Per escludere la natura di «parte comune» del lastrico solare non è sufficiente che chi ne reclama la proprietà esclusiva ne avesse precluso l’accesso agli altri condòmini. Questo il principio espresso dalla Cassazione con la sentenza n. 9035/2016.

La vicenda prende le mosse da una coppia di coniugi che, dopo aver acquistato alcuni appartamenti, conveniva in giudizio la società venditrice, chiedendo che alla stessa venisse ordinata la remissione in pristino del lastrico solare che aveva riservato a sé.

La causa arrivava alla Cassazione che affermava che la natura comune del bene non potesse essere esclusa in alcun modo dal fatto che la società (ora condòmino) avesse privato da alcuni anni gli altri condòmini dell’accesso diretto al bene tramite le scale.

Corte di cassazione – Sentenza 9041/2016

La Corte ricordava anzitutto come il lastrico solare sia inserito esplicitamente tra le «parti comuni» elencate dall’articolo 1117 del Codice civile, e che, in particolare, già una recente decisione (la 4501/2015) della Cassazione aveva così affermato: «La natura condominiale del lastrico solare, affermata dall’art. 1117 Cod. civ., può essere esclusa soltanto da uno specifico titolo in forma scritta, essendo irrilevante che il singolo condòmino non abbia accesso diretto al lastrico, se questo riveste, anche a beneficio dell’unità immobiliare di quel condòmino, la naturale funzione di copertura del fabbricato comune”. Qundi è stato ribadito che il diritto di condominio sulle parti comuni (quali appunto il lastrico solare) può essere escluso se per le obbiettive caratteristiche del bene serve in modo esclusivo all’uso al godimento di un solo condòmino.

Nel caso affrontato, invece, il lastrico solare non aveva perso la propria natura condominiale, rimanendo infatti “al servizio” quale copertura del fabbricato comune nonostante un solo condòmino avesse materialmente privato gli altri condomini della possibilità di accedervi.

Secondo la Cassazione, inoltre, per vincere la presunzione di comunione delle parti comuni elencate dall’articolo 1117 del Codice civile occorre verificare se se nel primo atto di trasferimento di un unità immobiliare la proprietà del bene potenzialmente rientrante tra le parti comuni sia stata o meno riservata ad uno solo dei contraenti. Cosa che non era affatto avvenuta in questo caso.

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