Le aste giudiziarie in cui vengono venduti beni provenienti da fallimenti o pignoramenti sono in netto aumento ma, nella maggior parte dei casi, vanno deserte. Gli stessi oggetti tornano infatti più e più volte sul banco del banditore prima che, di ribasso in ribasso, riescano a trovare un’acquirente. Cosicché i tempi si allungano e i ricavi finalizzati a soddisfare i diritti dei creditori si assottigliano.

L’indagine su 145 tribunali svolta dal network professionale Opicons rileva che, dal 2011 al 2014, le aste di immobili, sono aumentate del 57,94 per cento. «È però molto difficile che l’aggiudicazione arrivi al primo colpo - dice Gerardo Paterna, consulente immobiliare e autore dell’indagine insieme a Cristian Pastorino - anche perché, spesso, le perizie che stabiliscono i valori sono vecchie e l’utente aspetta il ribasso che può essere anche del 50-60%. Dal punto di vista dei tempi, invece, per arrivare all’aggiudicazione ci vogliono in media 12-18 mesi».

L’incremento delle aste immobiliari è confermato anche da Sogeea (società di servizi che opera nel settore immobiliare)che, nell’ultimo anno, ha registrato un aumento dell’11,6%: secondo il rapporto messo a punto dal centro studi, le procedure in corso relative ad immobili residenziali sono infatti 30.746 a fronte delle 27.553 rilevate nel giugno 2014.

Il problema è, però, che il più delle volte non si presenta nessuno. A Milano, nel 2014, sono stati messi in vendita 6.180 lotti che comprendevano abitazioni, box, terreni, laboratori, cantine e negozi. Ben 5.404 sono però andati deserti e quelli aggiudicati, alla fine, sono stati solo 776, il 12,5% del totale. Gli altri finiranno di nuovo all’asta, con prezzi scontati fino a che qualcuno non li acquisterà.

Ma bisogna armarsi di pazienza: sempre a Milano, nel 2014, sono andati all’asta cinque lotti che provenivano da procedure risalenti al decennio 1980-1989, ossia 25-35 anni fa. Forse si tratta di casi particolari: resta il fatto che per ben 1995 lotti il periodo di riferimento è il 2000-2009, mentre solo 58 provengono dal 2013. Per quanto riguarda i ribassi,invece, la media è del 41 per cento.

«Si tratta di dati indicativi anche a livello nazionale - spiega Fabio Bartolomeo che guida la direzione generale delle statistiche del ministero della Giustizia -. Ci vogliono molti anni e molte aste perché un bene venga venduto. D’altronde bisogna considerare che la durata media nazionale del processo fallimentare è di otto anni».

Il tempo però “pesa” anche sul prezzo poiché più la perizia è vecchia più il valore posto a base d’asta è fuori mercato. «Da qualche anno - dichiara Roberto Braccio, consigliere nazionale del notariato e coordinatore della piattaforma Ran per le aste telematiche - dalla perizia all’indizione dell’asta trascorrono da 18 a 36 mesi. Ma c’è un arretrato pesante e capita spesso di dover vendere immobili le cui stime risalgono al 2006-2008 e, quindi, oggi sono irrealistiche. È normale che le prime aste vadano deserte».

Il discorso non cambia molto per i beni mobili, una categoria assai diversificata, in cui rientrano auto di lusso, oggetti d’epoca, sculture d’autore, gioielli di famiglia ma anche mobili di terz’ordine, vecchie croste e bigiotteria. Di solito, la vendita di questi beni è affidata agli Ivg (Istituti vendite giudiziari) in base a una concessione ministeriale.

A Roma, nel 2014, il ricavato dalla vendita di oggetti provenienti da pignoramenti, è stato pari 438mila euro, a fronte di 1.571 procedure. A Milano, invece, sempre nel 2014, un numero molto inferiore di procedure ha fruttato quasi 591mila euro. «A Roma - dice Christian Moriggi, titolare dell’Ivg di Roma e Tivoli - abbiamo cominciato ad operare a metà 2014 dopo una lunga stasi. Molte erano pratiche vecchie: l’esiguità del ricavato dipende dal valore dei beni in vendita». Nella Capitale, ad aprile 2011, il ministero della Giustizia aveva revocato la concessione all’istituto che operava dal 2005. La gara per il nuovo concessionario si è conclusa a marzo 2013 ma è stata seguita da un contenzioso durato fino a maggio 2014.

Qualche mese fa, nell’ottobre 2014, il ministero ha revocato anche la concessione all’Ivg di Massa e La Spezia, in seguito alla contestazione di «appropriazione indebita dei proventi relativi alla vendita dei bene». A maggio 2013 era invece toccato all’Igv di Reggio Calabria, per «inadeguatezza dei locali» e mancanza di una polizza «furto e incendio».

Le revoche delle concessioni non sono frequenti. Rivelano però i lati oscuri di una procedura complessa, di cui l’asta rappresenta il momento finale, ma che include più di un passaggio delicato. A cominciare dalla scelta dei beni da mettere in vendita e dalla stima del loro valore.

«A Monza - continua Moriggi che guida (da molto più tempo rispetto a Roma)anche l’Ivg di Monza - i giudici della sezione mobiliare hanno creato una prassi virtuosa: dal 2004 a base d’asta non c’è più il valore indicato dall’ufficiale giudiziario, ma quello individuato da un perito nominato dal giudice (di solito, l’Ivg). Stime più realistiche permettono di vendere velocemente e senza eccessivi ribassi. Per aumentare la partecipazione, dal 2002 teniamo, inoltre, le aste di sabato: in media, intervengono circa 200 persone».

Nel settore immobiliare, il Consiglio nazionale del notariato ha realizzato una piattaforma in grado di gestire le aste telematiche, denominata Ran. L’obiettivo è allargare la platea degli acquirenti, permettendo la presentazione delle offerte da tutta Italia e aumentando la trasparenza. «Questo sistema - spiega Roberto Braccio - consente di identificare i partecipanti ed effettuare i controlli antiriciclaggio. Per intervenire bisogna recarsi da un notaio, cosa che garantisce all’utente assistenza completa durante tutta l’asta».

Nata nel 2013, la piattaforma Ran è già servita ad aggiudicare 74 lotti per 28 milioni di euro provenienti in particolare dai tribunali di Brescia e Firenze. «Ben l’11% - conclude Braccio - è stato aggiudicata presso notai collegati via internet».

A Brescia, l’associazione di notai Anpe gestisce le aste immobiliari dal 1999: «L’offerta è aumentata - dice il presidente Paolo Cherubini - e non comprende più solo beni di fasce sociali in difficoltà ma anche seconde case. Questo fa sì che, sul mercato si affaccino anche giovani coppie in cerca della prima casa».

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