Molte novità bollono nella pentola dei mutui. Negli ultimi due anni il mercato è stato obiettivamente trainato dall’exploit delle surroghe, ovvero i trasferimenti di vecchi mutui presso nuove banche che offrono condizioni migliori. Un segnale importante che ha dimostrato una certa maturità finanziaria da parte delle famiglie italiane che hanno così adeguato il mutuo alla nuova era dei tassi bassi (non farlo sarebbe peraltro un suicidio finanziario considerato il crollo dei tassi nell’ultimo lustro).
Il compitino è stato svolto quasi da tutti e adesso per le banche che vogliono aumentare il monte erogabile di mutui la faccenda si fa un po’ più complicata. La ripresa delle compravendite immobiliari c’è ma siamo lontanissimi dal boom del 2006-2007 quando si vendevano 800mila case l’anno. Oggi siamo a poco più di 400mila e “appena” la metà di queste viene finanziata con l’aiutino del mutuo.
Di fronte a questo scenario le banche, pur di erogare, stanno aprendo il varco ai mutui oltre l’80% del valore dell’immobile. Un atteggiamento più rischioso (il tasso di default in questa categoria è circa il triplo rispetto a chi resta sotto la barriera dell’80%) ma che evidentemente tra pro e contro vale la pena di percorrere. Ma non è l’unica novità del 2018. L’altra riguarda gli spread applicati. Anche in questo primo scorcio d’anno sta proseguendo spedito il trend di riduzione avviato a cavallo tra il 2012 e il 2013.
Lo spread è, sintetizzando alquanto, il margine lordo della banca sull’operazione mutuo. Viene anche usato come leva per defilarsi momentaneamente dal mercato (in questo caso le banche alzano di molto lo spread come accaduto a inizio 2012 quando in media chiedevano oltre il 3%) oppure per aumentare le erogazioni. In questo momento siamo nettamente su questa seconda sponda dato che nei casi migliori le banche hanno portato lo spread allo 0,18%. Per la cronaca non si era mai visto prima d’ora un livello così basso.
Il confront tra tasso fisso e variabile (Fonte: MutuiSupermarket.it)
Gli sconti maggiori sono sul tasso fisso - opzione preferita dalle banche in questo momento perché offrendo un fisso finito molto basso riducono al lumicino i rischi di perdere un cliente appena acquisito attraverso la spada di Damocle della surroga - ma a marzo sono scesi anche gli spread sul variabile, dallo 0,9% allo 0,7% (sempre stando alle migliori offerte).
È senza dubbio una bella notizia per i nuovi mutuatari che potranno sperimentare nei prossimi anni piani di ammortamento favorevoli, tanto nell’opzione del fisso quanto di quella del variabile. Ma c’è da chiedersi comunque come mai le banche stanno (quasi) azzerando gli spread e quindi (quasi) rinunciando a portare a casa un margine da un prodotto che per molti anni è stato uno dei cavalli di battaglia del fatturato derivante da attività tradizionali.
Le banche stanno tagliando gli spread, principalmente per due motivi. Il primo è certamente più tecnico. «Probabilmente lo spread non è più un indicatore efficace, come in passato, del margine applicato dalle banche nella concessione di mutui casa - sottolinea di Guido Bertolino di MutuiSupermarket.it -. Questo perché gli indici di riferimento (Irs per il fisso ed Euribor per il variabile) che sommati agli spread determinano gli effettivi tassi di interesse applicati sui mutui, presumibilmente non sono rappresentativi dell'effettivo costo del denaro sostenuto dalle banche: i valori attuali dell'Irs scontano le attese di riduzione del quantitative easing e quindi potrebbero sovrastimare il costo dell'approvvigionamento di liquidità da parte delle banche, l'Euribor, dall'altro canto, ha registrato valori costantemente negativi dal maggio 2015 e sicuramente sottostima tale costo».
Quindi il primo motivo è che le banche starebbero pagando un po’ di più la liquidità oggi per il futuro (sovrastimando il costo) e quindi possono permettersi di girare una parte nella riduzione dello spread.
Il secondo motivo è meno tecnico è molto anche più significativo. « Il mutuo oggi può essere considerato uno strumento, a disposizione delle banche, per acquisire e fidelizzare nuova clientela su cui provare a sviluppare nel tempo una molteplicità di rapporti: dal conto corrente, agli strumenti di pagamento, alla gestione del risparmio», spiega Bertolino.
La verità è quindi che il mutuo sta cambiando pelle. Da prodotto di punta si sta trasformando in uno strumento pensato per attirare nuovi clienti a cui poi successivamente proporre prodotti finanziari (polizze, Pir, fondi comuni) ben più remunerativi per le casse delle banche. Quindi il mutuatario avveduto farà anche bene ad approfittare di questa irripetibile scontistica lato mutui ma dovrà allo stesso tempo fare attenzione a non cascare nel sottoscrivere contestualmente altri prodotti molti più cari rispetto alla media del mercato. Altrimenti quello che risparmierebbe da un lato lo volatizzerebbe dall’altro.
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