Questa volta si fa sul serio. Entro il 16 ottobre, quasi sempre per la prima volta, gli «intermediari immobiliari» verseranno la ritenuta del 21% sui canoni lordi pagati, a partire dall’11 settembre scorso, dai loro clienti-inquilini ai clienti-proprietari per affitti brevi (sino a 30 giorni e stipulati a partire dal 1° giugno scorso). Un adempimento che di fatto sta slittando da mesi e sul quale pendono anche i ricorsi al Tar e al garante Antitrust da parte di Airbnb.

Il primo appuntamento indicato dalla normativa (Dl 50/2017, articolo 4) era, indubitabilmente, il 16 luglio per i canoni consegnati ai proprietari già nel mese di giugno. Ma l’applicazione dello Statuto del contribuente, che prevede il trascorrere di 60 giorni a partire dall’emanazione delle disposizioni, convenzionalmente individuate nel provvedimento delle Entrate pubblicato il 12 luglio 2017, fa sì che il primo giorno di applicazione della disciplina sia, appunto, lunedì 11 settembre 2017.

Cosa deve fare l’agente

Sulle somme riversate ai locatori dall’11 settembre, quindi, l’intermediario deve operare la ritenuta. Ma il versamento delle ritenute al Fisco può avvenire entro il 16 ottobre. «Per i canoni incassati e versati in precedenza quindi - spiega il neopresidente Fiaip Giambattista Baccarini - al tavolo con gli operatori le Entrate hanno spiegato che non scatteranno sanzioni per il mancato adempimento».

Per contratti di locazione breve si intendono quelli abitativi, stipulati a decorrere dal 1° giugno 2017 da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, di durata non superiore a 30 giorni, anche se prevedono la prestazione di servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, comprese le sublocazioni e le concessioni in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.

Il versamento al proprietario deve quindi essere pari al 79% del canone lordo. A parte va fatta la fattura per il compenso dovuto all’intermediario. La formula ideale, con un canone lordo di 1.000 euro e una provvigione di 100 euro , sarebbe questa:

• effettuare la ritenuta di 210 euro;

•versare al proprietario 668 euro, indicando nella distinta la ritenuta effettuata e il dovuto di 100 euro per la provvigione e di 22 euro di Iva sulla stessa (inviando contestualmente o allegando la fattura di 100 euro + Iva del 22 per cento).

Imposta di soggiorno

Dal 24 giugno 2017 (data di entrata in vigore della legge 96/2017, che ha convertito il Dl 50/2017), il «soggetto che incassa il canone o il corrispettivo» dall’inquilino di qualunque contratto (anche non breve e anche se il locatore è un’impresa), oppure che «interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi», è il «responsabile del pagamento» del «contributo di soggiorno», previsto solo per il Comune di Roma dall’articolo 14, comma 16, lettera e), decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, e dell’eventuale «imposta di soggiorno», istituita dagli altri Comuni capoluogo di provincia, dalle unioni di Comuni e dai Comuni inclusi negli elenchi regionali delle località turistiche o città d’arte (articolo 4 del Dlgs 23/2011).

Questi due soggetti (chi incassa e chi interviene nel pagamento) sono «responsabili del pagamento» e si presume che debbano effettuare il pagamento. Quindi il modello F24 di versamento e l’eventuale bollettino postale o conto corrente di partenza del bonifico (se previsti dalla delibera comunale) dovranno essere intestati a loro. Se l’ente sceglie il pagamento con F24, i codici tributo da utilizzare, sia per l’imposta che per il contributo di soggiorno, sono il 3936, il 3937 (interessi) e il 3938 (sanzioni), come da risoluzioni 74/E/2011 e 64/E/2017. Sia l’imposta che il contributo di soggiorno, comunque, continueranno a rimanere «a carico di chi alloggia nelle strutture ricettive del territorio», anche se il pagamento effettivo viene effettuato dall’intermediario o dal gestore del portale internet.

Quindi l’imposta di soggiorno va chiesta per tempo dall’intermediario all’inquilino e tenuta ben distinta dal canone.

Agente o mandatario

Rimangono alcuni aspetti importanti che l’agenzia delle Entrate, con il provvedimento previsto dalla legge di conversione del Dl 50/2017 (legge 96/2017), dovrebbe affrontare.

Uno riguarda la figura dell’intermediario: alcuni sostengono che quando si configura un rapporto di mandato con rappresentanza (in pratica a firmare il contratto in nome e per conto del proprietario è il mandatario) si sarebbe fuori dal perimetro degli «intermediari» previsti dalla norma. Ma la definizione della legge appare molto ampia.

Altro aspetto è quello di chi agisce in attività d’impresa e non più come privato: la legge ne delega alle Entrate l’individuazione. «I parametri - spiega Alessandro Cattelan, esperto fiscale di Fimaa - saranno con tutta probabilità i seguenti: frequenza annuale delle locazioni, numero degli immobili locati e tipologia dei servizi accessori con rinvio alla normativa regionale» .

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