È meglio stipulare un mutuo a tasso fisso oppure a tasso variabile? Il quesito è sempre (per fortuna) di attualità, nel senso che sono finiti i tempi di quando, una volta stipulato un mutuo, non si poteva più cambiare il contratto. Da una decina d'anni a questa parte, infatti, grazie anche agli istituti della surroga, sostituzione e rinegoziazione è possibile risparmiare sul contratto (cambiandolo) che ci lega una “vita” alla banca.

Dal punto di vista della teoria economica il tasso fisso e variabile tendono a produrre a lungo termine lo stesso costo ma nella pratica le cose non sono andate proprio così. Dall'avvento dell'euro, infatti, l'Euribor a tre mesi è stato per la maggior parte del tempo inferiore all'Irs a 30 anni (tranne nel periodo
2007-2009). Molto del merito va appunto alla moneta unica europea, così tanto vituperata da alcuni negli ultimi anni. Mai prima dell'adesione all'euro, infatti, l'Italia aveva sperimentato tassi d'interesse così bassi per chi prende a prestito denaro. Le continue svalutazioni della lira nei decenni precedenti alla moneta unica erano sempre accompagnate da tassi d'interesse che per la maggior parte del tempo superavano le due cifre.

Quando i tassi a breve sono bassi (o addirittura negativi), l'Euribor è particolarmente appetibile. Ma attenzione nel caso si scegliesse il tasso variabile: un rialzo anche modesto dell'inflazione (fissata al 2% come obiettivo da raggiungere dalla Banca centrale europea) potrebbe fare salire anche di molto la rata dei mutui “legati” all’Euribor. L’inflazione è dunque il principale elemento da monitorare per capire l'andamento del tasso a breve termine in Europa. A sua volta il “caro-vita”, è fatto sostanzialmente di due costi: materie prime e lavoro. Gli andamenti di questi due parametri (in crescita o in calo), dunque, faranno capire se l'inflazione potrà aumentare oppure no.

IL GLOSSARIO

Euribor
L'Euro inter bank offered rate (il tasso interbancario di offerta in euro) è un tasso di riferimento, calcolato giornalmente, che indica il tasso di interesse medio delle transazioni finanziarie in euro tra diverse banche, prevalentemente europee. Rappresenta uno degli indicatori del costo del denaro all'ingrosso (assieme al tasso di riferimento della Bce) ed è il più noto perché è il principale indice con cui vengono calcolate le rate dei mutui a tasso variabile. Il Tan (Tasso annuo nominale) di un mutuo si ottiene sommando infatti allo spread (stabilito dalla banca) l'indice Euribor. A gennaio 2015, per esempio, l'Euribor è finito sottozero: le banche anziché sommarlo hanno dovuto sottrarlo allo spread.
Eurirs
L'Euro interest rate swap indica invece il tasso interbancario di riferimento usato per valutare l'andamento delle operazioni finanziarie a tasso fisso sottoscritte con banche e istituti finanziari. Si avranno quindi l'Irs a un anno (detto «Irs 1y» cioè 1 year), a 10 anni, a 20 anni fino all'Irs a 50 anni. Basta aggiungere all'Irs lo spread applicato dalle banche per sapere il tasso che regolerà il mutuo.

Spread
La parola “spread” utilizzata in tema di mutui non va confusa con lo spread tra BTp e Bund di cui sentiamo ormai parlare quotidianamente in tv e sui giornali. Se in questo ultimo caso lo “spread” vuol dire la differenza nel rendimento tra il titolo governativo italiano e il bond sovrano tedesco di uguale durata, per quanto riguarda i mutui lo spread rappresenta il margine di guadagno lordo che la banca intende ricavare dal finanziamento.

Taeg
Il Tasso annuo effettivo globale (Taeg) rappresenta nel modo più completo il costo di un finanziamento. Si tratta di un tasso virtuale: non viene infatti utilizzato per calcolare le rate ma è un indicatore, cioè una cifra in grado di dichiarare il costo globale del prestito. Il grande vantaggio del Taeg è il suo utilizzo ai fini comparativi. Confrontando il Taeg di due mutui si acquisisce
immediatamente l'idea di quale costi di più e di quanto. Il Taeg ingloba sia il Tan (Tasso annuo nominale, cioè la percentuale di interesse che grava sul prestito,
più lo spread), sia tutte le spese obbligatorie sostenute per la stipula del contratto (polizze aggiuntive, apertura e tenuta dei conti correnti, gestione della
pratica, costi relativi alle operazioni di pagamento).

DOMANDE E RISPOSTE

Sento parlare di piano di ammortamento alla francese ma non ho mai capito davvero cosa è.

Le banche utilizzano il piano di ammortamento “alla francese” che è un meccanismo di calcolo per cui nei primi anni del mutuo si pagano più interessi. Man mano che si va avanti negli anni la quota interessi tende a diminuire e aumenta la quota capitale nel calcolo della rata.

Quali sono gli elementi che compongono il mutuo?

Il mutuo è l'insieme di alcuni elementi che si trovano nel piano di ammortamento che sintetizza, rata per rata, il programma temporale di fuoriuscita dal debito contratto con la banca. Il capitale è la somma prestata dalla banca (solitamente non superiore all'80% del valore dell'immobile) su cui si paga una quota interessi a un determinato tasso di interesse debitore concordato con la banca. L'importo della rata con cui gradualmente si rimborsa il mutuo è composto poi da una quota capitale e da una quota interessi.

Sono andato in banca a chiedere la surroga ma mi hanno detto che devo pagare di più perché devo “sostituirlo”. Ma non è la stessa cosa?

Spesso ci si confonde tra surroga e sostituzione: sono due contratti diversi. A differenza della surroga la sostituzione del mutuo consente anche di modificare il debito residuo, cioè di chiedere un finanziamento ulteriore. Tutto ciò ha però un costo perché nel momento in cui chiedo un nuovo importo, superiore al
debito residuo, sono costretto a tornare dal notaio per un nuovo atto visto che bisogna modificare i parametri su cui era tarata la precedente ipoteca che viene
cancellata e se ne iscrive una nuova.

© Riproduzione riservata