Ormai da alcuni anni, e precisamente dal 2008, è possibile apportare modifiche alle originarie condizioni sottoscritte al momento della concessione del mutuo da parte della banca. Con l’entrata in vigore della legge 24 luglio 2008, n. 126 (che ha convertito il Dl 27 maggio 2008, n. 93, noto anche come decreto Tremonti), si è fornita l’opportunità ai mutuatari di modificare i patti contrattuali originariamente sottoscritti.

In primo luogo al mutuatario si è offerta la possibilità di “trattare”, o meglio di rinegoziare, con la propria banca il mutuo originario. Questo meccanismo prende il nome di “rinegoziazione” e consente al mutuatario di rivedere e ricontrattare, con l’istituto di credito erogatore, le condizioni del prestito concesso. Sarà quindi possibile andare a modificare gli originari parametri, e cioè il saggio di interesse, la durata del mutuo, l’importo delle singole rate eccetera.

Ove non riesca a ottenere condizioni contrattuali a lui più favorevoli, il mutuatario potrà però verificare presso altre banche le condizioni offerte da queste ultime, e decidere di trasferire a un istituto di credito che offra condizioni migliorative il mutuo originariamente aperto con la prima banca. Questo meccanismo - che prende il nome di “surrogazione” e venne originariamente introdotto dal decreto “Bersani bis” (Dl 7/2007) - è attualmente disciplinato dall’articolo 120–quater del Dlgs 5/1993, più comunemente detto Testo unico legge bancaria (Tulb). La norma in parola prevede che - nel caso di mutuo bancario, apertura di credito o altri contratti di finanziamento bancario - la non esigibilità del credito o la pattuizione di un termine a favore del creditore non preclude al debitore (mutuatario) l’esercizio della facoltà contenuta nell’articolo 1202 del Codice civile, che disciplina la surrogazione per volontà del debitore, con la conseguente variazione tra le parti del preesistente rapporto obbligatorio e lo spostamento del mutuo già in essere presso un’altra banca.

A fronte di quanto stabilito nel secondo comma dell’articolo 120-quater citato, il mutuante surrogato (cioè il nuovo istituto di credito) subentrerà nelle garanzie accessorie, personali e reali fornite a suo tempo dal mutuatario. Stabilisce ancora il terzo comma che la surrogazione comporta il trasferimento del contratto alle condizioni (nuove) stipulate tra il cliente e l’intermediario subentrante, con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura.

Di conseguenza, l’effettuazione dell’operazione relativa al trasferimento del mutuo in un’altra banca non prevede alcun costo a carico del mutuatario. Inoltre l’annotazione presso la Conservatoria dei registri immobiliari potrà essere richiesta senza particolari formalità, risultando sufficiente allegare la copia autentica dell’atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata, che - nel silenzio della norma - si ritiene debba quantomeno essere autenticata nelle firme dei contraenti. Sulla base di tale norma (comma 6), poi, risulterà nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il mutuatario (cioè il debitore) l’esercizio della facoltà prevista dall’articolo 1202 del Codice civile; ove nel contratto di mutuo si rinvenga una clausola di tale portata, la nullità sarà riferibile alla singola clausola e non andrà a intaccare le altre clausole del contratto, che resterà pienamente valido. La surrogazione dovrà perfezionarsi nel termine di trenta giorni (comma 7).

Si tenga anche presente (comma 8) che la surrogazione per volontà del debitore non comporta il venir meno dei benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa.

Altra facoltà concessa al debitore mutuatario è quella di recedere anticipatamente dal contratto di mutuo senza l’applicazione di alcuna penale. La norma – articolo 120-ter del Tulb – prevede infatti la nullità di qualsiasi patto o clausola, anche se sottoscritti successivamente alla conclusione del contratto di mutuo, con i quali sia convenuto che il mutuatario è obbligato al pagamento di un compenso o di una penale o a un’altra prestazione a favore della banca mutuante, in conseguenza dell’estinzione anticipata o parziale dei mutui stipulati o accollati a seguito di frazionamento per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione. Anche in questo caso la norma prevede la nullità - che opera di diritto - della clausola eventualmente apposta o sottoscritta successivamente che comporti una penale, facendo salvo il resto del contratto.

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