I chiarimenti delle Entrate sulla Pex

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• Gli ultimi chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate sulla participation exemption

Le società qualificabili come immobiliari di gestione, di regola, appartengono alla categoria dei soggetti non commerciali, proprio perché traggono ricavi dal mero sfruttamento degli immobili dati in locazione. È tuttavia possibile che queste società svolgano attività collaterali alla locazione, i cui ricavi potrebbero riequilibrare il rapporto tra ricavi commerciali e passive income. Ciò accade, ad esempio, nella locazione di immobili collocati in centri commerciali o villaggi turistici, in cui oltre alla mera locazione, la società proprietaria degli immobili esegue servizi diversi, quali gestione amministrativa degli immobili, attività utile per la concessione delle autorizzazioni amministrative o attività diretta alla pubblicizzazione dei singoli esercizi.

Se l'insieme di questi ricavi supera quelli determinati dalla mera locazione, la società può definirsi commerciale ai fini Pex. Inoltre potrebbe accadere che il canone sia determinato in maniera unitaria: in questo caso si può procedere a una ideale determinazione dello stesso utilizzando i valori di affitto medio prodotti dall'Omi, e scomputando dal totale dei ricavi quelli così determinati e attribuibili alla mera locazione. È chiaro che una società potrebbe anche determinare faziosamente i ricavi da locazione in misura ridotta al fine di far prevalere quelli "commerciali" e in questo caso la circolare 7 fa presente la possibilità di verificare eventuali abusi proprio utilizzando quale parametro le tariffe Omi.

Altro caso potrebbe essere quello dell'affitto di azienda, analizzato nel paragrafo 5 della circolare 7. Già nel passato la risoluzione 163/2005 aveva affermato che il mero affitto dell'unica azienda non realizza quei ricavi commerciali necessari per la qualificazione Pex.. Se però la società, oltre ad addebitare canoni di locazione, svolge anche altri servizi, con gli stessi criteri di prevalenza sopra citati si potrà definire commerciale l'intera attività effettuata.

Analogia con le società di comodo
A ben guardare sia la normativa Pex sia quella di cui all'articolo 30 della legge 724/1994 (società di comodo) mirano al medesimo obiettivo e cioè definire le condizioni legali affinché un'attività possa essere definita commerciale. Nell'ambito delle società di comodo la norma citata tende a creare le condizioni affinché si possa escludere che una società venga costituita la mero fine di creare situazioni di favore per i soci senza che sia svolta una effettiva attività commerciale. In questo senso la circolare 7 (paragrafo 6) analizza i due ambiti, rilevando però che le analogie si fermano sui contenuti generali mentre nell'applicazione concreta si possono manifestare situazioni in cui una società è commerciale ai fini Pex ma si qualifica come di comodo e viceversa. Ad esempio è il caso di una società che realizza ricavi commerciali inferiori a quelli presunti applicando i coefficienti legali di cui all'articolo 30 della legge 724/94: la società è commerciale ai fini Pex ma di comodo. Al contrario una società potrebbe realizzare ricavi da locazione (passive income) sufficienti a qualificarla non di comodo, ma essa resterebbe non commerciale ai fini Pex.

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