Stretta sulle pertinenze dei negozi affittati in cedolare secca. Con un passaggio inserito nella circolare 8/E/2019 dedicata alla manovra di Bilancio, l’agenzia delle Entrate afferma che i locali pertinenziali affittati insieme a un negozio possono essere solo quelli classificati nelle categorie catastali C/2 (magazzini, soffitte, cantine), C/6 (box auto e garage) e C/7 (tettoie).
È la stessa elencazione contenuta nella normativa sull’Imu a proposito dell’abitazione principale, secondo cui le pertinenze possono essere al massimo una per ognuna delle tre categorie appena indicate.

Il problema è che la cedolare secca è un tributo diverso dall’Imu, per il quale la legge di Bilancio 2019 (articolo 1, comma 59, legge 145/2018) non prevede alcuna limitazione specifica sul punto, limitandosi a parlare in generale di «pertinenze». Né si trovano indicazioni restrittive nella norma del 2011 che ha istituito la cedolare secca per le locazioni abitative. A quanto segnalano alcuni proprietari, il blocco scatta anche in fase di registrazione telematica tramite il modello RLI.

PER SAPERNE DI PIÙ / Affitti commerciali: i contratti e la tassazione

Laboratori penalizzati. La limitazione dettata dalle Entrate rischia di escludere molti locali che sono - a tutti gli effetti - pertinenze di negozi, ma sono iscritti in categorie catastali diverse da quelle elencate. Basta pensare al negozio che sfrutta come magazzino un appartamento sul retro o al piano superiore (categoria A), oppure un laboratorio (C/3) o un altro negozio (C/1) rimasto sfitto e convertito in magazzino. Sono situazioni piuttosto comuni, nelle zone “svantaggiate” per le quali la legge è stata pensata dal Governo (periferie, centri storici colpiti dalla crisi e così via).

Il precedente del 2011. Nella circolare 26/E/2011, emanata all’indomani dell’istituzione della tassa piatta sugli affitti abitativi, l’Agenzia afferma che dalla norma (l’articolo 3 del Dlgs 23/2011) «non emergono limitazioni in ordine al numero di pertinenze per le quali è possibile optare per il regime della cedolare secca. Pertanto, il nuovo regime opzionale può essere applicato anche in relazione a più pertinenze, sempreché sussista un effettivo rapporto di pertinenzialità con l’immobile». In quel documento si parla solo di “numero” di pertinenze, ma poiché la limitazione numerica è contenuta nella normativa sull’Imu, tutti hanno sempre inteso che non ci fossero neppure limiti al “tipo” di pertinenze su cui è possibile applicare la cedolare abitativa. Ecco perché suona sorprendente che la limitazione appaia oggi per la cedolare sui negozi.

Le condizioni. Al di là della categoria catastale, perché il proprietario possa sottoporre alla cedolare secca al 21% anche il canone che ricava dalla pertinenza, è necessario che questa sia affittata congiuntamente al negozio. Il che vuol dire nello stesso contratto di locazione, ma anche con un contratto successivo, purché si rispettino tre condizioni, precisate dalle Entrate già con la circolare 26/E/2011: «Il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al contratto di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata».

© Riproduzione riservata