Cosa cambia con la nuova proposta di legge
In particolare, la nuova proposta di legge propone di modificare alcuni punti che hanno bloccato sinora in Italia, rendendola troppo costosa per i clienti, questa forma di "mutuo al contrario": tra questi l'assenza di agevolazioni fiscali come quelle previste per le operazioni di credito a medio o lungo termine (cioè l'esenzione dalle imposte di bollo, registro, ipotecarie e catastali e dalla tassa sulle concessioni governative delle operazioni connesse al finanziamento, tutti prelievi che sarebbero eliminati con il versamento di un'imposta sostitutiva) e le regole relative all'ipoteca, oltre a quelle di trasparenza e tutela della clientela.

L'introduzione della fiscalità agevolata
In base alla proposta di legge, si modificherebbe il vecchio comma 12-ter introducendo l'applicazione delle agevolazioni fiscali previste per le operazioni di credito a medio o lungo termine disciplinate dagli articoli 15 e seguenti del decreto del Presidente della Repubblica n. 601, indipendentemente dalla data di rimborso del finanziamento. Con l'applicazione al prestito vitalizio ipotecario degli articoli 15 e 17 del DPR n. 601 del 1973 lo si esenterebbe dall'imposta di registro, dall'imposta di bollo, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative come avviene già oggi per le operazioni relative ai finanziamenti e tutti i provvedimenti, atti, contratti e formalità inerenti alle operazioni stesse e alle relative garanzie (comprese le cessioni di credito stipulate in relazione a tali finanziamenti) che sono effettuati da banche e istituti di credito e da loro sezioni o gestioni che esercitano il credito a medio e lungo termine e dalla Cassa Depositi e Prestiti. Gli operatori del mercato dei "mutui inversi" pagherebbero solo un'imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell'ammontare complessivo dei finanziamenti agevolati erogati. In base all'articolo 18 del DPR n. 601, se il prestito non si riferisse alla prima casa e relative pertinenze (ma, supponiamo, a una seconda casa), l'aliquota dell'imposta sostitutiva salirebbe al 2% dell'ammontare finanziato. Ai contraenti però, in base all'articolo 12, commi 4 e 5, del decreto legge n. 145 del 2013, resterebbe l'opzione, al posto di versare l'imposta sostitutiva, di scegliere per iscritto nell'atto di finanziamento di pagare le imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e le tasse sulle concessioni governative.

La modifica delle regole sull'ipoteca
Nella proposta di legge di riforma, il nuovo comma 12-quater disciplina il grado dell'ipoteca iscrivibile sulla casa oggetto del finanziamento e specifica alcune regole per il realizzo (cioè l'escussione) del relativo finanziamento. In sostanza, si prevede che il prestito vitalizio ipotecario sia garantito da ipoteca di primo grado sulla casa come per l'ipoteca bancaria (articolo 39, commi 1, 2, 3, 4 e 7, del Testo unico bancario). Inoltre si specifica che se il finanziamento non viene integralmente rimborsato – dal cliente o dai suoi eredi - entro 12 mesi da alcuni eventi che comportano l'obbligo di rimborso (morte del cliente finanziato, trasferimento in tutto o in parte, della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sulla casa data in garanzia – usufrutto, come nel caso della vendita della nuda proprietà -, atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione sulla casa di diritti reali di garanzia a favore di terzi – cioè di un'altra ipoteca -), la banca finanziatrice vende la casa a un valore pari a quello di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dalla banca, usando il ricavato dalla vendita per estinguere il suo credito. In sostanza con questa norma la banca si mette al sicuro dal rischio che il cliente trasferisca ad altri i diritti sull'immobile o ne riduca il valore iscrivendogli sopra altre ipoteche.

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