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Mutui / L'opzione surroga

Più nel dettaglio, oggi ci sono casi in cui oggi è possibile stipulare un mutuo di surroga con un Tan (Tasso annuo nominale, composto dallo spread deciso dalla banca + l'indice Euribor per i mutui a tasso variabile e l'indice Eurirs per il tasso fisso) del 2,01% a tasso variabile e del 3,7% a tasso fisso. Bene, chi sta pagando un tasso più alto e ha ancora parecchie rate da dover rimborsare potrebbe valutare questa opzione (ovviamente per ottenere la surroga è necessario che l'istituto di credito che la offre dia l'ok valutando attraverso un'istruttoria il profilo reddituale e patrimoniale del richiedente, quindi non è un'operazione automatica ma soggetta alla facoltà della nuova banca).

Dalla tabella allegata emergono diversi esempi. Chi ha stipulato un mutuo di 100mila euro a tasso fisso nel 2002 al 6,35% e al quale, a fronte di una rata di 737 pagata per 12 anni, restano oggi da restituire 55mila euro di capitale e 15.386 di interessi passando al tasso variabile abbatterebbe la rata di 227 euro al mese con una nuova durata residua di 10 anni. Il risparmio sulla rata sarebbe ancora più consistente se la nuova durata residua fosse di 15 anni, nel qual caso la rata sarebbe dimezzata.

Questo esempio (surroga con nuovo mutuo a 10-15 anni partendo da un ventennale stipulato nel 2002 e quindi con una durata residua di 8 anni) è utile per estrarre una regola generale: bisogna fare attenzione, nel momento in cui si surroga, a non aumentare la durata residua. Piuttosto, se possibile, converebbe ridurla. Questo perché è vero più si aumenta la durata residua meno cara diventa la rata, ma nel complesso si rischia di pagare molti più interessi proprio perché si spalma la durata complessiva del mutuo (tra quello originario e quello di surroga).

Per la stessa logica, chi ha stipulato un mutuo a tasso fisso nel 2002 a 30 anni al 6,75% (tasso fisso migliore del momento per questa durata) con un rata di 649 euro e oggi ha ancora 17 anni di mutuo da pagare può surrogare a tasso variabile (cambiando quindi il tasso) facendo scendere il tasso al 2,01% (se la banca che lo applica è disposta ovviamente a concedergli il mutuo di surroga) portando la rata a 522 euro con un nuovo mutuo di 15 anni. In questo caso otterebbe un doppio effetto positivo: 1) abbattimento della rata; 2) abbattimento della durata del mutuo (due anni in meno in cui pagare rate e interessi). Ovviamente potrebbe surrogare anche su altre durate (20 e 25 anni) abbattendo sì la rata ma non ottenendo un analogo risparmio. Quindi, l'ideale nel momento in cui si surroga o rinegozia il mutuo è abbattere la rata e durata. Oppure abbattere la rata ma non incorrere nell'errore di aumentare la durata. Perché aumentare quest'ultima rischia di vanificare gli effetti finanziari dell'operazione, per quanto faccia comodo a tutti avere un esborso mensile inferiore.

Un altro elemento importante da segnalare è che la platea di mutuatari che negli ultimi anni ha stipulato un tasso fisso può scegliere in alcuni casi (come emerge chiaramente dalla tabella) di surrogare sia a tasso variabile ma anche a tasso fisso. In questo secondo caso il risparmio dell'operazione (perlomeno iniziale) sarebbe inferiore perché l'attuale fisso costa quasi il 2% (200 punti base) in più del variabile. Ma, potrebbe, continuare a recintare il tipico mantra del tasso fisso «pago un po' di più del variabile ma dormo sonni tranquilli».

In questo discorso non possono però che inserirsi le previsioni sul futuro andamento dei tassi Bce. È vero che nel 2015 la Gran Bretagna e gli Stati Uniti potrebbero iniziare a rialzare i tassi ma è anche vero che al momento una prospettiva in questa direzione nell'Eurozona pare ancora lontana perché le aspettative di inflazione nell'area a medio lungo-termine restano al momento decisamente basse e lontane dal target del 2% che si prefigge di raggiungere la Bce.

Ad agosto l'inflazione dell'Eurozona era allo 0,3% con Italia, Spagna, Grecia, Portogallo, Slovenia e Cipro in deflazione. Oggi i mercati obbligazionari (Tips) incorporano una previsione d'inflazione media nei prossimi dieci anni dell'1,35%. Dinanzi a a queste ipotesi (che potrebbero cambiare nel caso nell'Eurozona ci fosse una ripresa economica superiore alle attese tale da fare aumentare le aspettative di inflazione e quindi spingere la Bce ad alzare i tassi per evitare un surriscaldamento dell'economia) potrebbe essere più rischioso continuare a scommettere sul tasso fisso che non sul - certo più aleatorio - tasso variabile.

Nell'era della trappola della liquidità pare cambiato il paradigma della prudenza. Un tempo si era prudenti stipulando il fisso, oggi (e perlomeno dovrebbe essere così ancora per qualche anno considerate le aspettative odierne dei mercati) un atteggiamento più "prudente" potrebbe essere, paradossalmente, la migrazione al variabile. Perché il fisso non protegge dalla deflazione o disinflazione mentre il variabile sì. Detto questo, del domani non v'è certezza soprattutto in ambito finanziario. Pertanto, sia la prima che la seconda scelta implicano che il mutuatario faccia una scommessa personale sul futuro, se si ritornerà al "vecchio mondo" o se si resterà ancora a lungo nella nuova era dei tassi azzerati.

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