Osservatorio sull'edilizia - Presentazione
La qualità dei contenuti de Il Sole 24 ORE insieme all’esperienza di BigMat - il più grande Gruppo europeo di Punti Vendita di materiali per costruire e ristrutturare - sono gli ingredienti fondamentali che hanno portato alla realizzazione dell’"Osservatorio sull’edilizia” che oggi siamo lieti di proporle. Uno strumento periodico di aggiornamento e informazione con una selezione di notizie ed approfondimenti del Gruppo 24 ORE dedicati al mondo dell’edilizia, con particolare attenzione agli aspetti normativi e agli aggiornamenti utili per lo svolgimento della sua professione.
Edilizia privata, bonus ristrutturazioni anche per l'intervento fai da te
Il Sole 24ORE - Estratto da "Quotidiano di Edilizia e Territorio"
«La detrazione delle spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, prevista dall'articolo 16-bis, Tuir, compete anche a chi esegue in proprio i lavori sull'immobile, limitatamente alle spese sostenute per l'acquisto dei materiali utilizzati». È quanto si legge sul quotidiano delle Entrate Fisco Oggi in risposta a un quesito pervenuto all'agenzia. «Si ricorda - dice ancora il giornale delle Entrate - che la legge di bilancio 2018 ha prorogato fino al 31 dicembre 2018 la misura potenziata della detrazione (50%, da calcolare su un importo massimo di 96.000 euro per unità immobiliare)».
Abuso sul terrazzo salvato dalla mancanza della «relata di notifica»
Valeria Sibilio, Il Sole 24 ORE - Estratto da "Quotidiano del Condominio"
La relata di notificazione è il solo documento idoneo a dimostrare l'intervenuta consegna di una notifica. È quanto è emerso dalla sentenza 2412 del 2018, nella quale la Cassazione ha esaminato un caso originato dall'atto di citazione di un condominio , dinanzi al Tribunale, nei confronti della proprietaria di un appartamento, sito all'ultimo piano, per ottenere la demolizione del manufatto, dalla stessa realizzato, all'interno del terrazzo di sua esclusiva proprietà. Il Tribunale accoglieva la domanda sull'assunto che il regolamento condominiale, di natura convenzionale, predisposto dall'unico proprietario prima della vendita delle singole unità immobiliari, vietava la realizzazione di qualsiasi sopraelevazione sulla copertura del fabbricato. La decisione, confermata dalla Corte di appello, veniva annullata, con rinvio, dalla Cassazione, per avere la corte di merito omesso il controllo in concreto della natura vincolante contrattuale del regolamento condominiale, censura sostenuta dalla ricorrente-appellante. Riassunto il giudizio, la Corte di appello respingeva il gravame proposto a seguito dell'accertamento, richiesto dalla Corte di legittimità, dal quale emergeva che si trattava di un regolamento predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio, prima che l'intero stabile fosse venduto in appartamenti. Il regolamento non si limitava a disciplinare l'uso delle cose comuni, ma conteneva anche limitazioni ai diritti dei condomini, tra cui quella in questione di causa. Inoltre, la natura contrattuale del regolamento era stata fornita anche attraverso la produzione della sentenza della Corte di appello del 29.11.1954. Poiché era stato espressamente accettato dalla acquirente, risultava di nessuna rilevanza l'eccezione di mancata trascrizione del regolamento. Né poteva essere messo in dubbio che si fosse in presenza di una vera e propria sopraelevazione.
Contro la sentenza della Corte di appello, la condòmina proponeva ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi, a cui resisteva il condominio con controricorso.
