Il mercato dei mutui è in ripresa, trainato dalle surroghe ma anche più in generale da una migliorata predisposizione della maggior parte degli istituti che operano nel territorio italiano ad erogare. Sia ben chiaro, siamo lontani sia dal lato della domanda che dal lato dell’offerta da un periodo di assoluta normalità. Lo dimostra il fatto che gli immobili invenduti sono ancora tanti e questo sta complicando un po’ il raggiungimento del punto di equilibrio tra domanda e offerta che determinerebbe la fine della discesa dei prezzi su ampia scala.
L’offerta poi è molto diversa rispetto al passato, quando le banche praticavano tendenzialmente un unico spread, indipendentemente da quanto capitale si chiedeva in relazione al valore dell’immobile (loan to value). Oggi il loan to value è diventato un tassello decisivo per individuare il costo effettivo del mutuo. Se si chiede un mutuo di 100mila euro per un immobile che ne vale 200mila (e quindi si mette nell’acquisto dell’immobile una liquidità in contanti di 100mila euro) il loan to value è del 50 per cento. In questo caso lo spread applicato dalle banche, sia per il tasso fisso che per il variabile è molto più basso rispetto a chi chiede mutui corrispondenti all’80% del valore dell’immobile. O addirittura (per quei pochi istituti che li concedono in questo momento) per mutui con loan to value superiore all’80%, dove lo spread può essere addirittura il doppio.
L’era dei tassi bassi ha quindi spinto le banche a offrire mutui con prezzo differenziato in base al loan to value. Questo perché il loan to value esprime indirettamente anche il rating del mutuatario (chi ha una liquidità del 50% è considerato un cliente più solido, tra l’altro potenzialmente in grado di acquistare altri prodotti della banca, come strumenti di investimento in una logica di cross selling per gli istituti di credito). Quindi, più il cliente è affidabile meno paga, una relazione ineccepibile in economia.
Siamo quindi lontani dai tempi delle vacche grasse in cui le banche concedevano spread scontati anche a clienti con rating inferiori e siamo quindi in un ambiente decisamente più selettivo e prudenziale.
Ma non finisce qui. Il laon to value è decisivo, ma l’aspirante mutuatario deve sapere che non si determina in base al prezzo che concorda di pagare al venditore dell’immobile (valore commerciale di vendita). Il laon to value che considera la banca è relativo alla percentuale massima di mutuo erogabile in base al valore di perizia.
Con la perizia un esperto della banca valuta l’immobile in base a criteri oggettivi (basandosi sulla media dei prezzi di mercato nella zona interessata e sullo stato dell’immobile sulla base di tabelle disponibile anche sul sito dell’Agenzia delle Entrate) e per la banca fa fede questo valore. Si dà il caso che il valore di perizia può discostarsi anche sensibilmente dal valore di vendita effettiva. Ma la banca concede il mutuo in base al valore di perizia e non in base al secondo.
Questo punto può creare - e sta creando, come documentano diverse email giunte da lettori alla redazione del Sole 24 ore - non pochi problemi per chi ha già firmato il compromesso di acquisto dell’immobile sulla base del prezzo di vendita e ha poi avviato le pratiche per l’ottenimento del mutuo. Se il perito valuta l’immobile molto meno, il loan to value rischia di salire e a quel punto si aprono due scenari: 1) nella migliore delle ipotesi il cliente finisce in una fascia di prezzo (spread) più cara e quindi si ritroverà a pagare un mutuo più caro di quanto inizialmente previsto; 2) nella peggiore delle ipotesi - ovvero se il valore di perizia fa esondare il loan to value oltre l’80% e il cliente ha trattato il mutuo con un banca che non concede mutui oltre tale soglia, per i quali la legge prevede che debba essere stipulata un’assicurazione a parte a copertura della somma eccedente - rischia di saltare l’erogazione stessa del mutuo.
Ecco perché è molto importante, prima di acquistare l’immobile, provare - attraverso le tabelle del sito dell’Agenzia dell’Entrate - a simulare quale potrà essere la valutazione del perito, in modo tale da non spingersi su offerte commerciali che si discostino molto. E allo stesso tempo quando si firma il compromesso per l’acquisto di un immobile, inserire la clausola di “acquisto salvo buon fine del mutuo”. Con questa clausola, in caso di mancata erogazione del mutuo, si avrà diritto a riottenere la restituzione della caparra con cui si è bloccato l’immobile.
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