Nel leasing si derogano le regole ordinarie in materia di Imu e Tasi, poiché il soggetto passivo è sempre l’utilizzatore, anche se questi non vanta un diritto reale sull’immobile. Tale criterio opera qualunque sia il bene oggetto di locazione, anche se questo dovesse essere un’area fabbricabile sulla quale realizzare un fabbricato futuro. In tale eventualità, dunque, l’utilizzatore verserà le imposte sul valore dell’area al primo gennaio 2016, determinato senza tener conto dei lavori di edificazione.
Nel caso dell’Imu, lo speciale criterio di soggettività passiva opera «dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto». Nelle istruzioni alla compilazione della denuncia Imu, il ministero delle Finanze ha affermato che, una volta risolto il contratto, la soggettività passa in capo alla società concedente con l’effettivo rilascio del bene. Questa precisazione è però contestata dai Comuni che, con la nota Ifel del novembre 2013, rilevano come la suddetta affermazione non trovi supporto nella norma di legge. Secondo la parte comunale, dunque, l’Imu può essere pretesa in capo alla società di leasing già a partire dalla data in cui, in forza delle clausole contrattuali, si è verificata la risoluzione del contratto per morosità del conduttore. È evidente che la scelta dell’una o dell’altra tesi è tutt’altro che irrilevante, poiché spesso tra la risoluzione e l’effettivo rilascio del bene decorrono anche alcuni anni, a maggior ragione in caso di fallimento del conduttore. Nella normativa della Tasi, la questione è risolta con una previsione espressa che per l’appunto differisce il momento in cui termina l’obbligazione dell’utilizzatore alla riconsegna dell’immobile. Non è chiaro se tale disposizione possa incidere anche sull’Imu, potendosi desumere argomenti sia a favore che contro tale estensione interpretativa.
Nella normativa Tasi, la previsione di legge stabilisce che la nuova imposta sui servizi sia dovuta dal locatario, senza alcun riferimento alla eventuale presenza di un sub – locatario. Si pensi all’ipotesi, tutt’altro che infrequente, in cui il conduttore sia autorizzato dalla società di leasing a locare tutta o parte del fabbricato oggetto del contratto, magari nelle more del trasferimento presso il fabbricato stesso. Il quesito che ci si pone è se in capo all’utilizzatore, diverso dal conduttore in leasing, maturi la Tasi del detentore, in misura variabile tra il 10% e il 30% del totale, secondo quanto deciso dal Comune. La disposizione speciale sembra escludere tale possibilità, ma ciò appare irragionevole, poiché si determina una disparità di trattamento non giustificata, rispetto alle fattispecie ordinarie.
Se l’immobile in leasing è d’interesse storico – artistico, la relativa base imponibile è ridotta alla metà, anche se il vincolo dovesse riguardare solo una porzione dell’immobile.
In caso di fabbricato D, non censito, interamente posseduto da imprese e distintamente contabilizzato, si applica, come noto, il criterio del costo contabilizzato rivalutato, assunto al lordo delle quote di ammortamento. Va tuttavia segnalato che se il bene è stato riscattato da un leasing, il costo di riferimento non è il solo prezzo di riscatto, ma occorre aggiungervi l’importo dei canoni, da qualificare come pagamenti rateali del prezzo di acquisto (Cassazione, sentenza n. 7332/2010). Si ritiene, tuttavia, che dall’importo dei canoni debba comunque essere sottratto l'importo degli oneri finanziari, che non è in alcun modo rappresentativo del costo di acquisto. Come anno di riferimento, ai fini della applicazione degli indici di rivalutazione ministeriali, si dovrà assumere l’anno di riscatto.
In ogni caso, vale ricordare che, una volta attribuita la rendita catastale, la stessa retroagisce all’anno in cui è stata presentata la richiesta all’agenzia delle Entrate, con conseguenti conguagli di imposta a debito o a credito. Le stesse regole dovrebbero valere se il bene è censito ma temporaneamente privo di rendita.
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