Il fenomeno delle locazioni brevi sta riscuotendo sempre più interesse tra i privati, poiché consente di contemperare una pluralità di esigenze. In primo luogo, in un momento di difficoltà economica generale, in cui non è semplice assumere impegni gravosi a lunga durata, molte persone alla ricerca di una sistemazione preferiscono soluzioni transitorie. Anche per i locatori si tratta di una opportunità che presenta diversi vantaggi. Si pensi ad esempio al problema della solvibilità degli inquilini. È evidente, infatti, che un affitto di breve durata non comporta grossi rischi sotto il profilo della effettiva esigibilità dei canoni di locazione.
Se poi si tratta di un mese o di alcuni giorni, il rischio è nullo, poiché l'intero canone è riscosso in anticipo. Inoltre, un immobile sfitto è soggetto a una pluralità di tributi, sia reddituali che patrimoniali, al punto che l'attesa di una locazione “solvibile” a lunga durata potrebbe risultare molto costosa per il proprietario. Senza dimenticare che in alcuni casi la locazione temporanea di stanze della propria abitazione oppure il bed & breakfast nella casa di residenza possono rappresentare una fonte di proventi significativa per arrotondare uno stipendio o una pensione.
Da qui, il numero crescente di domande dei lettori in ordine agli aspetti fiscali di tali situazioni. La prima domanda riguarda appunto la qualificazione del reddito ritratto dagli affitti di breve durata. Le regole del Tuir (Dpr 917/1986) qualificano come reddito fondiario i proventi ricavati dallo sfruttamento, totale o parziale, del bene immobile. Questo significa che appartengono a tale tipologia reddituale sia le locazioni di immobili sia l'affitto di singole stanze di un appartamento.
I redditi fondiari sono imputati sempre al proprietario, ovvero al soggetto che vanta un diritto reale di godimento sull'immobile. Ne consegue che anche se il contratto di locazione fosse sottoscritto da un soggetto diverso dal titolare dell'immobile (ad esempio, dal figlio del proprietario, comodatario del bene), il relativo reddito dovrebbe in ogni caso essere dichiarato da quest'ultimo. I redditi fondiari, inoltre, sono tassati con il criterio della competenza, e non con quello di cassa. Ciò comporta che il titolare dell'immobile deve dichiarare l'intero reddito contrattualmente pattuito, a prescindere dall'effettivo incasso dello stesso. Si tratta di un ulteriore elemento a favore delle locazioni brevi: in caso di ritardi nei pagamenti, il locatore non può esimersi dal pagare le imposte sui redditi sui canoni maturati.
In alternativa al regime ordinario Irpef, il locatore può scegliere di applicare la cedolare secca sugli affitti. È una imposta che sostituisce non solo l'Irpef, ma anche le addizionali comunali e regionali all'Irpef nonché l'imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione. La cedolare è ammessa solo se il proprietario è una persona fisica che non agisce nell'esercizio d'impresa o di una professione. Inoltre, la legittimazione all'opzione spetta unicamente al proprietariolocatore dell'immobile. Ne deriva che, in caso di locatore diverso dal titolare del bene, la cedolare non è applicabile. Occorre inoltre che si tratti di una locazione abitativa e che l'immobile abbia una destinazione catastale abitativa. L'aliquota della cedolare, per le locazioni brevi, è pari al 21 per cento. L'imposta dev'essere applicata all'intero importo contrattuale del canone, senza abbattimento alcuno.
La scelta per il regime agevolato si effettua di regola in sede di registrazione del contratto. A questo riguardo, si segnala che, in caso di locazioni aventi durata non superiore a trenta giorni, non vi è obbligo di registrazione. In ogni caso, se il proprietario decide di sottoporre comunque a registrazione il contratto, in tale occasione egli dovrà inviare in via telematica il modello Rli all'agenzia delle Entrate, comunicando l'opzione per la cedolare. Se invece non si procede legittimamente alla registrazione, la scelta si effettua in occasione della compilazione della dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui i canoni di locazione sono maturati. Trattandosi di affitto di breve durata, non vi è diritto agli aggiornamenti del canone e, dunque, l'opzione per la cedolare non dev'essere comunicata all'inquilino. L'agenzia delle Entrate, con la circolare 26/E del 2011, ha precisato che la cedolare è ammessa anche in presenza di locazioni di stanze dell'abitazione.
Ai fini dei tributi locali, vanno esaminate distintamente la disciplina dell'Imu, della Tasi e della Tari. L'Imu colpisce unicamente i proprietari degli immobili e mai gli utilizzatori degli stessi. In proposito, va peraltro segnalato che, in caso di locazione di singole stanze della casa in cui il locatore risiede, l'immobile non perde la qualifica di abitazione principale. Questo perché tale nozione dipende unicamente dal fatto che il proprietario risieda e dimori nell'immobile. Ne consegue che l'abitazione principale parzialmente affittata resta esente da Imu.
Ai fini della Tasi, rilevano invece, in linea di principio, tanto i possessori che gli utilizzatori. In particolare, ai possessori è addebitata una quota d'imposta compresa tra il 90% e il 70% del tributo complessivo, a seconda della delibera comunale, mentre agli utilizzatori spetta il pagamento della quota restante. Tuttavia, per quanto riguarda le locazioni brevi, va ricordata la regola secondo cui, in caso di utilizzi non superiori a sei mesi, l'unico soggetto passivo è il proprietario. Ne consegue che, in tali casi, il titolare dell'immobile sarà tenuto al pagamento del 100% dell'imposta. La medesima regola vale per la Tari, l'attuale prelievo sui rifiuti.
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