Primo appuntamento per gli “imbullonati” con la rendita depurata delle componenti impiantistiche. I titolari di immobili in categoria D ed E che provvedono a presentare i Docfa rettificativi entro dopodomani (mercoledì 15 giugno), potranno utilizzare la nuova rendita catastale già in occasione della prima rata Imu/Tasi in scadenza giovedì 16.

La previsione è contenuta nella legge di Stabilità 2016, secondo cui per tali tipologie immobiliari occorre distinguere gli impianti che valorizzano il fabbricato da quelli funzionali al processo produttivo. I primi continuano a essere rappresentati nella rendita catastale, mentre i secondi, a partire da quest’anno, ne devono essere esclusi (circolare 2/E/2016). Se si “sfora” la data del 15 giugno, gli effetti della nuova rendita decorrono dal prossimo anno.

Quello sulla rendita catastale è un punto-chiave ai fini del pagamento di Imu e Tasi per gli immobili d’impresa. Ma ci sono anche altri aspetti da monitorare e che riguardano la base imponibile, i soggetti passivi, l’aliquota e la deducibilità.

Per i fabbricati D, occorre ricordare la speciale regola di determinazione della base imponibile relativa alle unità non censite. In caso di fabbricati interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, si assume infatti il costo contabilizzato, rivalutato sulla base di appositi indici ministeriali. Il costo va considerato al lordo delle quote di ammortamento e comprende anche le spese incrementative. Una volta ottenuta la rendita catastale, questa retroagisce alla data di richiesta.

Sotto il profilo degli obbligati al pagamento, la soggettività passiva Imu è di coloro che sono proprietari o vantano un diritto reale sul bene. Ma ci sono due significative eccezioni:

il leasing;

le concessioni demaniali.

In riferimento ai contratti di leasing il soggetto passivo è sempre l’utilizzatore, per tutta la durata del contratto. Qualunque sia l’immobile concesso in locazione finanziaria (area edificabile o fabbricato), dunque, il pagamento di Imu e Tasi dovrà essere eseguito dal locatario. Sussistono però alcuni dubbi circa l’esatta individuazione della data a partire dalla quale, in caso di risoluzione del contratto per inadempimento, la soggettività ritorna alla società di leasing. Nella disciplina della Tasi è infatti espressamente previsto (articolo 1, comma 672, legge 147/2013) che l’obbligo tributario passa alla concedente solo dalla data di effettiva riconsegna del bene da parte dell’utilizzatore; mentre a tal proposito la normativa Imu non dispone nulla. Si potrebbe quindi ritenere che, in questo ambito, la posizione della concedente diventa rilevante già nel momento in cui si verifica la risoluzione del contratto per inadempimento, a prescindere dal concreto rilascio del bene.

Per quel che riguarda gli immobili oggetto di concessione demaniale, invece, il soggetto passivo Imu è sempre e solo il concessionario, anche se l’oggetto dell’affidamento fosse un fabbricato già realizzato.

Le aliquote d’imposta sui beni d’impresa sono decise a livello locale. Per i fabbricati di categoria D è previsto che allo Stato spetti una quota d’imposta Imu pari al 7,6 per mille. Se il Comune ha elevato l’aliquota fino al limite concesso del 10,6 per mille, tutto l’extragettito va quindi versato all’ente locale (codice tributo 3930 per il Comune, 3925 per lo Stato).

Per i fabbricati merce delle imprese costruttrici vale l’esenzione dall’Imu, a condizione che gli immobili non siano locati. Bisogna tuttavia ricordarsi di presentare la denuncia entro il 30 giugno dell’anno successivo, per non decadere dall’agevolazione. Tali unità immobiliari sono soggette a Tasi, salvo diversa deliberazione comunale, nella misura base dell’1 per mille, che i Comuni possono aumentare fino al 2,5 per mille. Questo tetto massimo non può essere superato neppure nei Comuni che abbiano confermato nel 2016 la maggiorazione Tasi dello 0,8 per mille.

Sotto il profilo della deducibilità dei tributi comunali va infine segnalato che l’Imu è “scalabile” dal reddito d’impresa nella misura del 20%, in relazione ai fabbricati strumentali, per destinazione e per natura, e a i fabbricati merce; nelle stesse ipotesi la Tasi è integralmente deducibile. Non è invece ammessa alcuna deduzione per gli immobili patrimoniali abitativi, poiché concorrono alla formazione del reddito d’impresa con i criteri dei redditi fondiari.

Sia per l’Imu che per la Tasi, la deducibilità si verifica nell’esercizio del pagamento (articolo 99 del Tuir).

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