Un mercato sempre più polarizzato. Interessato da un cambiamento epocale. Il retail registra un crescente gap tra lusso e segmenti standard, tra shopping tout court e spazi che mixano anche intrattenimento ed educational. Spazi che devono diventare sempre più attrattivi perché combattono con la vetrina virtuale di internet. «Secondo il Politecnico di Milano nel mondo nel 2018 sono stati spesi 2.500 miliardi in e-commerce - dice Clara Garibello, responsabile della ricerca di Scenari Immobiliari che ha stilato il report Retail 2019 -. In Italia il 6,3% dei consumi, pari a 27,4 miliardi di fatturato, è passato per l’online (in Europa la penetrazione dell’e-commerce è pari al 10%, in Cina al 16%)». E le difficoltà per i centri commerciali si sentono e si riflettono sugli investimenti.

Secondo Scenari Immobiliari nel 2018 ci sono state 13 transazioni di disinvestimento per circa 264mila mq con un valore di poco superiore ai 668 milioni di euro. Si è trattato di asset ceduti perché in alcuni casi in posizione non dominante. Un valore non lontano dalle cinque transazioni avvenute nelle high street, un investimento complessivo di poco inferiore a 500 milioni di euro. Nel segmento vie dello shopping, sebbene l’interesse resti concentrato su Milano e Roma, l’attrattività si è allargata anche ad altre città, come Firenze, la più interessante per i brand, Venezia e Bologna. L’abbandono dei centri storici da parte delle attività terziarie apre occasioni di posizionamento per i retailer. Di esempio è piazza Cordusio a Milano dove sono approdati Starbucks e presto Uniqlo. «Scarseggiano le dimensioni desiderate e un probabile sviluppo in verticale diventa un’opportunità per gli investitori» .

Intanto il retail cambia in Europa. Come? A Londra Matchesfashion, nato come negozio e passato a sito internet di e-commerce, ha reinventato uno spazio per shopping con ristorante stellato e aree per eventi ai piani. La ricerca di nuovi formati sposa l’evoluzione delle esigenze: nel retail entra sempre più l’esperienza, così come nella casa è entrato l’hotel con Airbnb.
A Milano la vivacità della città si trasferisce ai retailer nella ricerca di spazi, una domanda incentrata sulle high street centrali, mentre per le altre strade c’è totale disinteresse. Sebbene normalmente per i retailer il singolo punto vendita debba raggiungere almeno l’equilibrio economico, nelle high street del capoluogo lombardo la posizione e l’immagine che ne deriva sono sufficienti a giustificare l’investimento. La città ha ulteriori potenzialità per continuare a evolversi investendo sulle attrattività che meglio la contraddistinguono a livello internazionale, come il Salone del mobile e la settimana della moda, aumentandone la cadenza. Infatti, questi eventi si convertono in perfetti connettori tra shopping, territorio e scambio culturale. Il turnover di insegne nelle high street di Milano da ottobre a dicembre 2018 rispetto all’anno prima è stato di 77 retailer in uscita e 69 in entrata. In via Montenapoleone ci sono 123 vetrine per le quali si pagano canoni massimi di 12.800 euro al mq all’anno. Terza via più cara in Europa secondo Cushman & Wakefield e quinta nel mondo. Ma si arriva fino a 10mila euro anche in Galleria Vittorio Emanuele.

A Roma nel 2018 la domanda dei retailer è stata vivace, anche se incentrata sulle high street e in prossimità dei flussi turistici. Solo i negoziche raggiungono i fatturati attesi restano attivi, quelli meno strategici o con reddittività contenuta vengono chiusi, anche se collocati in centro.

Cresce e diventa sempre più attrattiva Firenze. Le High street della città accompagnano lo shopping in un percorso emozionale, tra musei, palazzi storici e brand, con oltre 2.200 metri di strada nei quali si incrociano 329 vetrine (più 212 ingressi con vetrina). Nelle vie dove si concentrano i retailer del lusso, via Strozzi e il percorso di via Roma, piazza della Repubblica sono presenti 49 insegne con 65 vetrine, per una percorrenza di circa 460 metri di lunghezza. Si tratta quasi sempre di vie di dimensioni contenute. Via Roma, in particolare, lunga appena 96 metri, concentra ben 14 retailer del lusso con 16 vetrine di esposizione.

Venezia è la location dove i principali retailer collocano le proprie vetrine come un’esposizione del brand sul mondo. Percorrendo circa 1.100 metri nelle High street di Venezia si incrociano 266 retailer e 446 vetrine (più 712 ingressi con vetrina). «Il commercio - ha concluso Clara Garibello - deve ritrovare l’antica mission, quella di fungere anche da connettore e da interscambio culturale».

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