Questa volta l’Italia ha qualcosa da insegnare alla Svizzera. Perché Oltralpe surrogare è molto costoso, così è impossibile adeguare il contratto al crollo dei tassi e alla deflazione.
I mutui stipulati in Italia in franchi svizzeri (e collocati in particolare dal 2004 al 2007 quando l'interbancario “svizzero “ Libor era inferiore a quello europeo Euribor) fanno discutere e suscitano polemiche (tanto che è in corso un class action per raccogliere le lamentele degli italiani penalizzati dal balzo del franco svizzero sull'euro e dall'aumento vertiginoso della quota capitale da restituire).

Ma fanno discutere anche i mutui in franchi svizzeri stipulati in Svizzera. Già, perché la discesa dei tassi (il Libor a 3 mesi viaggia abbondantemente sottozero, -0,7% in base alle ultime rilevazioni) sta spingendo molti mutuatari a voler cambiare mutuo, passando dal tasso fisso al tasso variabile (unico modo per non essere penalizzati dal calo dei tassi e dalla deflazione elvetica).

In Italia non ci sarebbe nessun problema. Esiste l'istituto della surroga che consente gratuitamente di spostare il mutuo dalla vecchia banca presso una nuova banca che offre tassi e condizioni più vantaggiose. Anzi, quello delle surroghe è il mercato che sta “tirando” di più di tutti in Italia in questo momento, dato che le compravendite nuove latitano in un mercato immobiliare dove offerta e domanda non hanno ancora trovato, dopo 3-4 anni di crisi, il punto di equilibrio. Tanto che, stando alle rilevazioni di MutuiOnline.it, nel primo mese del 2015 si è registrata una forte crescita dei mutui erogati per sostituzione e surroga (53,8%) rispetto sia al primo che al secondo semestre 2014, nei quali le rilevazioni si erano attestate rispettivamente all'11,2% e al 32,1% (ecco le nuove offerte di surroga in Italia).

In Svizzera, invece, c'è un'altra storia. Le banche applicano “ancora” la penale di estinzione anticipata, come in Italia fino al 2007, prima che una delle tre “lenzuolate” dell'allora ministro per lo Sviluppo economico Pier Luigi Bersani la abolisse. Come mai le banche in Svizzera applicano ancora la penale? Per capirlo è necessario spiegare il comportamento delle banche nel momento in cui emettono un prestito ipotecario. Ci illustra la situazione Alberto Di Stefano, direttore generale di Banque Cramer & Cie.: «Prendiamo ad esempio un prestito ipotecario di 500mila franchi svizzeri (circa 478mila euro) contratta ad inizio 2014 per 10 anni, quando il tasso di interesse “interbancario” per una durata di 10 anni era di circa 1,5% (tasso fisso). La banca per proteggersi dal rischio di tasso di interesse si rifinanzia sul mercato dei capitali per la medesima scadenza, ad un tasso di 1,5%. La banca applica inoltre un margine “commerciale” (il famoso spread) di circa 1%, giustificato dal rischio legato all'insolvenza del cliente e dalle spese amministrative legate alla gestione dell'ipoteca. Quindi il tasso per il cliente è del 2,5% con un costo di interessi totale di 125mila franchi svizzeri (12.500 all'anno)».

Il crollo dei tassi rende estremamente vantaggioso per il mutuatario cambiare le carte in tavola e passare al tasso variabile. Questo perché con i tassi di interesse sul mercato dei capitali attuali a 10 anni molto prossimi a 0, il cliente ha la possibilità di contrarre un prestito il cui costo equivale unicamente allo spread applicato dalla banca. Ipotizzando sempre che questo sia dell'1%, il costo totale di interesse scende a 50mila franchi, con un risparmio rispetto all'ipoteca contratta in precedenza di 75mila franchi, ossia 7.500 all'anno.

Questo, se non ci fosse la penale di estinzione anticipata. Tecnicamente, prevista perché 1) se l'ipoteca viene rimborsata anticipatamente la banca si ritrova con l'importo di 500mila franchi restituito dal cliente e, sempre per coprire i rischi legati al tasso i interesse, deve piazzare questo importo sul mercato. Oggi però quel denaro, per i 9 anni residui, viene piazzato ad un tasso praticamente nullo (addirittura verrebbe applicato un tasso negativo!). Questo comporta per la banca una perdita: differenza fra il tasso di 1,5% e lo 0. Questa perdita è di circa 67.500 franchi nell'esempio (sulla durata residua di 9 anni); 2) la banca rinuncia anche al margine commerciale accusando un mancato guadagno sull'ipoteca concessa al cliente. Nell'esempio si tratta di 1% per i 9 anni residui: 45mila franchi. Il totale della penale proposta al cliente è quindi di: 67.500+45mila=112.500franchi.

