Esenzione dalle spese condominiali: molte volte i costruttori ci provano, per evitare di accollarsi, oltre agli oneri finanziari sull’invenduto, anche i contributi per le spese comuni. La Corte di cassazione fa chiarezza sul tema con la sentenza n. 16321/2016 del 4 agosto 2016, relatore Antonio Scarpa.
Il costruttore la vince, però, quando si cerca di modificare la clausola “di esenzione” contenuta del regolamento contrattuale con una delibera condominiale assunta a maggioranza. La Cassazione, infatti, ha confermato la decisione della Corte d’Appello di Sassari, dando torto al condominio, sulla base dei seguenti principi:
a) non è preclusa l’adozione di discipline convenzionali che, derogando a quanto dispone in via generale l’articolo 1123 del Codice civile, imputino ad alcuni condòmini oneri di gestione non proporzionali a quelli scaturenti dalla rispettiva quota millesimale. Anzi, è possibile perfino ripartire le spese in parti uguali o esonerare dal pagamento taluno dei condomini, in tutto o in parte. Tale «diversa convenzione», espressione della autonomia privata, deve essere contenuta in un regolamento condominiale contrattuale, o in una deliberazione assembleare approvata all’unanimità di tutti i condomini. In ogni caso, una tale pattuizione, sia per essere adottata sia per essere successivamente modificata, necessita dell’approvazione di tutti i condomini, a pena di radicale nullità;
b) la disciplina delle clausole vessatorie, potenzialmente applicabile qualora i condomini dimostrino di avere acquistato le unità immobiliari per esigenze di natura personale, estranee ad attività imprenditoriale o professionale, rileva unicamente con riguardo a convenzioni che introducano in condominio vincoli di destinazione di natura reale, incidenti sulla consistenza e sulle modalità di utilizzazione della proprietà condominiale ed esclusiva;
c) l’esenzione dalle spese sino a che le unità siano vendute non costituisce condizione meramente «potestativa» (e quindi nulla) ma un termine di validità della clausola stessa, lecitamente previsto a favore del costruttore.
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