Sull’amministratore di condominio grava il dovere di vigilanza e di controllo sui beni comuni e, conseguentemente, la responsabilità personale in merito agli eventuali danni a terzi derivanti dai beni condominiali comuni, come ad esempio le scale del fabbricato in condominio.
Proprio in tema di danni a terzi derivanti dalle scale dell’edificio condominiale, si è occupata di recente la Corte di cassazione, nella sentenza n. 23727, pubblicata il 22 novembre 2016.
La vicenda giudiziaria vedeva protagonista un condòmino che, uscendo dalla propria abitazione, scivolava sulle scale condominiali bagnate per le pulizie in corso, subendo lesioni fisiche. Il danneggiato chiamava in giudizio l’amministratore di condominio, nella sua qualità di custode, nonché il condominio stesso, nella sua interezza, in base all’articolo 2043 del Codice civile per vedersi risarcito il danno subito.
Si costituiva in giudizio l’amministratore personalmente, nonché il condominio che, nel contestare la domanda, chiamavano in causa l’impresa di pulizie e la compagnia assicuratrice del condominio.
La domanda veniva rigettata in primo grado ma la Corte d’appello di Venezia affermava la responsabilità per danno da cose in custodia (articolo 2051 del Codice civile), sia dell’amministratore che del condominio.
L’amministratore e il condominio ricorrevano quindi in Cassazione, deducendo la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2051 «in relazione alla mancata verifica del nesso di causalità tra danno e cosa presuntamente pericolosa» nonché per la omessa valutazione del caso fortuito dovuto alla presenza di acqua sulle scale.
Va però ricordata, anzitutto, la sentenza della Cassazione di alcuni anni fa (23584/2013), che afferma: «ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., allorché venga accertato, anche in relazione alla mancanza di intrinseca pericolosità della cosa oggetto di custodia, che la situazione di possibile pericolo, comunque ingeneratasi, sarebbe stata superabile mediante l’adozione di un comportamento ordinariamente cauto da parte dello stesso danneggiato, deve escludersi che il danno sia stato cagionato dalla cosa, ridotta al rango di mera occasione dell’evento, e ritenersi, per contro, integrato il caso fortuito».
Detto ciò, la Cassazione investita della questione, precisa che «il caso fortuito idoneo ad escludere la responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c. può rinvenirsi anche nella condotta del terzo quando essa, rivelandosi come autonoma, eccezionale, imprevedibile ed inevitabile, risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell’evento lesivo (Sez. 3, n. 18317 del 2015, Rv. 636857). Nel caso, la decisione della corte territoriale è corretta in quanto non risulta provato dal soggetto onerato, nelle sedi di merito, un ruolo causale dell’acqua sulle scale qualificabile quale imprevedibile, inevitabile ed esclusivo, ossia eccezionalmente assorbente e avulso dal normale utilizzo della cosa in custodia».
Pertanto, conformemente al filone giurisprudenziale per cui l’amministratore è custode dei beni condominiali comuni (sentenze 25251/2008; 24804/2008; 7103/2013; 34147/2012) viene escluso, nel caso di specie, il caso fortuito. La Corte ha quindi confermato la sentenza impugnata sancendo l’obbligo, per l’amministratore personalmente e per il condominio, di risarcire il danno.
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