È da tempo una delle asset class più interessanti per il segmento immobiliare. Che si tratti di shopping center, di outlet o di negozi nelle high street, il retail riscuote ancora l'interesse degli investitori, italiani e internazionali, e dei retailer che cercano di espandersi in Europa. Oggi l'euro debole, l'esiguo rendimento di altre asset class, come quella dei bond, e l'attesa di consumi in crescita richiama capitali sul settore.
Secondo un recente report di JLL gli investimenti immobiliari in Europa nel 2014 hanno raggiunto 207,6 miliardi di euro. Un valore ben al di sopra dei 158 miliardi di media degli ultimi dieci anni e che si sta avvicinando a quei 244 miliardi registrati nel 2007, prima dell'inizio della crisi. Sempre lo scorso anno il valore degli investimenti nel segmento retail è stato di 37,6 miliardi di euro, in crescita del 42% sul livello del 2013. A fare la parte del leone il Regno Unito con 13,29 miliardi, testa a testa tra Francia e Germania sopra i 5 miliardi, in Spagna il valore degli investimenti nel retail ha raggiunto i 2,87 miliardi e in Italia quota 2,19 miliardi.
Ma dove si concentrano gli investimenti? Per il 64% hanno preso di mira shopping center (63% nel 2013), per il 23% retail warehousing (le cosiddette medie superfici) , per l'11% supermarket e per l'1% sia factory outlet che altre strutture commerciali. I rendimenti più interessanti si trovano nei Paesi dove i prezzi stanno ancora scendendo e che sono considerati “meno sicuri”. In Italia si viaggia intorno al 6,5% netto, segue la Spagna con un 6,3%, e la Svezia appena sotto il 6%. In Germania e Francia sotto il 5%. I rendimenti “prime” (di alto livello) a lungo termine arrivano quasi al 7,5% in Ungheria (fine 2014), mentre in Portogallo viaggiano sul 6,5%. I più bassi? Nel Regno Unito, dove ormai i prezzi del mattone sono alle stelle e la sicurezza del Paese penalizza i rendimenti scesi ormai quasi al 4 per cento.
A dare gas al settore anche l'attesa di vendite in crescita dell'1,7% in Europa nel 2015 e dell'1,8% nel 2016. Le attese sono invece dell'1,2 e dell'1,3% nel 2015 e nel 2016 nell'Eurozona. A fare la parte del leone saranno Irlanda, Paesi baltici, Regno Unito, ma viaggia in netto miglioramento anche l'Italia che nel 2014 e 2015 ha cambiato rotta, seppur con crescite ancora non così significative. Bene Spagna e Portogallo, Finlandia e Belgio. Nel dettaglio in Italia le vendite saliranno nel biennio 2015-2017 dello 0,6%, in Spagna e Portogallo rispettivamente dell'1,7% e dell'1,3%, in Francia dell'1,4%, nel Regno Unito del 2,7% e in Irlanda del 2,1%.
In Europa nel 2014 sono stati completati cinque milioni di metri quadrati di shopping center. Un'offerta che è scesa dell'11% rispetto al 2013, ma altri sette milioni di metri quadrati sono in arrivo per il 2015 e 4,9 milioni per il 2016, numero penalizzato dal pesante stop della Russia. Se si guarda ai dati della Russia e della Turchia è comunque qui che è previsto il 42% della pipeline. In Italia, a oggi, ci sono 16 milioni di metri quadrati di shopping center e poco meno di un milione è previsto in arrivo per il biennio 2015-2016. In Russia, agli attuali quasi 18 milioni di metri quadrati se ne aggiungeranno altri 2,5 milioni circa. E in Turchia si passerà nel biennio considerato da 10 a oltre 12 milioni di mq di Gla (Gross leasable area, superficie commerciale utile).
Al momento in Italia ci sono 280 mq circa di Gla di centri commerciali per mille abitanti, contro una media europea di 198 mq, che sale a 260 mq nell'Europa occidentale e scende a 133 mq nell'Europa dell'Est. In Lussemburgo si arriva a 650 mq di Gla per mille abitanti, in Serbia la Gla crolla a meno di 50 mq.
A sorpresa, a fine 2014 si è rilevata la maggiore crescita dei canoni degli shopping center di alto livello in Grecia, oltre il 4% fino a quota 660 euro al metro quadrato all'anno, mentre in Italia i canoni sono rimasti stabili in media a 930 euro e in Russia sono scesi di oltre il 2% a quota 3.720 euro al mq all'anno.
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