Mutui, presto nuovi tagli agli spread. I quattro fattori che potrebbero spingere la domanda nel 2015

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Spread su mutui a tasso variabile

Per il 2015, oltre al “fattore surroga” ci potrebbero essere altri fattori a trainare il mercato dei mutui e a farlo uscire dalle sabbie mobili delle ultime stagioni.

Fattore liquidità
A cominciare da un eventuale quantitative easing (stimoli monetari) della Banca centrale europea. Se la Bce dovesse infatti acquistare titoli di Stato (oltre a titoli privati) per un ammontare di 1.000 miliardi di euro in Europa (è questo l’obiettivo che si è dato l’istituto) questa nuova liquidità potrebbe spingere le banche ad aumentare i prestiti all’economia reale. Sia perché per le banche risulterebbe via via meno conveniente effettuare operazioni di trading sui bond governativi (con i tassi ai minimi i margini si sono ridotti) e sia perché le banche si troverebbero ad avere molta liquidità, anche più di quella di cui hanno bisogno. E l’unico modo per non dover pagare somme su questa liquidità (la Bce chiede lo 0,2% alle banche che parcheggiano la liquidità presso l’istituto di Francoforte) è quello di trasformare le riserve libere di liquidità in riserve obbligatorie. Le riserve obbligatorie non hanno un costo per le banche: si tratta di quelle somme accantonate presso la Bce in proporzione ai prestiti effettuati.

«Le banche dovranno forzatamente concentrarsi sulla leva credito per ottenere dei rendimenti interessanti dalle consistenti masse liquide che avranno a disposizione - continua Rossini -. In questo scenario, è abbastanza chiaro che nel corso del 2015 assisteremo a nuovi round di taglio prezzi sui mutui per privati e famiglie che potrebbero portare i migliori spread di offerta sul 2015 in una nuova forchetta di oscillazione inferiore di uno 0,5% ossia fra l'1,5% e il 2%».

Fattore “emotivo”
Le dinamiche sopra non tengono in considerazione l'altra grande variabile di mercato da cui dipende l'effettivo sviluppo del mercato: l'andamento della domanda di mutui per acquisto casa da parte di privati e famiglie che a sua volta è strettamente legata all'andamento del mercato immobiliare residenziale. «Ma i segnali di ripresa ci sono: soprattutto si sta iniziando a diffondere un sentiment di “fine corsa dei prezzi delle case al ribasso” che potrebbe fungere da scintilla per l'avvio di nuovi e numerosi processi di ricerca casa e quindi acquisto casa con mutuo - conclude Rossini -. Molta della crescita che si registrerà sul 2015 per il mercato dei mutui dipenderà chiaramente da quanto velocemente e in che misura la domanda di nuovi immobili ripartirà. Certamente migliai di privati e famiglie hanno accantonato il progetto casa nel corso degli ultimi 24 mesi e certamente in molti potrebbero riprenderlo finalmente in mano dati i convenienti prezzi dell'immobiliare e le sempre più convenienti offerte di mutuo proposte dalle banche».

Fattore “governativo”
Da sorvegliare poi un altro fattore che potrebbe catalizzare un aumento di mutui nel 2015 e una ulteriore riduzione degli spread. Nel 2015 potrebbe inoltre entrare in vigore una previsione molto importante della nuova legge di stabilità in discussione in questi giorni, ossia la sospensione per gli anni dal 2015 al 2017 del pagamento della quota capitale dei mutui in corso di ammortamento. Questa innovativa misura potrebbe generare una situazione “win-win” per banche e consumatori: le banche migliorerebbero la redditività dei mutui con restituzione delle quote capitale sospese (incassando maggiori interessi a fronte dello stesso capitale erogato) e otterrebbero la restituzione di minore liquidità a fronte dei finanziamenti erogati, rimandando quindi la tematica di impiego della nuova liquidità; i mutuatari in situazioni di stress economico beneficerebbero di una riduzione importante della rata - dell'ordine medio del 45-55% sui primi 5 anni di ammortamento nel caso di un mutuo a 20 anni - e in ogni caso si libererebbero per lunghi periodi temporali delle capacità di spesa ulteriori da dedicare a utilizzi alternativi alla restituzione del capitale del mutuo. Unico rischio: si spera che il mutuatario che richieda la sospensione delle quote capitale si prepari adeguatamente dal punto di vista economico a pagare la “vecchia rata iniziale” (composta da quota capitale e quota interessi) alla fine del periodo di sospensione della restituzione quote capitali, altrimenti il rischio di mancato rimborso del finanziamento potrebbe emergere con gravi danni sia per il mutuatario che per la banca erogante.

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