Un’alternativa alla vendita della nuda proprietà dell’immobile è rappresentata dal prestito ipotecario vitalizio (Piv), grazie al quale il proprietario può ipotecare un’abitazione e così ricevere denaro liquido.

Due finalità simili

Entrambe le soluzioni consentono di “trasformare” l’immobile in moneta contante, conservando il diritto ad abitarlo. Ma la scelta va fatta in base alle singole esigenze. La vendita della nuda proprietà può convenire, per esempio, al proprietario senza eredi. Perché una volta sottoscritto questo tipo di contratto non si può tornare indietro, e di conseguenza gli eventuali eredi non avrebbero la possibilità di saldare il debito e mantenere la proprietà della casa: possibilità concessa invece dal Piv.

Cos’è il prestito vitalizio

Il prestito ipotecario vitalizio è un prodotto relativamente nuovo nel paniere delle offerte del nostro sistema bancario, copiato soprattutto dell’esperienza degli Usa. In Italia è stato introdotto nel 2005 (Dl 203) e disciplinato più nel dettaglio con la legge 44/2015 e con il decreto del Mise 226 del 22 dicembre 2015.

Con il Piv chi possiede un’abitazione e ha più di 60 anni può chiedere alle banche e agli intermediari finanziari un finanziamento a medio e lungo termine garantito da un’ipoteca di primo grado sull’immobile. Un finanziamento che è detto anche «prestito al contrario» (traduzione dell’inglese “reverse mortgage”), vista la funzione speculare a quella di un normale mutuo: mentre con quest’ultimo la banca finanzia l’acquisto di un’abitazione, con il Piv si usa la casa per ottenere liquidità, che può essere impiegata liberamente da chi la riceve (per pagare la badante, aiutare un figlio, eccetera).

L’inverso del mutuo

A differenza di quanto accade con il mutuo, il finanziamento ricevuto con un Piv non dev’essere ammortizzato nel corso di un determinato periodo, quindi non ci sono rate mensili, semestrali o annuali da versare. La banca recupererà l’intera somma che le spetta – composta dal capitale, dalle spese e dagli interessi maturati (che possono anche essere pagati periodicamente) – al momento della morte di chi ha ricevuto il finanziamento: a meno che venga chiesto il rimborso anticipato per aver compiuto qualche atto che riduce il valore dell’immobile dato in garanzia.

Ma se non ci sono intoppi, alla morte del proprietario la banca mette in vendita l’immobile (salvo che gli eredi decidano di rimborsarle la cifra maturata). E alla fine della procedura di vendita, con riduzioni successive del prezzo, deve ritenere saldato il credito soddisfatto anche se ricava dalla vendita una cifra insufficiente; se essa è più che sufficiente, l’importo eccedente spetta agli eredi.

Il piano di ammortamento

L’importo del finanziamento è una percentuale del valore dell’immobile stimato dall’istituto di credito, che aumenta con l’età del proprietario. I proprietari più giovani (60-65enni) possono contare sul 15-16% del valore di perizia; superati gli 80 anni, invece, si inizia a toccare l’importo massimo del 50 per cento. Queste percentuali si abbassano leggermente se chi riceve il Piv ha una moglie o un marito, che conserva il diritto ad abitare nella casa anche dopo la morte del proprietario.

L’istituto di credito è obbligato a fornire al cliente una simulazione del piano di ammortamento della durata di almeno 15 anni, che dev’essere elaborato con il tasso di interesse contrattuale al momento del Piv e deve distinguere per ogni anno capitale e interessi. Nel caso di prestito a tasso variabile, la banca deve fornire anche un’altra simulazione del piano di ammortamento al terzo anno dalla stipula del Piv, ipotizzando un aumento del tasso non inferiore a 300 punti base (se il contratto non ne prevede uno più basso) rispetto a quello di partenza.

L’autonomia della banca

La legge e il regolamento di attuazione costituiscono la cornice di riferimento per le banche e gli operatori finanziari che vogliono offrire il Piv ai loro clienti.

Ogni banca decide quindi in autonomia le caratteristiche del prestito, sulla base delle proprie politiche aziendali: tassi di interesse, importi minimi e massimi del finanziamento, modalità di erogazione e restituzione, percentuale finanziabile (calcolata sul valore della casa) in rapporto dall’età del richiedente. Ma a giudicare dall’esiguo numero di istituti che rende note queste condizioni, le banche non sembrano interessate a questo segmento del mercato.

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