L'immobiliare americano, con il mercato del lavoro e i consumi, è oggi tra i perni della ripresa economica e dà fiato alle prospettive degli investimenti nel settore sia in proprietà che in titoli. Ormai da maggio l’indice dei prezzi S&P CoreLogic Case Shiller delle principali 20 città ha messo in luce valori tornati sui livelli del 2007, pre-crisi. E in luglio le nuove costruzioni hanno fatto segnare un aumento del 2,1% al livello annuale di 1,211 milioni di unità, vicino ai massimi della ripresa.
A differenza del passato boom finito male, però, il mercato appare agli analisti più equilibrato, frutto di un riscatto basato su progetti considerati sostenibili grazie a prestiti meno facili per i costruttori e condizioni finanziarie più severe per gli acquirenti. I passaggi di proprietà, soprattutto le più care, avvengono oggi spesso dietro caparre del 50% e le banche richiedono garanzie molto più solide del passato alle società costruttrici.
«Le indicazioni sono incoraggianti, il recupero sta prendendo slancio», ha commentato Millan Mulraine di TD Securities. L’unica regione vittima di una flessione nei nuovi progetti è stata il mese scorso quella occidentale. L’accelerazione maggiore è avvenuta nel Nordest, con un’impennata del 15,5 per cento.
Il recupero coinvolge aree tra le più colpite proprio durante la crisi, città quali Miami, Las Vegas e Phoenix. Nella metropoli della Florida gli incrementi dei prezzi sono i maggiori dal 2006. Il progetto di condominio di lusso Residences by Armani/Casa, decollato in marzo sulla Sunny Isles Beach, ha già venduto il 65% delle 308 unità distribuite su 56 piani a prezzi che variano da 2 a 15 milioni di dollari. La penthouse, che sarà pronta solo l’anno prossimo, offre anche l’incentivo di un viaggio in Italia e di un incontro con Giorgio Armani.
A Las Vegas, intanto, reduce da crolli del 60% tra il 2006 e il 2012, i prezzi sono lievitati di oltre il 10% per tre anni consecutivi e la fascia più alta del mercato ha a sua volta ritrovato smalto con le vendite di abitazioni di valore superiore al milione di dollari raddoppiate negli ultimi dodici mesi. A Phoenix il rincaro annuale è stato del 12 per cento. Forti incrementi vengono riscontrati in un altro epicentro del collasso, la California.
Anche in Borsa i titoli legati all’immobiliare corrono seppur tra trepidazioni sui rischi di nuove correzioni al ribasso. I fondi specializzati Reits, i Real Estate Investments Trusts, si avvantaggiano del rilancio delle proprietà commerciali e dei generosi dividendi. Sono infatti tenuti a versare il 90% dei profitti in cedole per evitare di pagare imposte sul reddito e il loro rendimento è stato tipicamente del 3,6%, il doppio del mercato, nel caso degli equity Reits, quelli che possiedono direttamente immobili, e del 10,9% per i mortgage Reits, che detengono i mutui. Stando al loro indice settoriale hanno nettamente battuto quest’anno la performance dell’indice S&P 500 con rialzi del 9,8% rispetto al 6,7 per cento. E se sono valutati più della media, vale a dire a multipli degli utili di 19,6 conto il 17,1 dell’indice, restano tuttora ampiamente al di sotto del 24,2 che avevano raggiunto ai picchi del 2007. Credit Suisse vede così almeno tre Reits - si tratta di General Growth Propertius, Retail Propertius of America e Forest City Realty Trust - in grado di portare in tasca agli investitori ulteriori guadagni del 13% nel prossimo anno.
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