Sarà presto fuga dall’immobiliare di Londra? Il primo, forte, segnale è arrivato due giorni fa con la sospensione del fondo Uk real estate di Standard Life per via dei numerosi riscatti. Ieri il congelamento di un prodotto di Aviva e di uno di M&G certifica il trend: gli investitori preferiscono alleggerire le posizioni in un momento in cui regna la massima incertezza. Il real estate del Regno Unito al di fuori dell’Ue è dunque meno appetibile?
Finora era a Londra che atterravano i grandi capitali, alimentando una possibile bolla in un momento di elevata liquidità in circolazione. Ora l’aria è cambiata. La svalutazione della sterlina attrae nel breve investitori speculativi, ma molti altri preferiscono investimenti a reddito altrove. Visto che gli esperti prevedono un calo del 20% dei valori degli uffici a Londra nei prossimi tre anni. E se parte di quel 47% di volumi che il Regno Unito ha catalizzato nel 2015 sul totale di capitali impegnati in Europa cercherà nuove mete, dove andrà?
«Una buona parte dei riscatti verrà comunque convogliata nell’immobiliare – dice Paola Gianasso, vicepresidente di Scenari Immobiliari -. In parte anche a Londra. Anche se già da sei mesi le operazioni si sono fermate, per via dei bassi rendimenti nel centro della capitale inglese, dove gli uffici hanno yield del 3,5%, ma anche per le incognite del referendum». Se si innescano più riscatti il mattone inglese corre pesanti rischi. I gestori per restituire il valore delle quote potrebbero trovarsi a dover vendere a forte sconto. Creando forti pressioni sulle quotazioni del real estate. I property trust inglesi hanno un Nav (a fine 2015) di 60 miliardi di euro e una raccolta di 7,5 miliardi circa nel 2015, raddoppiata dall’anno prima.
Intanto diversi grandi gruppi stanno valutando se spostare sedi e uffici e il real estate si muoverà di conseguenza. Investendo in uffici da affittare nell’Europa continentale.
“Sono ben posizionate per accogliere capitali da investire nel real estate alcune città tedesche come Francoforte, Berlino e Monaco, e poi Parigi, Madrid ma anche Milano”
«In questo contesto sono ben posizionate per accogliere capitali da investire nel real estate alcune città tedesche, come Francoforte, Berlino e Monaco – dice ancora Gianasso -, Parigi, Madrid anche Milano». La città lombarda nel 2015 ha attirato quattro miliardi di euro, il 50% del volume investito in Italia, e si appresta a migliorare la performance. Nei primi mesi del 2016 solo i sauditi del gruppo Fawaz hanno investito qui 750 milioni, che nell’arco di alcuni anni diventeranno oltre due miliardi, dato che nel progetto Milanosesto l’investimento iniziale di 500 milioni quadruplicherà. In Italia grandi gruppi americani nelle ultime settimane cercano di accaparrarsi a colpi di Opa e contro Opa alcuni portafogli di fondi immobiliari quotati fortemente a sconto. Ci si indebita a tasso zero per entrare in un mercato che presenta appeal internazionale.
Tornando a Londra l’eventuale esodo di investitori potrebbe creare problemi, qui si sta costruendo un milione di metri quadrati di uffici a fini speculativi, 750mila mq nel centro della città. Il governatore della Bank of England, Mark Carney ha detto che serviranno stimoli all’economia e le transazioni nel real estate “commercial” (quindi non residenziale) si sono dimezzate dal picco dello scorso anno. Stessa sorte per il segmento abitativo. Nei primi tre mesi del 2016, dati di Cushman & Wakefield i volumi nel settore commercial sono scesi del 28% rispetto a un anno prima.
Anche per Cbre l’uscita dalla Ue espone il Regno Unito a perdita di investimenti. Ma poi la situazione dovrebbe riequilibrarsi. Cosa accadrà se i riscatti colpiranno ancora fondi come quelli di Standard Life, che gestisce quattro prodotti con un patrimonio complessivo di 9,6 miliardi di euro, oppure BlackRock Property Fund, con un patrimonio di oltre 4,4 miliardi di euro? O ancora Henderson o Threadneedle, che con i primi due gestiscono 12 fondi, pari al 30% dell’intero settore? La paura che si possa replicare quanto accaduto in Germania qualche anno fa, quando chiusero molti fondi aperti, potrebbe essere sempre più concreta.
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