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Affitti all'estero con lo sconto

di Marco PiazzaCronologia articolo16 Maggio 2010

Storia dell'articolo

Questo articolo è stato pubblicato il 16 maggio 2010 alle ore 08:06.
L'ultima modifica è del 11 giugno 2010 alle ore 15:39.

Il reddito imponibile in Italia per gli immobili detenuti all'estero e dati in affitto, nel caso in cui il fabbricato sia assoggettato a tassazione anche all'estero, è determinato decurtando gli affitti delle spese relative all'immobile che la legislazione locale ammette in deduzione, senza alcuna ulteriore deduzione. Questo importante chiarimento (risoluzione della Dre Lombardia, protocollo 12115 del 15 febbraio 2010) risolve un equivoco indotto dalle istruzioni a Unico (quadro RL, rigo 12).

L'articolo 70 del Testo unico stabilisce che i redditi di terreni e fabbricati all'estero concorrono alla formazione del reddito complessivo nell'ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero per il corrispondente periodo di imposta o, in caso di difformità dei periodi di imposizione, per il periodo di imposizione estero che scade nel corso di quello italiano. I redditi dei fabbricati non soggetti a imposte sui redditi nello Stato estero concorrono a formare il reddito complessivo per l'ammontare percepito nel periodo di imposta, ridotto del 15% a titolo di deduzione forfetaria delle spese. Le istruzioni illustrano i possibili casi:
- se nello Stato estero l'immobile non è assoggettabile a imposizione, non deve essere dichiarato a condizione che il contribuente non abbia percepito reddito;
- se nello Stato estero gli immobili sono tassabili mediante tariffe d'estimo o criteri similari, si deve indicare l'ammontare risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero, ridotto delle spese eventualmente ivi riconosciute; in tal caso spetta il credito d'imposta per le imposte pagate all'estero secondo i criteri dell'articolo 165 del Tuir;
- se il reddito derivante dalla locazione dell'immobile al l'estero non è soggetto a imposta sui redditi nel Paese estero, si deve indicare l'ammontare del canone di locazione percepito, ridotto del 15% a titolo di deduzione forfetaria;
- se il reddito è soggetto a imposta nello Stato estero, si deve indicare l'ammontare dichiarato in questo Stato senza deduzione di spese e spetta il credito d'imposta per le imposte pagate all'estero.

Quest'ultimo caso è quello che determinava dubbi. Supponiamo che nello Stato estero siano stati conseguiti affitti per 1.000 e siano state sostenute spese deducibili dal reddito locale per 900: il reddito degli immobili è pari a 100. Quest'ultimo (100), e non l'affitto lordo (1.000), sarà imponibile in Italia. Questa è l'unica interpretazione consentita in quanto se le spese deducibili all'estero non fossero ammesse in deduzione anche in Italia si verificherebbe una disparità di trattamento rispetto ai contribuenti che detengono immobili in Stati che non li assoggettano a imposizione. Nell'esempio, infatti, questi ultimi beneficerebbero della deduzione forfetaria del 15% negata a coloro che sono anche tassati all'estero e che quindi verrebbero tassati sull'affitto lordo.

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Occorre, poi, ricordare che le convenzioni contro le doppie imposizioni conformi al modello Ocse non autorizzano a non dichiarare in Italia i redditi degli immobili gia tassati all'estero. È vero infatti che esse stabiliscono che i redditi fondiari sono tassati nello Stato in cui si trova l'immobile, ma si tratta di una tassazione "concorrente" in quanto la norma che regola la doppia imposizione stabilisce sempre che tali redditi siano tassabili anche in Italia e che la doppia imposizione sia eliminata con il credito d'imposta (risoluzione 412/E del 2008).

Le soluzioni possibili
Quando non c'è reddito e non c'è imposizione
Il caso
Nello stato estero l'immobile che è stato dato in affitto non è assoggettabile a imposizione e il contribuente non ha percepito alcun reddito
La soluzione
In questa circostanza, secondo le indicazioni della direzione regionale della Lombardia, l'immobile non deve essere dichiarato dal contribuente e, quindi, il quadro RL del modello Unico non deve essere compilato

Con la tariffa d'estimo credito sulle imposte
Il caso
Nello stato estero l'immobile dato in affitto è tassabile mediante l'applicazione di tariffe d'estimo o sulla base di criteri simili a quelli che sono stati indicati in precedenza
La soluzione
In questo caso il contribuente deve indicare nel quadro RL l'ammontare risultante dalla valutazione effettuata nello stato estero (ridotto delle spese che eventualmente sono state riconosciute nello stesso stato estero) e in tal caso è possibile avvalersi del credito delle imposte che sono state pagate all'estero sulla base dell'articolo 165 del Tuir

Detrazione a forfait del 15% del canone
Il caso
In questa circostanza il reddito che deriva dalla locazione dell'immobile che è stato affittato all'estero non è soggetto all'applicazione dell'imposta sui redditi
La soluzione
Il contribuente, in rapporto a questa situazione, deve indicare, nell'ambito del quadro RL del modello Unico, l'ammontare del canone di locazione che è stato percepito. In questo caso, però, il reddito che deriva dalla locazione deve essere ridotto di un ammontare pari al 15 per cento. La riduzione avviene a titolo di detrazione forfetaria delle spese che sono state sostenute

Indicazione del reddito ma senza le spese
Il caso
Nell'ultima circostanza presa in esame il reddito che deriva dall'affitto dell'immobile all'estero è soggetto all'applicazione dell'imposta nello stato straniero
La soluzione
In questo caso, sulla base delle istruzioni, nel quadro RL deve essere indicato l'ammontare che è stato dichiarato nello stato estero senza alcuna deduzione di spese ed è possibile avvalersi del credito d'imposta. Secondo la risoluzione della Dre Lombardia il reddito va indicato al netto delle spese che sono state sostenute all'estero