Il prossimo 31 maggio deve essere effettuata l’opzione per l’estromissione dell’immobile strumentale dell’imprenditore individuale, da parte dei soggetti che si vogliano avvalere della facoltà concessa dalla legge di Stabilità 2016. Si tratta, tuttavia, di una scadenza non decisiva, poiché ciò che conta è il pagamento dell’imposta sostitutiva e/o l’indicazione nel modello Unico 2017.

L’articolo 1, comma 121, legge n. 208/2015, consente agli imprenditori individuali che possiedono immobili strumentali alla data del 31 ottobre 2015 di estromettere il bene dalla contabilità, con effetto dal 1° gennaio 2016. Questa facoltà riguarda gli immobili strumentali sia per natura che per destinazione.

Con riferimento a quest’ultima tipologia, si ricorda che, per gli immobili acquistati entro la fine del 1991 la qualifica di immobile strumentale per destinazione si conserva anche se non si iscrive il bene in contabilità, alla sola condizione che lo stesso sia esclusivamente utilizzato per l’esercizio d’impresa. Invece, a partire dalle unità immobiliari acquistate dal 1992, tale qualità richiede che il bene sia stato contabilizzato.

Ai fini in esame, la legge prevede tre adempimenti:

la manifestazione di volontà, da eseguirsi entro fine mese;

il pagamento della prima rata di imposta sostitutiva, pari al 60% del totale, entro la fine di novembre, mentre il saldo deve essere versato entro il 16 giugno 2017;

l’indicazione dell’estromissione nel modello Unico 2017.

L’opzione si manifesta attraverso una semplice annotazione contabile, nel libro degli inventari o nel libro dei beni ammortizzabili o ancora nel registro degli acquisti. L’imposta sostitutiva è pari all’8% della plusvalenza teorica calcolata come differenza tra il valore di mercato del bene e il costo fiscalmente riconosciuto. Il valore di mercato dovrebbe essere individuato nel valore catastale, determinato ai fini dell’imposta di registro. L’agenzia delle Entrate dovrà chiarire in proposito se il contribuente, in presenza di un valore catastale sensibilmente più elevato del valore di mercato, possa utilizzare quest’ultimo, avvalendosi se del caso di perizie di stima.

Nella risoluzione n. 82 del 2009, l’agenzia delle Entrate ha affermato che il tempestivo pagamento del tributo non è essenziale, ai fini del perfezionamento dell’opzione, poiché a tale scopo è sufficiente l’indicazione nel modello Unico. Nella successiva risoluzione n. 228 del 2009, inoltre, le Entrate hanno d’altro canto rilevato che il corretto pagamento dell’imposta sostitutiva può superare la mancata tempestiva indicazione in dichiarazione, valendo come comportamento concludente idoneo ad attuare la facoltà in esame.

L’estromissione è possibile anche in caso di possesso per quote o di titolarità di un diritto reale di godimento. Se l’immobile è, ad esempio, posseduto dall’imprenditore e dal coniuge, l’estromissione sarà effettuata solo per la parte nella titolarità del primo. Ugualmente, nell’ipotesi di possesso a titolo di usufrutto, il conteggio dell’imposta sostitutiva sarà eseguito solo sul valore corrispondente a tale diritto. In linea di principio, l’estromissione dovrebbe valere anche se non è dovuta alcuna imposta sostitutiva. Si pensi a un immobile acquistato di recente il cui valore di mercato attuale non supera il costo di acquisto.

Un altro caso riguarda l’immobile proveniente dal patrimonio personale dell’imprenditore. In tale eventualità, il costo di partenza dovrebbe essere pari al costo originario di acquisizione del bene (Dpr n. 689/1974). Il dubbio si pone soprattutto per gli immobili già posseduti e utilizzati al primo gennaio 1992, per i quali non si sia mai proceduto all’iscrizione in contabilità.

Si ricorda che gli imprenditori già cessati al 1° gennaio di quest’anno non possono avvalersi di tale disposizione. Se si cede a terzi l’immobile dopo aver effettuato l’estromissione, ai fini dell’obbligo di dichiarare l’eventuale plusvalenza tra i redditi diversi, occorre ricordare che si conteggia anche il periodo di possesso nell’impresa e che il valore di partenza è quello assoggettato a imposta sostitutiva.

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