Il Sole 24 Ore
Stampa l'articolo Chiudi

8 marzo 2011

Nel rogito obbligo di certificato, ecco le prime indicazioni operative del Consiglio dei notai. Il testo della delibera

di Angelo Busani


Suscita già parecchie discussioni la nuova norma che impone di inserire nei contratti di compravendita di edifici una apposita clausola con la quale l'acquirente dà «atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici». La disposizione è contenuta nel decreto legislativo, di imminente entrata in vigore, attuativo della direttiva 2009/28/CE, in tema di promozione dell'uso di energia derivante da fonti rinnovabili, firmato ieri dal presidente della Repubblica.

La clausola richiamata presuppone (se è vero che l'acquirente deve appunto dare atto di aver ricevuto la documentazione) che il fabbricato oggetto del contratto sia già stato dotato dell'Ace prima della stipula del contratto stesso.
Già ci si chiede se si tratti di una disposizione inderogabile, in quanto disposta in ragione della tutela di interessi pubblicistici oppure se la norma sia dettata nell'esclusivo interesse dell' acquirente di un fabbricato, e quindi da questi disponibile. Così come era stata interpretata nel senso della derogabilità la norma (articolo 6, Dlgs 192/2005) che impone l'obbligo di «dotare» gli edifici oggetto di compravendita con l'attestato di certificazione energetica.

Inoltre, non è chiaro cosa succeda nel caso di violazione di questa norma ove essa sia ritenuta inderogabile, e cioè se si debba parlare di nullità del contratto anche se la nuova disciplina espressamente non sancisce questa conseguenza.
Un altro fattore oggetto di riflessione è l'impatto che questa norma avrà nella contrattazione avente a oggetto immobili ubicati in Regioni che a vario titolo hanno normato in tema di certificazione energetica degli immobili oggetto di contratto traslativo a titolo oneroso. Finora, infatti, le leggi regionali erano più restrittive della normativa nazionale: nelle Regioni senza una legislazione in materia si applica la legge statale e quindi la possibilità di derogare alla sussistenza dell'Ace all'atto della stipula del rogito; nelle Regioni che invece hanno legiferato sul punto si ha un panorama di maggior rigorosità rispetto alla legge statale fino a giungere all'estremo opposto rispetto ad essa, e cioè all'obbligo di allegazione punito, in caso di inadempimento, con salata sanzione pecuniaria.

Con l'introduzione della nuova norma statale il quadro pare rovesciarsi: se la nuova disciplina fosse ritenuta inderogabile, non solo ci si dovrebbe adeguare ad essa per le compravendite nelle Regioni che non hanno leggi in materia, ma si potrebbe anche pensare a una sua prevalenza sulle leggi regionali (e quindi su tutte quelle finora emanate) in ogni caso in cui la legge regionale permettesse deroghe all'obbligo di sussistenza dell'Ace all'atto del rogito che la legge nazionale invece non consentisse. In quest'ultimo caso si apre infatti la questione se basti una qualsiasi norma regionale a escludere l'applicazione della legge statale oppure se la legge regionale può imporsi alla legge statale solo se le norme regionali siano più restrittive di quelle statali.

EMILIA ROMAGNA
La delibera dell'assemblea legislativa del 4 marzo 2008 n. 156 e la delibera di giunta regionale 28 ottobre 2008 n. 1754 hanno previsto l'obbligo di allegare l'Ace ma senza sanzioni in caso di inadempimento
LIGURIA
La legge regionale 22/2007, come modificata dalla legge regionale 24 novembre 42/2008 fissano l'obbligo di consegna dell'Ace al momento della vendita ma non sono previste sanzioni
LOMBARDIA
La delibera giunta regionale del 22 dicembre 2008 n. 8745 e le leggi regionali 24/2006 e 10/2009 stabiliscono che è obbligatorio allegare ai rogiti l'attestato di certificazione energetica. Il venditore che non ottempera questo obbligo di allegazione incorre nella sanzione amministrativa da 5mila a 20mila euro
PIEMONTE
Le leggi regionali 13/2007 e 22/2009 e la delibera giunta regionale 4 agosto 2009, n. 43-11965 hanno reso obbligatoria l'allegazione dell'Ace al rogito ed è prevista la sanzione amministrativa per il venditore che non ottemperi a questo obbligo (da mille a 10mila euro in base alla superficie del bene). Per il costruttore che viola l'obbligo di dotazione è prevista invece una sanzione amministrativa da 5mila a 30mila euro
FRIULI VENEZIA GIULIA
La legge regionale 5/2007 del Friuli-Venezia Giulia dispone che copia semplice del certificato energetico venga depositata presso il comune competente a cura del costruttore o del proprietario dell'immobile all'atto della richiesta di agibilità dell'immobile
VALLE D'AOSTA
La legge regionale 21/2008 ha deciso, nel caso di rogito che ha a oggetto un fabbricato di nuova costruzione, che sia obbligatorio allegare l'Ace
PUGLIA
La legge regionale 13/2008 dispone una disciplina in materia di certificazione energetica, ma manca il regolamento attuativo, quindi la norma regionale rimane inattuata, con il risultato che si applica la normativa nazionale
LE ALTRE REGIONI
La nuova disciplina statale avrà effetto nelle regioni dove non ci sono state normative specifiche

Schema di decreto legislativo recante attuazione della direttiva 2009/28/CE del Parlamento Europeo e del consiglio del 23 aprile 2009 sulla promozione dell'uso dell'energia da fonti rinnovabili, recante modifica e successiva abrogazione delle direttive 2001/77/CE E 2003/30/CE

Art. 11
(Certificazione energetica degli edifici)
1. Al decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) all'articolo 1, comma 2, la lettera c) è sostituita dalla seguente:
«c) i criteri generali per la certificazione energetica degli edifici e per il trasferimento delle relative informazioni in sede di compravendita e locazione; »
b) all'articolo 6, comma 1-bis, sono soppresse le parole: "con riferimento al comma 4";
c) all'articolo 6, dopo il comma 2-bis, sono inseriti i seguenti:
«2-ter. Nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis, 1-ter e 1-quater.
2-quater. Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l'indice di prestazione energetica contenuto nell'attestato di certificazione energetica.»


8 marzo 2011