Ottenere una liquidità immediata, vendendo la propria casa ma conservandone la piena disponibilità per tutta la vita o per un periodo di tempo definito. E consentendo all’acquirente, interessato a investire nel mattone ma senza il bisogno di occupare subito l’abitazione, di ottenere un risparmio consistente sul prezzo d’acquisto.

Sono questi i punti chiave che caratterizzano la vendita della nuda proprietà di un immobile: una formula che incontra, in modo particolare, le esigenze delle persone più anziane (soprattutto quelle senza figli e/o in possesso di una casa con spese di gestione elevate), ma che viene impiegata, sempre più spesso, anche per altre finalità, magari prevedendo – per chi vende – un mantenimento del possesso a tempo determinato, slegato dalle aspettative di vita.

Le regole e gli effetti

In generale, per chiarire cos’è e come funziona la nuda proprietà di un immobile è necessario introdurre il concetto di usufrutto, ossia la possibilità per il proprietario venditore (regolata dal Codice civile, articoli da 978 a 1020) di riservarsi il diritto di godere del bene, nello specifico la propria casa, traendone – per tutta la durata della sua vita (usufrutto vitalizio) o per un certo numero di anni prestabilito (usufrutto a termine) – ogni utilità, inclusi i proventi che produce.

Chi vende la nuda proprietà della casa, diventandone usufruttuario, può quindi usare direttamente l’immobile oppure concederlo in uso a terzi (cedendo il diritto di usufrutto), attraverso – ad esempio – un contratto di locazione o comodato. Il nudo proprietario, invece, con l’acquisto non ottiene il diritto di utilizzo dell’immobile, che scatta solo alla “consolidazione” (riunione dell’usufrutto alla nuda proprietà): alla morte dell’usufruttuario o alla scadenza del termine previsto nel contratto. In ogni caso, comunque, la morte estingue la riserva di usufrutto anche se non è scaduto il termine pattuito.

Il calcolo del valore

Ma quanto vale la nuda proprietà? In generale, il prezzo di vendita dell’immobile potrà risultare tanto più elevato quanto maggiore sarà l’età dell’usufruttuario (nel caso di usufrutto vitalizio). Per determinare questo prezzo – individuando in questo modo l’imponibile ai fini fiscali – al valore della piena proprietà si sottrae quello dell’usufrutto, che a sua volta si può ricavare attraverso i coefficienti periodicamente stabiliti dal ministero dell’Economia in relazione al tasso di interesse legale (e che cambiano al variare di quest’ultimo). Al momento tale tasso è fissato per il 2018 alla quota dello 0,3 per cento.

Per fare un esempio di calcolo del valore di una nuda proprietà, si può immaginare una casa con un prezzo stimato (piena proprietà) di 200mila euro e su cui ci sia la riserva di usufrutto vitalizio a favore di una persona sessantacinquenne. Il primo passaggio da fare è moltiplicare il valore della piena proprietà per il tasso di interesse legale (200.000 x 0,3%): si ottiene così la rendita annua dell’immobile (600 euro). Il prodotto di quest’ultima per il coefficiente applicabile in base all’età dell’usufruttuario (160 per un usufruttuario di 65 anni) dà come risultato il valore dell’usufrutto (96mila euro). A questo punto, sottraendo dal valore della piena proprietà quello di usufrutto si stabilisce il costo della nuda proprietà, che nel caso ipotizzato sarà di 104mila euro.

Naturalmente, nella trattativa per la compravendita di una nuda proprietà, ci si può accordare per una cifra differente (più bassa) da quella stabilita in base a coefficienti e tabelle ufficiali, tenendo conto anche di altri fattori, come la valutazione sull’invecchiamento dell’immobile (dal momento dell’acquisto a fine usufrutto). Di solito, il valore della nuda proprietà varia tra il 50 e il 70% della piena proprietà.

L’usufrutto a termine

Se l’usufrutto è a termine,il prezzodella nuda proprietà sarà tanto maggiore quanto più ravvicinata è la scadenza della riserva e viceversa. In questi casi – in cui l’usufrutto ha una data di estinzione certa e slegata dalle aspettative di vita (si pensi, ad esempio, a un trasferimento programmato, in altra città o all’estero) – la nuda proprietà vale di più: inoltre, si può anche pattuire un valore aggiuntivo che l’acquirente dovrà pagarein caso di consegna anticipata dell’immobile.

Il diritto di abitazione

In alternativa all’usufrutto è possibile prevedere la vendita della nuda proprietà con riserva del diritto di abitazione, il quale permette al titolare di vivere nella casa, ma che non può essere ceduto (alienato) a un’altra persona e non consente quindi la locazione dell’immobile. In sostanza, tale riserva è strettamente legata al soggetto a favore di cui è costituita, che può abitare la casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia. E qualora il venditore non possa più usare l’abitazione (si pensi al caso di un anziano che, rimasto solo, debba trasferirsi in una casa di cura), si può stabilire un corrispettivo in cambio della rinuncia a fruirne.

In generale, per calcolare il valore del diritto di abitazione – e quindi il valore della proprietà su cui grava – si possono applicare gli stessi criteri “quadro” stabiliti per il diritto di usufrutto. Ma resta sottinteso che, proprio perché il diritto di abitazione non è cedibile (a differenza dell’usufrutto), potrebbe costare di più: al termine della trattativa, insomma, il prezzo della nuda proprietà potrebbe risultare più alto.

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