Il mercato immobiliare torna timidamente a fare breccia nel cuore dei risparmiatori italiani. In realtà, considerando che l'81% del patrimonio residenziale italiano(secondo Nomisma pari a 4.632 miliardi) è rappresentato dalla prima o seconda casa, possiamo dire che è nel Dna degli italiani guardare a questa asset class. Tuttavia, negli anni scorsi il forte impatto fiscale (che ancora pesa molto insieme al rischio morosità e a quello della casa sfitta soprattutto quando si punta a una rendita) aveva allontanato molti. Oggi di fronte alle scarse alternative di investimento, alle condizioni uniche e vantaggiose per finanziarsi (si legga l'articolo in pagina 7) e alle polizze casa sempre più in grado di proteggerne il valore, il mattone torna ad essere un ever green. Anche perché la rivalutazione degli immobili nel tempo c'è stata, se si è acquistato nel periodo felice 1998/2006 e soprattutto nelle grandi città. Secondo Tecnocasa dal 1998 al secondo semestre 2017 nelle grandi città gli immobili si sono rivalutati del 34,1% con punte del 61,8% a Milano, del 60,6% di Firenze e del 59,6% di Roma. Ma poi le cose sono andate diversamente dal 2007 al 2017 si registra una perdita di valore nelle diverse realtà:-40,1% per le grandi città (Genova segna - 55%, Milano -25,3% e Firenze - 27%), -43,8% per i capoluoghi di provincia e -43,2% per l'hinterland.

Oggi si torna a guardare al mattone ma cambiano alcune dinamiche. Ai timidi segnali di un recupero della domanda (le compravendite nel 2017 sono state vicine a 550mila contro i 400mila del 2015 ma ancora lontane dagli 800mila del 2008) non corrisponde un'ugual dinamica dei prezzi. Ecco dunque che si compra per migliorare la propria situazione abitativa oppure a patto di sapere che ci sono delle prospettive di apprezzamento dell'investimento. «Oggi non si compra più a caso - sottolinea Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari- perché rispetto al passato il valore di un immobile non lo da più il mercato, salvo casi particolari, ma l'immobile stesso».

Così, a parità di dimensione, ci possono essere differenze di prezzo consistenti nello stesso quartiere che dipendono non solo dal piano, dalla presenza del terrazzo e dalla luminosità, dai servizi presenti (scuole, ospedali, mezzi di trasporto pubblici). E ancora nello stesso stabile il valore può variare se in un appartamento ci sono impianti all'avanguardia (aria condizionata, impianti di domotica, una ristrutturazione che ottimizza gli spazi, etc), un diverso stato di manutenzione degli infissi e una generale maggiore qualità dell'immobile. «Negli ultimi 30 anni i proprietari tenevano le case senza apportare nessuna miglioria - aggiunge Breglia -. Oggi questo atteggiamento non paga più. Anche chi affitta ha delle pretese che il proprietario deve soddisfare. Suggerisco a chi vende, magari la casa della nonna ereditata, di metterla sul mercato dopo averla almeno rinfrescata e a chi affitta di dotarla di impianti in regola e mobili funzionali».

Per la stessa ragione chi è in cerca di un appartamento da comprare, nella maggioranza dei casi o predilige gli stabili nuovi con una classe energetica A oppure lo cerca da ristrutturare proprio per dotarlo di quegli elementi che ne aumentano il valore.

Secondo uno studio condotto proprio da Scenari Immobiliari, chi acquista un appartamento totalmente da ristrutturare (nello studio è stato preso ad esempio un immobile di 60 mq) può arrivare ad ottenere un plusvalore superiore al 10% (lo si ottiene a Roma mentre a Milano si ottiene il 9% circa), al netto dei vantaggi fiscali previsti. I materiali usati, l'ottimizzazione degli spazi e gli impianti utilizzati (si legga sopra) possono fare una grande differenza. In questo senso vanno letti gli investimenti in riqualificazione del patrimonio abitativo, che rappresentano il 38% del valore totale degli investimenti in costruzioni del 2017.

Dalle survey condotte da Nomisma su panel di famiglie intenzionate ad acquistare un'abitazione propria emerge come tra i requisiti della domanda al primo posto ci siano i bassi costi di gestione e di manutenzione ordinaria della casa, seguiti dal comfort degli ambienti e dalla sicurezza. Poca importanza, invece, viene data alle dotazioni comuni.

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