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Mutui, è il momento delle surroghe. Oltre al tasso può essere…

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Mutui, è il momento delle surroghe. Oltre al tasso può essere un’occasione per abbattere la durata

Mutui, le surroghe continuano a trainare il mercato nel 2015. Mentre il mercato immobiliare cerca ancora l’incontro tra domanda e offerta (con l’invenduto degli ultimi anni di crisi che è talmente ampio che non riesce a eguagliare la pur timidamente crescente domanda) le banche stanno aumentando in ogni caso le erogazioni di mutui ricorrendo proprio alle surroghe, in pratica “catturando” clienti insoddisfatti di altre banche e che stanno pagando un mutuo decisamente più caro rispetto agli attuali tassi di mercato.

Fermo restando che la prima regola per chi sta pagando un mutuo caro (e lo sono tutti i variabili superiori all’1,5% e tutti i fissi superiori al 3% dato che questi sono oggi i migliori tassi di surroga del momento) è provare a rinegoziare le condizioni con la propria banca.

Ma va detto che la propria banca non è obbligata a rivedere al ribasso condizioni precedentemente pattuite e in teoria valide per tutta la durata del piano di ammortamento. E questo è certamente un limite strutturale del prodotto mutui, in particolare per il mutuo a tasso fisso dato che il cliente si indebita per un periodo molto lungo fissando il giorno della stipula un tasso che rispecchia il riflesso dell’andamento economico e di politica monetaria di quel preciso momento storico. Ma nonè affatto detto che poi nel tempo il quadro resterà immutato.

Può accadere, come abbiamo visto negli ultimi anni di crisi, che le banche centrali portino il costo del denaro all’ingrosso a 0 e che a cascata anche il costo del denaro al dettaglio (quello offerto dalle banche sui prestiti aggiungendovi uno spread) scenda violentemente. In questi casi chi ha stipulato un mutuo a tasso fisso non riesce a beneficiare del calo dei tassi (che di solito riflette un quadro di recessione economica). E si trova ad affrontare una doppia beffa: vivere in un quadro economico recessivo (dove probabilmente rischierà di perdere il posto di lavoro, vedere ridursi lo stipendio, ecc.) e in più pagare un mutuo molto più caro in termini reali (cioè depurato per l’inflazione) rispetto al momento in cui l’ha stipulato, a parità di rata nominale.

La surroga viene in soccorso e permette di adeguare anche i tassi del mutuo al cambiamento dei tassi di mercato.

Questo adeguamento è invece automatico per chi sta pagando un mutuo a tasso variabile dato che il mutuo tende a seguire di mese in mese l’evoluzione dei tassi agganciati al costo del denaro all’ingrosso (come lo sono gli indici Euribor o direttamente il tasso Bce per una percentuale residuale di mutui) con il vantaggio di mantenere invariato nel tempo il costo reale del mutuo. Quando l’inflazione è alta anche i tassi salgono e quindi il tasso nominale del mutuo variabile sale ma non quello reale. Viceversa in periodi di bassa inflazione o deflazione (come in questa fase in Italia e nell’Eurozona) il tasso nominale di un mutuo a tasso variabile scende di pari passo.

Questo aggiustamento è privo nel mutuo a tasso fisso che risulta grandemente vantaggioso in termini di costo reale nelle fasi di impennata dell’inflazione ma allo stesso tempo molto pericoloso (ed è un paradosso dato che al fisso ricorrono proprio i clienti con un profilo di rischio più prudente) quando l’inflazione scende. È questo in fin dei conti il motivo per cui tra coloro che stanno surrogando il mutuo in questa fase, la maggior parte rientra nella sfera di chi ha in pancia un mutuo a tasso fisso.

Quando si surroga però spesso si commette un errore. Si chiede alla nuova banca semplicemente di agire sul tasso. Se una banca offre una surroga al 3% e si sta pagando il 5% si chiede di passare dal 5% al 3%. Ottimo, un gran risparmio.Un’operazione necessaria (sarebbe un suicidio finanziario continuare a pagare oggi tassi decisamente più alti rispetto a quelli di mercato quando c’è la possibilità di ridurli).

L’errore sta nel fatto che le possibilità offerte dalla surroga sono due mentre spesso se ne usa solo una: si può ridurre il tasso ma si può anche scegliere di rimodulare la durata. E quale migliore occasione storica come quella attuale per provare ad abbattere la durata residua del mutuo con l’obiettivo di liberarsi quanto prima di quello che, a conti fatti, rimane sempre un debito, un fardello da estinguere. Meglio prima che dopo, se si può.

Ebbene, chi surroga un mutuo può anche chiedere alla banca di avere una simulazione di quale sarebbe la rata nel caso riducesse anche un po’ la durata. Ad esempio se mi restano da pagare 150mila euro in 20 anni e attualmente ho un fisso al 5% pago un rata di 989 euro, ho due opzioni: non modificare la durata residua e giocare solo sul tasso. In questo caso posso surrogare al 3% fisso (portando la rata a 831 euro con un risparmio mensile di 150 euro) oppure all’1,5% variabile (portando la rata a 723 euro con un risparmio mensile di oltre 250 euro).

La seconda opzione è quella di abbinare la riduzione del tasso alla riduzione della durata. È un’opzione a cui conviene ricorrere se non si hanno particolari esigenze di abbattere la rata ma si vuole andare a colpire la quota di interessi residui da pagare e quindi accorciare la durata residua. In questo caso chi sta pagando un fisso al 5% e quindi una rata per i prossimi 20 anni di 989 euro, potrebbe anche provare ad abbattere di 5 o più anni la durata, senza avere aumenti della rata. Ad esempio passando all’1,5% ma riducendo il mutuo a 15 anni otterrebbe addirittura una rata di 931 euro. In questo caso si avrebbe un risparmio sia sulla durata (5 anni in meno di rate e interessi da pagare) e circa 60 euro in meno da pagare al mese. Certo, cambierebbe la propensione al rischio passando da fisso a variabile. Ma il gioco potrebbe valere la candela soprattutto su durate residue non eccessive (ad esempio fino a 15 anni) dato che col passare del tempo il peso degli interessi si fa residuale nella rata e quindi la rata variabile diviene meno sensibile a futuri rialzi dei tassi.

L’elemento durata quindi non va affatto sottovalutato in tutte le simulazioni di surroga, prima di arrivare alla firma.

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