Con la legge 220/2012 il legislatore ha inteso tipizzare alcune delle condotte che è possibile esigere dall’amministratore. Le modifiche introdotte agli articoli 1129 e 1130 del Codice civile gli impongono alcuni adempimenti che il legislatore ha inteso richiamare in forma specifica nei confronti dei condomini morosi.
L’amministratore dovrà attivarsi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio a cui si riferiscono le quote dovute, richiedendo decreto ingiuntivo, salvo che l’assemblea lo abbia dispensato (articolo 1129 del Codice civile), dovrà evitare di prestare consenso alla cancellazione di ipoteca prima che il debito sia completamente estinto (articolo 1129 comma 12 n. 5), dovrà curare con tempestività le azioni esecutive e giudiziali intraprese contro i condomini morosi (articolo 1129 comma 12 n. 6) e dovrà fornire attestazione - al condòmino che ne faccia richiesta - dei pagamenti e delle liti in corso (articolo 1130 n.10), cosicché chi è in regola con i pagamenti possa valutare i rischi che corre in via sussidiaria ai sensi dell’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, potrà anche sospendere il servizio - ove tecnicamente possibile - in caso di mora superiore a sei mesi (articolo 63 III comma delle Disposizioni) .
In caso di morosità l’amministratore devecomunicare ai creditori i dati degli inadempienti, affinché possano procedere ad esecuzione forzata nei loro confronti (articolo 63 comma 1 delle Disposizioni), senza dimenticare che in ogni caso il creditore, ancor prima di agire in via di preventiva escussione del moroso, può comunque aggredire il conto corrente condominiale per il soddisfacimento delle proprie pretese, così come a oggi ritenuto da molti tribunali.
In caso di opere di manutenzione straordinaria l’amministratore dovrà curare che sia costituito il fondo speciale previsto dall’articolo 1135 del Codice civile: la nuova formulazione della norma in seguito alla riforma qualifica il fondo come obbligatorio. Il Dl 145/2014 ha introdotto nella norma un correttivo per gli appalti che debbano essere pagati per stati di avanzamento: in tal caso il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
La riforma ha apportato novità anche per la responsabilità dei condòmini: l’articolo 63, comma 2 delle Disposizioni prevede che il condòmino che cede la propria unità rimane obbligato in solido con l’acquirente sino a quando non trasmette all’amministratore copia dell’atto; l’articolo 67 delle Disposizioni ha introdotto la responsabilità solidale fra usufruttuario e nudo proprietario: costoro, obbligati secondo gli ordinari criteri l’uno per le spese ordinarie l’altro per le straordinarie con esercizio del relativo diritto di voto, rispondono comunque in via solidale nei confronti del condominio.
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