Alla scadenza del 17 giugno sono chiamati alla cassa tutti coloro che possiedono o utilizzano un immobile. I quali devono anche considerare che quest’anno è venuto meno il “blocco” degli aumenti in vigore dal 2016, per cui è possibile che le aliquote siano cambiate rispetto a quelle del 2018.

In vista della scadenza, è bene fare un ultimo controllo sugli importi da pagare. Innanzitutto, il calcolo dell’acconto va effettuato distinguendo i due tributi Imu e Tasi, che però hanno diversi elementi comuni (stessa base imponibile, stessa definizione di abitazione principale, medesimo canale di versamento, eccetera). Le differenze, peraltro, si sono fortemente ridimensionate per via dell’esonero dell’abitazione principale, che nel 2016 è stato esteso alla Tasi.

Le situazioni particolari

Tra le differenze Imu-Tasi si segnala il diverso trattamento vigente nel comparto agricolo: i terreni non sono imponibili ai fini Tasi; mentre pagano l’Imu i soggetti che non sono imprenditori agricoli o coltivatori diretti, applicando il coefficiente 135. Sono invece esenti i terreni montani indicati nella circolare 9/93 o ubicati nelle isole minori, ovvero a proprietà collettiva (usi civici). Anche i fabbricati rurali strumentali sono esenti dall’Imu, ma pagano la Tasi in misura ridotta con aliquota massima dell’1 per mille.

Invece i fabbricati “merce” – cioè quelli costruiti e destinati alla vendita dalla stessa impresa costruttrice, finché permane tale destinazione e non vengono dati in locazione – sono esenti dall’Imu, mentre pagano la Tasi con aliquota agevolata fino al massimo del 2,5 per mille.

Altri casi di esonero dall’Imu derivano dalla disciplina Ici (immobili pubblici, fabbricati ad uso religioso, culturale, immobili degli enti non commerciali, eccetera) e sono sostanzialmente identici alla Tasi, ad eccezione dei rifugi alpini non custoditi e dei bivacchi (che pagano l’Imu ma non la Tasi).

Per il resto la disciplina dei due tributi è uniforme. Oltre all’esonero dell’abitazione principale (compresa la Tasi per gli inquilini), è prevista la riduzione del 50% per i comodati tra parenti di primo grado (da quest’anno estesa al coniuge del comodatario, in caso di morte di quest’ultimo in presenza di figli minori), la riduzione del 25% per gli immobili locati a canone concordato e l’esonero per gli immobili di cooperative indivise destinate a studenti universitari soci assegnatari.

Le modalità di calcolo

Il calcolo dell’importo da pagare presuppone la conoscenza della rendita catastale dell’immobile, per cui è necessario essere in possesso dei dati catastali. Si parte individuando quella che in gergo tecnico si chiama “base imponibile”, costituita dal valore degli immobili, che cambia in base alla diversa tipologia. Per i fabbricati si determina prendendo la rendita catastale rivalutata del 5% (rendita x 1,05); mentre per i terreni agricoli è costituita dal reddito dominicale rivalutato del 25% (reddito x 1,25).

A questo punto entrano in gioco i coefficienti moltiplicatori, distinti per categoria catastale: 160 per la categoria A (escluso A/10) e C/2, C/6 e C/7 (abitazioni e pertinenze); 140 per la categoria B (caserme, comunità, edifici pubblici) e le categorie C/3, C/4, C/5 (laboratori artigianali); 80 per le categorie A/10 e D/5 (uffici e istituti finanziari); 65 per la categoria D (edifici industriali e commerciali) escluso D/5; 55 per la categoria C/1 (negozi).

Ottenuto il valore degli immobili (ad esempio, per l’abitazione, rendita catastale x 1,05 x 160), il calcolo dell’imposta si effettua applicando le aliquote decise dal Comune con la delibera, che è consultabile sul sito del Dipartimento delle Finanze (unico canale ufficiale).

Il versamento dell’acconto

L’acconto è pari al 50% dell’importo complessivo, ottenuto applicando le aliquote dell’anno scorso. Ma c’è comunque la possibilità di applicare le aliquote eventualmente più favorevoli approvate quest’anno. L’operazione di calcolo va effettuata per singolo tributo (Imu e Tasi), prendendo come riferimento la stessa base imponibile, ma considerando le diverse aliquotepreviste per Imu e Tasi.

Bisogna inoltre tener presente che l’imposta va calcolata in base ai mesi di possesso, considerando per intero il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni.

Anche nel caso di possesso iniziato o cessato in corso d’anno, l’imposta va calcolata su base annua e poi divisa a metà. Ad esempio, se l’immobile è stato acquistato il 4 marzo 2019, l’imposta è calcolata per i mesi che vanno da marzo a dicembre (dieci su dodici); al contrario, in caso di vendita dell’immobile eseguita sempre il 4 marzo 2019, l’imposta è calcolata per i primi due mesi dell’anno (gennaio a febbraio). In ogni caso, l’acconto va versato nella misura del 50% dell’importo ottenuto.

Unici canali di versamento dell’Imu e della Tasi sono il modello F24 – metodo più diffuso – e il bollettino postale centralizzato (conto corrente unico nazionale): quest’ultimo può essere utilizzato solo se si tratta di immobili situati nello stesso Comune.

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