La notizia c’è ed è che le banche hanno deciso di riaprire le porte al surrogatore seriale. Di chi si tratta? Di mutuatari che nel curriculum hanno già una surroga alle spalle, ovvero hanno già spostato il vecchio mutuo in un’altra banca per usufruire di condizioni migliori sul tasso e/o sulla durata.
Il 2015 sarà ricordato come l’anno del prepotente ritorno delle surroghe (hanno trainato la ripartenza generale del mercato delle erogazioni di mutui che nei primi sette mesi secondo l’Abi sono cresciute dell’82% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno). E sarà ricordato anche come l’anno in cui le banche sono tornate pimpanti sul prodotto mutui - riducendo gli spread e le spese complessive misurate dal Taeg (Tasso annuo effettivo globale) - anche perché i profitti delle banche sul trading sui titoli di Stato si sono affievoliti visto che i tassi di BoT e BTp sono in netto calo, anche per via della manovra di quantitative easing avviata lo scorso marzo dalla Banca centrale europea (attraverso la quale la Bce compra a prezzi alti i titoli di Stato che le banche private avevano comprato a prezzi più bassi negli anni della crisi favorendo discrete plusvalenze per l’universo degli istituti di credito).
I profitti sui titoli di Stato sono diminuiti e questo sta spingendo molte banche a riprendere l’antica vecchia via: generare margini dai prestiti, compresi quelli alle famiglie di cui i mutui ne sono l’eccellenza.
Di fronte però a un mercato immobiliare non ancora particolarmente reattivo le banche hanno spinto nella prima parte dell’anno sulle surroghe, cercando cioè di raccogliere con offerte più competitive clienti insoddisfatti che stavano pagando tassi più alti presso un’altra banca con il vecchio mutuo. Questo ha spinto molti a surrogare il mutuo, in prevalenza passando da fisso a variabile, ma anche da fisso a fisso, a condizioni più basse. C’è anche chi è passato dal variabile al fisso, approfittando della caduta dei tassi fissi che restano però decisamente più cari del variabile il cui costo è dato praticamente solo dallo spread perché l’indice Euribor a cui è agganciato è addiritturo scivolato sotto zero e potrà continuare a scendere.
In questa prima tornata di surroghe sono stati però esclusi i “surrogatori seriali”, ovvero coloro che già hanno nel curriculum una surroga effettuata. Un pubblico non molto gradito dalle banche perché considerato “pericoloso” in termini di profittabilità. Quando una banca eroga un mutuo sostiene infatti una serie di costi fissi tra 1.500 e 2mila euro che riesce ad ammortizzare solo se il debitore resta tale per almeno 3-4 anni (anche per questo motivo nei piani di ammortamento si pagano nei primi anni molti più interessi che negli ultimi anni, in questo modo le banche si tutelano e incassano prima i profitti).
Se però il mutuatario si comporta come un adolescente che cambia operatore telefonico di mese in mese in base all’offerta più conveniente del momento e decide di surrogare il mutuo dopo 12-24 mesi le banche rischiano di non ammortizzare i costi fissi e di chiudere l’operazione in rosso. Per questo motivo finora hanno chiuso la porta a quello che viene definito “surrogatore seriale”, un cliente che ha già surrogato e, visto che lo ha già fatto, potrebbe farlo anche in seguito.
Ma adesso il quadro sta cambiando. Il mercato delle “prime surroghe” si sta un po’ affievolendo e a questo fenomeno non sta facendo da contraltare una ripartenza sprint delle vendite di immobili e di conseguenza di mutui d’acquisto. Così le banche pur di erogare mutui e cercare di raggiungere i budget che avevano fissato a inizio anno sono disposte a correre il rischio di erogare “mutui di surroga” a clienti che hanno già una surroga alle spalle, quindi potenzialmente “seriali”, nel quale caso non sarebbero profittevoli. Ma evidentemente il rischio vale la candela per delle banche improvvisamente vogliose di prestare la liquidità a tassi bassissimi (quando non negativi) che trovano sul mercato all’ingrosso dei capitali (come dimostrato dagli indici Euribor che da oltre 150 giorni sono negativi).
«La domanda di surroga sta lentamente sgonfiandosi. Dal nostro osservatorio rileviamo come questa sia passata dal 49% del totale richieste durante il secondo trimestre 2015 al 40% del terzo trimestre sino al 37% dell'attuale mese di ottobre- spiega Stefano Rossini, ad di MutuiSupermarket.it -. Parallelamente la domanda di mutui di acquisto si sta riprendendo ma non in maniera così rapida e decisa, con le compravendite residenziali cresciute nella prima metà dell'anno di un livello inferiore al 3% (e del 6% nel secondo trimestre, ndr). In questo scenario stiamo rilevando come alcune banche, con l'obiettivo di continuare ad alimentare la crescita delle proprie erogazioni di mutui sui prossimi mesi, inizino timidamente a considerare un segmento di potenziali mutuatari sino ad ora “abbandonato” e per certi versi “schivato”: il segmento dei mutuatari che hanno già surrogato una volta, magari qualche anno fa, e oggi intendono di nuovo surrogare il proprio mutuo approfittando di tassi ai minimi storici e spread vantaggiosi».
«Non dimentichiamo infatti che dall'introduzione della surroga nel 2007 post decreto Bersani, le surroghe hanno spiegato sempre da un minimo del 5% ad un massimo del 40% delle erogazioni a livello sistema e quindi stiamo parlando di un bacino di nuovi mutuatari sicuramente ampio e certamente interessante come profilo di rischio - prosegue Rossini -. Normalmente sono mutuatari che hanno sempre pagato regolarmente sia le rate del mutuo iniziale che del secondo mutuo di surroga, che hanno un livello di educazione finanziaria elevato e hanno una forte propensione al risparmio e che possono essere nuovi clienti con riferimento non solo al nuovo mutuo ma anche ad altri rapporti bancari e assicurativi correlati. Oltre a ciò, è necessario considerare che erogazioni di nuovi mutui ai tassi di oggi permetterebbero alle banche di avere una certa sicurezza sulla stabilità del nuovo mutuatario sui prossimi 4-5 anni, anni in cui i tassi variabili dovrebbero rimanere molto contenuti e i tassi fissi non dovrebbero ulteriormente ridursi. In altre parole, il rischio di una terza surroga potrebbe derivare solo dalla volontà del mutuatario di cambiare il proprio mutuo da tasso variabile a tasso fisso in un’eventuale situazione di rapido e deciso aumento dei tassi variabili, ma questo scenario di tassi Euribor in forte crescita appare quanto meno lontano nel tempo. Non sorprende quindi affatto registrare questi primi approcci del sistema bancario al cosiddetto segmento dei “surrogatori seriali».
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