Immobili, prelievo a due vie

Per gli immobili all'estero, arriva l'elenco dei paesi Ue per i quali occorre calcolare l'Ivie sul valore catastale. Si utilizza il costo di acquisto per Belgio, Francia, Irlanda e Malta. Con la circolare 28/E, diffusa ieri, l'agenzia delle Entrate fornisce le istruzioni per il calcolo della nuova imposta sugli immobili esteri delle persone fisiche da versare entro il prossimo 9 luglio. Pagano l'Ivie anche i contribuenti che conducono immobili in leasing, mentre ne sono esonerati i nudi proprietari.
La circolare precisa innanzitutto che devono applicare l'imposta, oltre ai proprietari, i titolari di diritti di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie sugli immobili esteri e non invece chi detiene solo la nuda proprietà.
Deve versare l'Ivie anche il locatario di immobili, pur se da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria. Per individuare i diritti reali sopra indicati, si deve fare riferimento alle regole previste dagli ordinamenti esteri. Nei Paesi di common law, le cui legislazioni distinguono tra proprietà fondiaria assoluta e possesso dei beni (leasehold), sconterà il tributo chi detiene tale ultimo diritto e non anche i titolari della proprietà fondiaria.
Sconteranno l'imposta anche i beni detenuti dalla persona fisica per interposta persona o tramite fiduciaria. Per gli immobili dei trust, occorre considerare se si tratti di semplici schermi e se dunque la disponibilità dei beni sia da attribuire ad altri soggetti; in questi casi, i beneficiari o disponenti devono corrispondere il tributo. Per stabilire se sussistono o meno i presupposti per qualificare il trust quale soggetto interposto, valgono i chiarimenti forniti ai fini dello scudo fiscale.
L'Agenzia fornisce ampie istruzioni sul calcolo del valore imponibile. Per gli immobili situati in Stati non Ue e diversi da Islanda e Norvegia, l'imposta va applicata al costo risultante dal l'atto di acquisto ovvero dai contratti stipulati per acquisire i diritti reali. Per gli immobili costruiti dal contribuente, si fa riferimento al costo di costruzione risultante dalla relativa documentazione.
In assenza di costo documentato si utilizza il valore di mercato, che può essere desunto in base alla media dei valori risultanti dai listini elaborati da organismi, enti o società operanti nel settore immobiliare locale.
I maggiori problemi si pongono per i fabbricati posti in Stati Ue oppure in Norvegia o Islanda, per i quali la legge prevede come criterio prioritario (anche per immobili pervenuti in successione o donazione) il valore catastale assunto ai fini delle imposte patrimoniali o reddituali del paese estero. La circolare precisa che, se esistono distinti valori catastali, uno per imposte patrimoniali e l'altro per imposte sul reddito, ci si dovrà riferire al primo dei due importi. L'Agenzia viene poi incontro alle richieste dei contribuenti rendendo nota una tabella (riportata a fianco) che indica, per ogni paese, il criterio da applicare.
Per Francia, Irlanda, Malta e Belgio, manca un valore catastale estero da utilizzare e l'Ivie dovrà essere calcolata sul costo di acquisto o sul valore di mercato come per gli immobili extracomunitari. Per non penalizzare in contribuenti di questi Stati, se esista (come in Francia) una rendita catastale (che esprime un reddito medio ordinario dell'immobile), il contribuente potrà determinare l'imposta su un valore catastale "virtuale" (anziché sul costo o sul valore di mercato), calcolato moltiplicando detta rendita media per i coefficienti validi in Italia ai fini Imu. Il reddito medio ordinario va assunto tenendo conto di eventuali rettifiche previste dalla legislazione locale (in Francia si utilizzerà in particolare l'abbattimento del 50% del valore locativo catastale previsto per la taxe foncière).
L'imposta, ricorda la circolare, non è dovuta se l'importo non supera complessivamente euro 200, e dunque per gli immobili la cui base imponibile non supera 26.381 euro. In questi casi il contribuente non è tenuto neppure alla compilazione del quadro RM di Unico. La soglia di esenzione è riferita all'imposta determinata senza tenere conto delle detrazioni previste per lo scomputo dei crediti di imposta derivanti dalla applicazione di patrimoniali estere. L'elencazione di queste ultime è contenuta, per i paesi Ue, nella tabella qui a fianco. La Svizzera è nei Paesi See ma non offre le adeguate informazioni, quindi la base imponibile sarà il valore d'acquisto.
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