Convenienza o modernità? Sono gli elementi essenziali da mettere sulla bilancia nella scelta tra acquistare una casa usata o nuova. Sul totale delle compravendite, gli immobili nuovi rappresentano una quota minore. Secondo un’elaborazione dell’ufficio studi di Tecnocasa siamo intorno all’80,6% di abitazioni usate contro il 19,4% di quelle appena “sfornate”. Naturalmente, è determinante la questione del prezzo. A seconda della città, del quartiere, della tipologia e delle condizione dell’edificio, i prezzi delle abitazioni sono molto variabili e i valori medi lasciano il tempo che trovano.

Ma dando un’occhiata alle proposte immobiliari delle grandi città, si può notare che la differenza di prezzo tra le due soluzioni oscilli tra il 17% e il 30%. Un divario sensibile. Le soluzioni più antiche presentano in genere spazi più ampi rispetto al disegno moderno, come metratura delle camere e come altezza dei soffitti. Ma quasi sempre hanno bisogno di ristrutturazione, recuperabile solo in parte con gli sgravi fiscali.

I vantaggi delle case nuove
A favore del nuovo ci sono altri aspetti. Scegliere “sulla carta” permette di personalizzare gli spazi e in molti progetti è frequente la predisposizione di locali comuni innovativi, come palestra o coworking. Le abitazioni appena consegnate godono di una garanzia decennale sui difetti di costruzione. Soprattutto occorre comprendere che, dal punto di vista delle soluzioni costruttive, oggi una casa nuova è un oggetto completamente diverso, anche solo rispetto a un’abitazione consegnata una decina di anni fa.

Tutti i cantieri moderni sono improntati all’efficienza energetica e quindi alla riduzione delle spese di gestione e questo avviene sia per la normale evoluzione delle tecniche, sia per obblighi di legge che impongono di mettere sul mercato solo edifici adeguati. La direttiva europea Epbd (Energy performance of buildings directive), recepita con il Dm del 26 giugno 2015 («requisiti minimi»), impone che dal 1° gennaio 2021 tutte le nuove costruzioni private debbano rispettare elevati livelli di prestazione energetica (elencati nel decreto), così da ricadere nella definizione di edificio Nzeb (Nearly zero energy building). E alcune Regioni, come Lombardia ed Emilia Romagna, hanno anticipato l’obbligo già al 1° gennaio 2019.

In sintesi, quando oggi si compra una casa nuova, quasi sicuramente si tratta di una soluzione in classe energetica A o superiore (si può arrivare a A4), che rispetto al “vecchio” significa abbattere almeno della metà il consumo energetico richiesto per il riscaldamento invernale e il raffreddamento estivo. Risultati ottenuti con varie soluzioni spiegate nei capitolati, tra cui le più comuni sono il riscaldamento a pavimento al posto dei termosifoni tradizionali, con acqua a bassa temperatura (35-45 gradi), un sistema di ventilazione meccanica che serve al ricambio d’aria e anche a recuperare calore, l’isolamento termico del tetto e delle pareti perimetrali con le soluzioni più innovative e ci possono essere elementi quali pannelli fotovoltaici, magari usati per alimentare le parti comuni, o pompe di calore che sfruttano l’energia derivante da suolo, acqua e aria.

Considerando queste caratteristiche, si potrebbe affermare che il maggior esborso valga la spesa, anche in virtù della rivalutazione futura o della miglior tenuta del prezzo. Dopo un decennio nefasto (2008-2018) stiamo entrando in un ciclo di ripresa dei prezzi e gli oggetti migliori godranno di migliori performance. Secondo Tecnocasa, anche nella fase negativa le soluzioni nuove hanno subito un’inflessione sette punti percentuali inferiore rispetto all’usato (circa il 31% contro il 38%).

Cautela sulle «promesse»
Un’avvertenza va fatta. Sul fronte dei consumi e dei costi di gestione le case nuove possono portare a delusioni senza conoscere alcuni aspetti. In primo luogo, l’alta efficienza, espressa per mezzo della classe A o superiore, indica solo un potenziale dell’abitazione, non è garanzia di un preciso livello massimo di consumi, perché questi dipendono comunque dalle abitudini della famiglia.

Spesso gli annunci pubblicitari esaltano «spese per consumi di poche centinaia di euro l’anno», ma chi impostasse gli impianti per vivere a 23 gradi costanti, estate e inverno, sicuramente non raggiungerebbe il risultato. La classe energetica si riferisce al caldo/freddo ma non riguarda la componente elettricità, che ha un peso elevato in molti progetti residenziali nuovi per via dell’alto contenuto di domotica: la gestione coordinata di vari servizi come antifurto, luci, temperatura, eventuale diffusione sonora, predisposizione al controllo in remoto (via app o telefono). Elementi da tenere conto per una scelta consapevole.

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