milano è la città con il prezzo medio più alto (166,57 euro), mentre nello stesso semestre del 2017 il prezzo più alto era quello di Firenze, seguita da Bologna. Roma resta la città con il valore medio più basso (148,24 euro), ma nella capitale si conferma l’aumento dei prezzi visto nei semestri precedenti. Allo stesso tempo a Firenze prosegue la diminuzione del prezzo medio, ora 152,61 euro. Bologna è in controtendenza rispetto al semestre precedente che aveva evidenziato una diminuzione dei prezzi, ora saliti a 163,43 euro, portandosi al secondo posto subito dopo Milano.

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