Ci sono due modi per far ripartire il mercato dei mutui. La domanda (famiglie) deve avere più fiducia sul futuro e quindi tornare a giocare un ruolo pro-attivo (acquistare abitazioni). L’offerta (banche), valutati costi e benefici, deve avere le ragioni economiche per tornare ad erogare.
Nei primi 8 mesi del 2015 le erogazioni di mutui sono aumentate dell’86,1% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Questo è accaduto sia perché la domanda e l’offerta ci hanno messo lo zampino. Le famiglie hanno un po’ più fiducia sul futuro (non si tratta di una fiducia piena però come dimostrano i dati sull’inflazione che non esiste) e le banche sono tornate a riconsiderare il prodotto mutui dopo che la caduta dei tassi sui titoli di Stato (i titoli italiani fino a 2 anni hanno un rendimento negativo e il BTp a 10 anni è sotto l’1,5%) rende meno appetibile utilizzare la liquidità a buon mercato della Bce per fare trading sui titoli di Stato.
Le banche, a loro volta, una volta che sono più propense ad erogare più mutui, hanno due modi per aumentare i volumi: 1) ridurre gli spread, ovvero i margini lordi che guadagnano sul prestare il denaro; 2) aumentare la disponibilità a strappare clienti alla concorrenza attraverso il meccanismo della surroga (con il “mutuo di surroga” un mutuatario lascia la vecchia banca per portare il debito ad un altro istituto che gli applica condizioni migliori).
Nel 2015 gli istituti di credito stanno spingendo su entrambe queste leve e i risultati si vedono. Spread meno cari rispetto allo scorso anno e boom di surroghe (circa un terzo del totale del mercato secondo l’Abi, l’Associazione bancaria italiana).
Non finisce qui. Da oggi alcuni istituti hanno deciso di ridurre ulteriormente gli spread, come dimostra questa tabella che sintetizza le nuove offerte. Una rapida occhiata ci dice che oggi si può stipulare un mutuo a tasso fisso di media durata (quindi 20 anni) e di medio importo (quindi 140mila euro) pagando un Tan fisso (Tasso annuo finale) del 2,2%. Essendo il tasso fisso dalla somma tra lo spread e il tasso interbancario Eurirs di periodo (che per 20 anni è all’1,4%) vuol dire che le banche oggi applicano uno spread sul fisso nella migliore delle ipotesi dello 0,8% (ma in media è dell’1,3%).
Il miglior spread a tasso variabile è dell’1,3% ma in media siamo all’1,5%. Anche in questo caso si tratta di un bel passo in avanti rispetto all’anno scorso quando gli spread medi erano di poco superiori al 2%. Quindi le banche stanno riducendo i margini perché vogliono erogare di più, facendo un passo in avanti nei confronti della domanda.
Il passo in avanti non è però sprovveduto. È un mezzo passo in avanti. La tabella delle nuove offerte elaborata da MutuiSupermarket.it ci dice anche che le banche sono molto più attente e selettive rispetto al passato. Quasi tutte (tranne Banca Carige) applicano il criterio del “pricing differenziato”. In cosa consiste? Applicano cioè spread diversi in relazione alla rischiosità del prestito. Questo vuol dire che su mutui non superiori al 50% del valore dell’immobile gli spread sono più bassi rispetto a quelli applicati su mutui che si spingono fino all’80% del valore dell’immobile o, ma questo vale solo per poche banche, vanno oltre l’80%.
Il costo del mutuo nella nuova era delle banche più disposte ad erogare ma in modo molto più selettivo lo decide in sostanza il loan to value, ovvero la percentuale del capitale chiesto in prestito in relazione al valore dell’immobile. Questo vuol dire che una stessa banca non applica più lo stesso spread per tutti i mutui, ma applica prezzi diversi in base alla tipologia di mutuo e di rischio annesso.
Non bisogna dimenticare infatti che le banche italiane hanno in pancia un ammontare di crediti deteriorati (i cosiddetti non performing loans) di 200 miliardi di euro (ma nel conteggio ci sono anche i prestiti concessi alle imprese). Gli anni della crisi (dal 2008 l’Italia ha perso nove punti di Pil reale) si sono fatti sentire anche sui bilanci delle banche che quindi oggi, pur tornando a spingere sui prestiti, lo fanno in modo più selettivo.
Domanda e offerta sono più vicine che in passato, ma ancora lontane da una condizione di sana ripartenza. La prova del nove ce la dà l’inflazione. Quando un’economia cresce in modo sano ed equilibrato, con la ricchezza equamente distribuita tra gli attori economici, l’inflazione dovrebbe attestarsi intorno al 2% (almeno questo dicono i manuali economici). Adesso siamo in deflazione (-0,1% i prezzi a settembre su base annua). E dato che l’inflazione la crea in particolare la fascia della popolazione con redditi medio-bassi (la coda lunga dei consumatori) se siamo in deflazione vuol dire che nell’ingranaggio qualcosa resta inceppata. Ma per ora guardiamo il bicchiere mezzo pieno: e cioè che gli spread sui mutui (e di conseguenza i tassi nominali, non quelli reali) da oggi sono un po’ più bassi.
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