Motivo per cui in questo momento molti mutuatari in Svizzera, avrebbero bisogno di surrogare ma non possono perché i costi della penale sono esorbitanti.
Ma la penale applicata dagli istituti svizzeri pare eccessiva rispetto al rigor di logica. «Mentre la componente “rifinanziamento” della penale ha una giustificazione, almeno in termini teorici, la componente “commerciale” è assolutamente discutibile e comporta un meccanismo perverso, almeno per due motivi – spiega Marina Carobbio, parlamentare a Berna -. Innanzitutto il calcolo si basa sul principio del ‘mancato guadagno. La banca considera di potere applicare al cliente tutto il margine che avrebbe dovuto pagare sugli anni residui dell'ipoteca. Nel caso precedente 9 anni. In pratica però il cliente, liquidando la parte “rifinanziamento” della penale, non comporta per la banca nessun costo aggiuntivo. Ha senso pagare il margine “commerciale” finché si è clienti, molto più dubbio è il fatto di applicarlo a chi cliente non lo è più. In secondo luogo – continua Marina Carobbio - la banca oltre ad applicare il margine “commerciale” sulla “vecchia” ipoteca, applica lo stesso margine anche sulla nuova. Quindi riscuote sul medesimo cliente 2 volte un margine per un periodo di 10 anni. In pratica il cliente paga alla banca un totale di 100mila franchi (50mila per ogni mutuo). Se avesse contratto un'unica ipoteca avrebbe pagato solo la metà Questa componente viene applicata sia nel caso che il cliente rimanga nella medesima banca sia nel caso in cui la banca sia diversa. Il sistema bancario riscuote comunque il doppio di quello che logicamente, e commercialmente, gli spetta».

«Oggi le banche svizzere praticano la penale in due modi, cercando di addolcire la pillola – spiega Marina Carobbio. Offrono di spalmare la penale sul nuovo prestito, aumentando l'importo dell'ipoteca dell'ammontare della penale sulla durata del nuovo prestito. Nell'esempio precedente passando quindi da 500mila a 612.500 franchi (+22.5%), con un nuovo costo totale annuo di 61.250 franchi invece di 50mila. La seconda alternativa è di modificare tasso d'interesse affinché il ricavo della banca sia il medesimo dell'alternativa precedente. Nell'esempio in questione 1,22% invece di 1%. In entrambe i casi il costo totale per il cliente e quindi il ricavo totale della banca sono identici».

Dato che i debiti ipotecari in Svizzera ammontano a circa 850 miliardi di franchi e in Ticino a circa 45 miliardi, ne consegue che se anche solo la metà dei mutui in essere in Svizzera fosse a un tasso fisso a 10 anni, un risparmio dell'1% sulla penale di rinegoziazione delle stesse comporterebbe per famiglie e imprese un risparmio di circa 42 miliardi di franchi (1% di 420 miliardi per 10 anni) e in Ticino di circa 2 miliardi di franchi svizzeri (1% di 20 miliardi per 10 anni). Soldi che però mancherebbero alle banche che, come detto però riscuotono questo importo due volte nel caso di rinnovi di ipoteche. Ovviamente i calcoli sono frutto di una esemplificazione. Ad esempio non si tiene conto del fatto che la maggior parte delle banche che finanziano ipoteche in Svizzera (Ubs, Raiffeisen, Banca Migros, Banca Cantonale di Zurigo, …), hanno una liquidità ‘naturale' che deriva dai depositi della clientela. I bassi tassi di interesse infatti inducono la clientela a detenere il denaro liquido sui conti correnti invece di scegliere forme alternative (depositi di risparmio di vario genere).

«Quindi nella realtà le banche finanziano le ipoteche molto spesso con questo denaro senza dovere effettivamente rifinanziarli sul mercato dei capitali. In poche parole le famiglie finanziano le ipoteche con i conti correnti e per questo pagano le cifre che sono state presentate – conclude Marina Carobbio -. Quanto detto sottintende la premessa che tutto il potenziale risparmio vada a favore non solo dei proprietari di case ma anche a vantaggio degli inquilini. Se ciò accadesse si tratterebbe di un modo efficace per tradurre le attuali vantaggiose condizioni monetarie a tutta l'economia. Condizioni che hanno comportato la recente rivalutazione del franco svizzero del 20% con conseguente perdita di competitività della Svizzera e pressione al ribasso dei salari».

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