L’interesse degli investitori non manca. Tanto che già diversi operatori - dai grandi fondi sovrani, come quello di Singapore Gic (che ieri ha incontrato i vertici di Ferrovie) , ai big del private equity (da Blackstone e Cinven), fino ai grandi nomi dell’immobiliare commerciale (i francesi di Klépierre e i franco-olandesi di Unibal Rodamco) - hanno acceso i riflettori sul dossier. In ballo c’è la cessione delle attività retail di Grandi Stazioni, la società partecipata al 60% da Fs e al 40% da Eurostazioni (veicolo finanziario che mette insieme Pirelli, Caltagirone e Benetton con le ferrovie transalpine di Sncf), che gestisce le quattordici principali stazioni della penisola e che ne ha ridisegnato confini e finalità trasformandole di fatto anche in luoghi di incontro per viaggiatori e cittadini.

Grandi Stazioni si fa in tre
Il progetto tratteggiato da Fs e dai privati è noto: scindere Grandi Stazioni -, affidata nei mesi scorsi alla guida di un manager esperto come Paolo Gallo, ex numero uno di Acea - in tre diverse società (Gs Retail, Gs Rail e Gs Real Estate), alle quali saranno conferiti, rispettivamente, gli asset commerciali - il vero “tesoretto” di Gs e oggetto dell’annunciata vendita -, le attività infrastrutturali e alcuni immobili adiacenti alle stazioni (il cui equity value si aggira sui 20-30 milioni) che saranno via via ceduti. In virtù di questa scissione, che sarà non proporzionale, Fs acquisirà il 100% di Gs Rail, mentre i privati usciranno e, di contro, saliranno un po’ nell’azionariato di Gs Retail con Ferrovie che invece ridimensionerà la sua partecipazione pur rimanendo comunque azionista di maggioranza. La gara internazionale per individuare il futuro acquirente della parte retail, come ha confermato ieri, l’ad di Ferrovie, Michele Mario Elia, «sarà lanciata prima dell’estate per poi chiudere entro la fine dell’anno».

La filosofia della società: trasformare gli scali ferroviari in “piazze urbane”
Ma cosa racchiude la società di Gallo? L’appeal del business sta nella filosofia alla base di Grandi Stazioni: la capacità di trasformare gli scali ferroviari in “nuove piazze urbane”, valorizzando gli spazi interni e incoraggiando il consumo. Non a caso, attorno ai progetti di riqualificazione, si sono raccolti brand di primaria importanza - da Autogrill a Nike, dai colossi spagnoli Zara, marchio della moda low cost, e Desigual, ai big delle tlc (Tim, Wind, Vodafone) - che hanno aperto i loro punti vendita nei diversi scali, da Roma Termini a Palermo. E, non a caso, i numeri sono imponenti: 700 milioni di persone in transito ogni anno (con Roma Termini e  Milano centrale che, da sole, “muovono” quasi 300 milioni di viaggiatori l’anno), oltre 500 negozi aperti a oggi (che diverranno più di 900 alla fine dei lavori) e 1,5 milioni di metri quadri di real estate.

Un modello di valorizzazione esportato oltreconfine
Dietro la trasformazione ci sono oltre 900 milioni di investimento cumulato e distribuito tra i quattordici scali italiani e i due oltreconfine, nella Repubblica Ceca. Perché Grandi Stazioni è riuscita a “esportare” all’estero il suo modello di riassetto e valorizzazione degli scali ferroviari e, nel novembre 2002, l'azienda si è aggiudicata la gara indetta dalle ferrovie ceche Ceské dràhy per la riqualificazione e gestione trentennale di Praga Centrale (che conta 30 milioni di contatti l’anno per un investimento di circa 43 milioni di euro) e Marianske Lazne. In Italia, invece, i progetti principali hanno riguardato, solo per citarne alcuni, Roma Termini, Milano Centrale e Bologna Centrale.

Le stazioni della penisola cambiano volto
Per la prima, che vanta attualmente più di 140 negozi e un investimento già messo in campo di 140 milioni di euro, è prevista una seconda fase di sviluppo con la costruzione di una nuova piastra di servizi (di circa 7mila metri quadri) che sarà dedicata alla creazione di una food court e a servizi commerciali. Parallelamente, poi, lo scalo sarà oggetto di un profondo restyling delle gallerie principali e del piano interrato. Nella stazione principale del capoluogo lombardo, la società di Gallo ha poi rimesso mano di recente alla Galleria delle carrozze creando oltre 500 metri quadri di aree commerciali per nuovi 10 negozi e trasformando l’area, rivisitata in chiave contemporanea, in un novello salotto commerciale. A Bologna, invece, la riqualificazione ha portato allo spostamento in sotterranea, con la costruzione di un nuovo scalo ferroviario, della quasi totalità dei servizi di Alta Velocità con tre livelli sotterranei. Anche in questo caso, il riassetto passerà attraverso un potenziamento dell’offerta commerciale che occuperà il piano intermedio dove sarà realizzata una nuova galleria di negozi di 4mila metri quadri con 20 punti vendita principalmente riservati alla ristorazione.

I ricavi attuali e le potenzialità future del business
Un business, quindi, estremamente variegato che ha consentito a Grandi Stazioni di chiudere il bilancio 2014 con oltre 200 milioni di ricavi. Che la società conta di aumentare di almeno l’80% man mano che arriveranno a traguardo i vari progetti di sviluppo che riguardano, oltre agli scali già citati, anche Napoli Centrale - lì è previsto un piano di riqualificazione di Piazza Garibaldi, antistante alla stazione, curato dall’architetto francese Dominique Perrault, nonché una profonda rivisitazione dell’edificio conosciuto dai napoletani come “Palazzo alto” - , come pure la valorizzazione dell’area Magazzini Raccordati di Milano, che passerà attraverso il recupero dell’area e la realizzazione di diversi distretti tematici dedicati alla moda, all’arte e al design, alla cultura, al multimedia, al fitness e allo svago. Ma quanto vale l’operazione? I valori che circolano sull’equity value di Gs sono compresi nel range 600-800 milioni, ma è chiaro che a fare il prezzo finale del deal sarà il negoziato che si aprirà presumibilmente dopo l’estate.

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