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Mutui, perché la violenta risalita dei tassi del Bund (+1.300%) può far saltare i piani di chi ha scelto il fisso

Piccola scossa sui tassi dei mutui. Nell’ultimo mese gli indici Eurirs (a cui si fa riferimento quando si stipula un mutuo a tasso fisso per il calcolo della rata) sono risaliti violentemente dopo aver toccato i minimi storici a metà aprile. La risalita è coincisa con le forti vendite innescate dagli investitori sul Bund tedesco, a cui gli indici Eurirs sono in un certo qual modo collegati. Questa scossa rischia di spiazzare coloro i quali hanno scelto nelle ultime settimane di stipulare un nuovo mutuo a tasso fisso o di surrogare il vecchio, privilegiando proprio il tasso fisso, complice il fatto che gli indici Eurirs viaggiavano sui minimi storici. In quattro settimane sono aumentati di 60 punti base. Conviene ancora quindi orientarsi sul fisso? Prima di rispondere a questa domanda cerchiamo di capire quello che è successo.

Perché sono balzati gli indici dei mutui a tasso fisso
La divergenza nelle politiche monetarie tra la Fed, che si prepara alla stretta sui tassi, e la Bce, che ha lanciato il suo Quantitative easing, è stato il tema centrale sui mercati finanziari per buona parte di quest'anno. Un tema che ha orientato in maniera piuttosto netta le scelte degli investitori che hanno scommesso sul ribasso dell'euro e hanno acquistato a piene mani bond e azioni europee. Un trend quasi a senso unico che ha subito una brusca inversione di rotta a partire dalla seconda metà di aprile. Alcuni grossi gestori come “il re dei bond” Bill Gross (ex Pimco ora a Janus Capital) hanno fatto capire che era tempo di prendere profitto. Il rialzo del prezzo del petrolio e alcuni dati sui prezzi al consumo migliori del previsto hanno fatto salire le aspettative di inflazione dando il pretesto per seguire Gross e soci e dare il via a un violento cambio di rotta.

Tutte le asset class più sensibili alla politica monetaria come l'euro (che pareva orientato alla parità con il dollaro e invece è tornato oltre quota 1,10) le Borse e soprattutto i titoli di Stato dell'area euro hanno fatto dietrofront. I movimenti più marcati li ha messi a segno il Bund tedesco i cui rendimenti, specialmente sulle scadenze più lunghe, si sono impennati passando dal minimo dello 0,049% di metà aprile fino a quasi lo 0,8 per cento. Questo balzo ha avuto riflessi importanti sui tassi interbancari a lunga scadenza a cui sono indicizzati i mutui a tasso fisso. Il tasso Euro Irs a 20 anni, che a metà aprile aveva toccato il suo minimo storico allo 0,68% oggi ha rivisto la soglia dell'1,3% (livelli pre Quantitative easing). Indentico movimento si è visto sull'Interest Rate Swap a 10 anni passato da un minimo di 0,44% fino a quasi l'1 per cento.

Fluttuazioni a cui dovrebbe prestare molta attenzione chi si appresta a chiedere un mutuo a tasso fisso la cui rata è appunto indicizzata ai tassi Irs. Chi si trova nella posizione più scomoda è sicuramente chi ha fatto richiesta di un mutuo a tasso fisso il mese scorso, quando l'Irs era sui minimi storici, che con ogni probabilità si troverà una rata finale sensibilmente più alta rispetto a quella preventivata in filiale in fase di richiesta. Questo perché il tasso Irs a cui è parametrata la rata non è quello in vigore alla data della richiesta ma quello che ci sarà alla data del rogito.

E questo ripropone un vecchio problema. Anche chi sceglie il fisso è soggetto alle fluttuazioni di mercato. Per il periodo che intercorre dalla scelta del mutuo e l’effettiva stipula, un periodo che può durare anche qualche mese. Mesi che possono rivelarsi particolarmente ballerini sul fronte tassi, come sta accadendo in questo momento storico in cui le vendite sul Bund stanno rinormalizzando gli indici Eurirs.

Cosa fare allora?
Secondo gli esperti il tasso del Bund a 10 anni potrebbe continuare a salire ancora in estate (dove solitamente aumenta la volatilità sui mercati) e arrivare anche in area 1%. In questo scenario ci sarebbero altri riflessi sugli indici Eurirs e di conseguenza sul tasso fisso. Di fronte a un Euribor (l’indice a cui sono agganciati i mutui a tasso variabile) visto ancora a 0 per 2-3 anni, il recente aumento degli Eurirs esalta l’annoso dubbio di chi stipula un mutuo o valutando di surrogarne il vecchio presso un altro istituto che offre condizioni migliori: meglio il fisso o il variabile?

