Italia

La casa diventa un bancomat: il prestito vitalizio ipotecario è…

  • Abbonati
  • Accedi
alternativa alla nuda proprietà

La casa diventa un bancomat: il prestito vitalizio ipotecario è legge. Ecco come funziona

La casa diventa un bancomat. Via libera definitivo del Senato alle nuove norme sul prestito vitalizio ipotecario, alternativa alla nuda proprietà, che consente di ottenere liquidità senza perdere la proprietà dell'immobile. La commissione Finanze del Senato ha infatti approvato, in sede deliberante, astenuti i 5 Stelle, il testo già votato dalla Camera, senza modifiche. Il provvedimento è diventato, dunque, legge dello Stato.

Una alternativa alla nuda proprietà
Si tratta di una alternativa alla nuda proprietà che consente al proprietario di un immobile – di età superiore a 60 anni – di convertire parte del valore del bene in contanti, per soddisfare esigenze di liquidità, senza essere tenuto a lasciare la proprietà, che viene comunque ipotecata a garanzia del finanziamento. Si possono concordare modalità di rimborso graduale di interessi e spese, anziché corrisponderle contestualmente alla scadenza del finanziamento. Gli eredi del beneficiario, nel caso il proprietario non decida di rimborsare anticipatamente il finanziamento, potranno decidere di estinguere il debito nei confronti dalla banca, oppure vendere l'immobile ipotecato o scegliere l'affidamento della vendita alla banca mutuataria per rimborsare il credito.

Gli eredi possono recuperare l’immobile dato in garanzia
Rispetto alla nuda proprietà il prestito ipotecario vitalizio consente al mutuatario il vantaggio di non perdere la proprietà dell'immobile e non preclude la possibilità per gli eredi di recuperare l'immobile dato in garanzia, lasciando loro la scelta di rimborsare il credito della banca ed estinguere la relativa ipoteca. L’obiettivo del provvedimento è quello, di fatto, di smobilizzare il valore della proprietà fondiaria.

L’attuale normativa
L'articolo unico del ddl modifica l’attuale articolo 11-quaterdecies, comma 12, del decreto-legge n. 203 del 2005, aggungendo i commi da 12-bis a 12-sexies. L’attuale comma 12 stabilisce che il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione, da parte di aziende ed istituti di credito e di intermediari finanziari regolamentati dal Testo unico bancario (Dlgs 385/1993) di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti.

Scende a 60 anni l’età per accedere al prestito vitalizio ipotecario
Il nuovo comma 12 dell'articolo 11-quaterdecies citato riduce anzitutto da 65 a 60 anni l'età minima per accedere al prestito vitalizio ipotecario. Specifica, inoltre, quali eventi possono dar vita al rimborso integrale del debito in un'unica soluzione: la morte del soggetto finanziato; il trasferimento in tutto o in parte della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sull'immobile dato in garanzia; il compimento di atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia a favore di terzi che vadano a gravare sull'immobile. In questo modo durante il periodo di finanziamento, il mutuatario non può alterare le condizioni iniziali alla base delle quali il finanziamento era stato concesso o il valore dell'immobile in garanzia, chwe potrebbero ledere il diritto e la capacità del finanziatore a vendere l'immobile.

Si possono concordare modalità di rimborso graduale
Le altre modifiche danno la possibilità di concordare, al momento della stipulazione del contratto, modalità di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese, prima del verificarsi degli eventi che danno luogo al rimborso integrale. Su tale quota non si applica la capitalizzazione annuale degli interessi. In caso di inadempimento si applica l'articolo 40, comma 2, del Tub, ai sensi del quale la banca può invocare il ritardato pagamento come causa di risoluzione del contratto quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. Costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata. Si applicano agevolazioni fiscali previste per le operazioni di credito a medio o lungo termine. Viene reso opzionale, anziché obbligatorio, il versamento dell'imposta sostitutiva. Viene infatti reso possibile optare in forma scritta, nell'atto di finanziamento, per il pagamento dell’imposta sostitutiva. Viene poi disciplinato il grado dell'ipoteca iscrivibile sull'immobile. In particolare, il prestito vitalizio ipotecario è garantito da ipoteca di primo grado sugli immobili residenziali, ipoteca che non può essere iscritta contemporaneamente su più immobili di proprietà del finanziato.

Le regole per il rimborso
C’è anche una speciale disciplina della destinazione dei beni immobili, nell'ipotesi in cui il finanziamento non sia integralmente rimborsato entro dodici mesi dal verificarsi degli eventi che ne comportano l'obbligo di rimborso. In tale ipotesi, in deroga alle regole civilistiche in materia di esecuzione forzata immobiliare è il soggetto finanziatore a vendere l'immobile, a un valore pari a quello di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore, utilizzando le somme ricavate dalla vendita per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento stesso. Trascorsi ulteriori dodici mesi senza che sia stata perfezionata la vendita, tale valore viene decurtato del 15 per cento per ogni dodici mesi successivi fino al perfezionamento della vendita dell'immobile. In alternativa, l'erede può provvedere alla vendita dell'immobile, in accordo con il finanziatore, purché la compravendita si perfezioni entro dodici mesi dal conferimento dello stesso. Le eventuali somme rimanenti, ricavate dalla vendita e non portate a estinzione del predetto credito, sono riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa. L'importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell'immobile, al netto delle spese sostenute. Si tutela, inoltre, il terzo acquirente dell'immobile disponendo l'inefficacia delle domande giudiziali opponibili alla vendita.

Un regolamento stabilità le regole dell’offerta
Al ministro dello Sviluppo economico il compito di adottare, entro tre mesi dalla data di entrata in vigore della disposizione, un regolamento nel quale siano stabilite le regole per l'offerta dei prestiti vitalizi ipotecari e individuati i casi e le formalità che comportino una riduzione significativa del valore di mercato dell'immobile tali da giustificare la richiesta di rimborso integrale del finanziamento. Il regolamento, adottato sentite l'Abi e le associazioni dei consumatori, deve garantire trasparenza e certezza dell'importo oggetto del finanziamento, dei termini di pagamento, degli interessi e di ogni altra spesa dovuta.
A tutela dei rapporti contrattuali esistenti viene anche chiarito che la nuova disciplina si applica ai finanziamenti stipulati dopo la data di entrata in vigore della nuova normativa.

© Riproduzione riservata