Nell’ambito dei contratti di locazione a uso immobiliare il locatore non può opporsi alla cessione del contratto a terzi, tuttavia l’originario conduttore resta obbligato al locatore anche per l’inadempimento del conduttore cessionario, salva la citata liberazione espressa del locatore. Così ha deciso la Cassazione con la sentenza 7430/2017.

La vicenda ha avuto inizio quando un locatore ha fatto causa al conduttore di un immobile commerciale domandando il pagamento dei canoni dovuti e mai corrisposti. Contemporaneamente ha agito anche verso l’originario conduttore dell’immobile che si era liberato dello stesso mediante la cessione del contratto di locazione al nuovo conduttore. Il tribunale ha accolto la domanda del locatore e le parti soccombenti hanno deciso di agire in appello.

La Corte d’appello ha riformato parzialmente la sentenza di primo grado limitando l’importo dovuto al locatore e ha accolto l’appello dell’originario conduttore, sostenendo come questi non sia debitore in ragione della cessione contratto di locazione.

La norma citata ai fini della decisione è l’articolo 36 della legge 392/1978 in base a cui «il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte».

Secondo la Corte d’appello, quindi, il locatore non ha mosso alcuna obiezione per gravi motivi e non ha fornito prova di avere inviato una dichiarazione non liberatoria e quindi l’originario conduttore non poteva essere considerato responsabile per i canoni non versati dal nuovo conduttore.

Il locatore è ricorso in Cassazione al fine di ottenere la riforma della sentenza di appello. Con il proprio ricorso, tra gli altri motivi di doglianza, ha sostenuto che la norma non fosse da interpretare nel senso suggerito dalla Corte d’appello, bensì nel senso della corresponsabilità tra il conduttore cedente e il conduttore cessionario del contratto, salvo un esplicito esonero dalla responsabilità proveniente dal locatore (esonero da provare da parte dell’avente interesse, ossia il conduttore cedente). La Corte di cassazione ha accolto il ricorso.

Dal punto di vista della responsabilità dei conduttori, la Corte specifica che, in caso di cessione del contratto in base all’articolo 36 della legge 392/1978, salva espressa liberazione da parte del conduttore, si crea una situazione di responsabilità in solido tra cedente e cessionario, con vincolo di responsabilità sussidiaria, nella quale il locatore è legittimato a domandare il pagamento dell’intero anche al cedente previa messa in mora del cessionario.

La regola codicistica della cessione del contratto, prevista dal codice civile all’articolo 1406, prevede infatti che una parte non possa cedere il contratto a terzi salvo che l’altra parte non vi acconsenta. Nel caso del contratto di locazione a uso commerciale, invece, c’è una eccezione alla regola, richiamata dall’articolo 36.

Il diverso regime tra le due situazione, però, trova un bilanciamento nel fatto che la cessione di cui all’articolo 36 (e per la quale non è necessario il consenso del locatore) non ha di per sé automatici effetti liberatori dal debito per il cedente.
Tali effetti, infatti, sorgono solo in presenza di esplicita dichiarazione di liberazione da parte del locatore.

In conclusione, quindi, la Suprema corte ha annullato la sentenza di appello e l’ha rinviata alla Corte per un nuovo giudizio attenendosi al seguente principio: «nel caso di cessione del contratto di locazione d’immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione è onere del conduttore cedente provare l’esistenza della dichiarazione con cui il locatore lo abbia liberato dalla responsabilità sussidiaria per l’ipotesi in cui il cessionario non adempia alle obbligazioni assunte».

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