«La risposta non può che essere: dipende. Dipende da tanti fattori. A parte l'inclinazione al rischio del potenziale mutuatario (c'è chi per indole preferisce avere una rata fissa per tutta la durata del mutuo, piuttosto che avere l'ansia di non poter far fronte al pagamento mensile della rata più alta in futuro), una valutazione che prende in considerazione solo il costo degli interessi totali sul periodo di rimborso del mutuo deve inglobare una aspettativa di andamento del tasso Euribor sui prossimi 30 anni. Da cui la difficoltà estrema di previsione della convenienza - spiega Stefano Rossini, ad di Mutuisupermarket.it -. Comunque si può prendere a riferimento sempre la durata del mutuo che si intende sottoscrivere e cercare di sviluppare la migliore “educated-guess” del caso. Se l'intenzione è quella di sottoscrivere un mutuo con una durata abbastanza breve (diciamo uguale o inferiore ai 15 anni), probabilmente ci sono ottime probabilità che la scelta di un mutuo a tasso variabile possa essere quella più conveniente. Sui prossimi 5 anni, il mercato dei futures indica un Euribor ampiamente sotto l'1%, ma durante i primi 7-8 anni di rimborso del mutuo sarà già stato restituito alla banca oltre il 50% del capitale preso a prestito (simulazione con mutuo di importo 100.000 euro, durata 15 anni, tasso variabile finito pari a 1,50%). Sulla vita residua del mutuo quindi, anche un aumento repentino e consitente dei tassi variabili avrebbe in ogni caso un effetto limitato sull'importo totale della rata - continua Rossini -. Probabimente su durate più brevi, la scelta razionale potrebbe essere quindi quella di un mutuo a tasso variabile. Se invece consideriamo durate dai 25 anni in su, una scelta di mutuo a tasso fisso permetterebbe oggi di bloccare un tasso fisso finito ai minimi storici di sempre e su un arco temporale di 25-30 anni questa scelta potrebbe rivelarsi sicuramente razionale. Per un mutuo di 30 anni, un tasso fisso finito pari al 2,35% (che per un mutuo di 100.000 euro genererebbe una rata di 387 euro) sarebbe infatti da confrontare con un tasso variabile finito pari all'1,40% (e una rata di 340 euro, 12% più bassa del primo). Seppur il risparmio annuale sui primi anni, in ipotesi di tasso variabile costante e non crescente sui primi 12 mesi, genererebbe un risparmio pari a 564 euro, è ragionevole pensare che il tasso variabile su un arco di 5-10 anni possa aumentare oltre i 95 punti base pari alla differenza fra il tasso variabile e il tasso fisso al momento della scelta fra i due, e il capitale rimborsato sarebbe inferiore al 30% del totale capitale da rimborsasre alla banca. Quindi dovremmo restituire alla banca ancora un 70% del capitale su cui andrebbe calcolato su 20 anni un tasso di interesse finito superiore al tasso di interesse fisso considerato inizialmente».

«Se poi la ripresa economica sui prossimi 5-15 anni sarà più rapida dell'atteso è ragionevole aspettarsi tassi di interesse Euribor superiori al 2-3% e a quel punto la convenienza economica di una scelta di mutuo a tasso fisso potrebbe essere sicuramente chiara. Per quanto riguarda le durate intermedie (quelle comprese fra i 15 e 25 anni) è più difficile fornire indicazioni di massima: la convenienza della scelta di un tasso variabile rispetto ad un tasso fisso non potrà che essere rilevata ex-post, ossia a fine rimborso del mutuo - conclude -. Tutto dipenderà dalla entità e dalla velocità di aumento dei tassi Euribor sui prossimi 15-20 anni. Certamente c'è da tenere presente che l'Euribor ha raggiunto storicamente picchi massimi oltre al 5%, ma non è detto che questo si verifichi di nuovo e soprattutto che si verifichi nei prossimi 15-20 anni. La “rule-of-thumb” che oggi si può applicare è comunque molto semplice: durate corte, meglio scommettere sul variabile, durate lunghe meglio scommettere sul fisso. Intermedie? Questione di gusti...».

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