Per gli ermellini è risultata superflua l'illustrazione dei motivi essendo il ricorso improcedibile, in quanto nel medesimo ricorso viene affermato che la sentenza impugnata è stata notificata, alla condòmina, in data 14.02.2015, ma insieme al ricorso è stata depositata copia autentica di detta sentenza non accompagnata dalla relata di notificazione, in violazione di quanto stabilito, a pena di improcedibilità del ricorso, ponendo, perciò, in rilievo, il principio di diritto secondo il quale la previsione dell'onere di deposito a pena di improcedibilità, entro il termine della copia della decisione impugnata con la relazione di notificazione, ove questa sia avvenuta, è funzionale al riscontro, da parte della Corte di Cassazione della tempestività dell'esercizio del diritto di impugnazione, il quale, una volta avvenuta la notificazione della sentenza, è esercitabile soltanto con l'osservanza del cosiddetto termine breve. Nell'ipotesi in cui il ricorrente alleghi che la sentenza impugnata gli è stata notificata, limitandosi a produrre una copia autentica della sentenza impugnata senza la relata di notificazione, il ricorso per cassazione deve, quindi, essere dichiarato improcedibile. Peraltro, nella specie, non ricorre l'ipotesi di notificazione del ricorso nel termine di sessanta giorni dalla data di deposito della sentenza impugnata che renderebbe comunque procedibile il ricorso, poiché il collegamento tra la data della pubblicazione della sentenza, indicata nel ricorso, e quella della notificazione del ricorso, emergente dalla relata di notificazione dello stesso, assicura comunque lo scopo cui tende la prescrizione normativa, di consentire al giudice dell'impugnazione, sin dal momento del deposito del ricorso, di accettarne la tempestività, avendo la ricorrente provveduto alla notificazione del ricorso in data 12 marzo 2015 a fronte del deposito della sentenza il giorno 22 dicembre 2014. Per completezza argomentativa occorre rilevare che l'improcedibilità non potrebbe essere dichiarata se la copia autentica della sentenza con relata di notifica, oltre che essere stata prodotta dalla controparte, sia già in possesso dell'ufficio in quanto presente nel fascicolo trasmesso dal giudice di appello.
La Corte ha, perciò, dichiarato improcedibile il ricorso, condannando la ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di Cassazione in favore del Condominio, liquidate in euro 2.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre alle spese forfettarie e agli accessori come per legge.
Per le spese valgono sempre i millesimi, anche se manca la tabella
Selene Pascasi, Il Sole 24 ORE - Estratto da "Quotidiano del Condominio"
La mancanza di tabelle millesimali non giustifica la pari ripartizione di un credito condominiale. Salvo diversa convenzione, infatti, la somma andrà divisa in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino. Lo afferma la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 4259 del 18 gennaio 2018 . Protagonista, un avvocato costretto ad ingiungere al proprio condominio il pagamento delle spese di lite maturate per l'attività svolta in suo favore e mai ricevute. Ma l'assemblea – vista l'assenza di tabelle millesimali – delibera di spartire il dovuto in parti uguali fra tutti i condòmini, incluso il professionista. Di qui, la decisione del legale di portare il caso sul tavolo del Giudice di Pace il quale, però, boccia la pretesa per motivi strettamente procedurali. Prevedibile, l'appello al Tribunale che, tuttavia, non ribalta le sorti del processo: è legittima – scrive – la ripartizione in quote paritarie delle spese di soccombenza derivanti dal decreto ingiuntivo non opposto «non esistendo tabelle millesimali e non essendo applicabile l'art. 1132 c.c.» non avendo il condominio deliberato di resistere alla domanda monitoria. Tesi respinta, invece, dalla Cassazione chiamata a pronunciarsi su ricorso del legale. Nell'ipotesi in cui vi sia stata una condanna giudiziale definitiva del condominio in persona dell'amministratore «al pagamento di una somma di denaro in favore di un creditore della gestione condominiale» – come nella fattispecie – la ripartizione tra i condòmini degli oneri derivanti da tale condanna «va fatta alla stregua dei criteri dettati dall'art. 1123 c.c., salvo diversa convenzione». Sul punto, del resto, precedente giurisprudenza era già intervenuta a chiarire che la mancata predisposizione di tabelle millesimali non autorizza l'assemblea ad optare per un criterio divisionale diverso da quello proporzionale (tra le altre, si annoti Cassazione n. 1959/2001. Nell'occasione si marcò, inoltre, come nell'evenienza di condanna del condominio al risarcimento del danno subìto da un terzo per carente manutenzione di un bene che si assume comune soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o appartamenti siti nell'edificio – cosiddetto condominio parziale – non sia preclusa al singolo l'azione volta ad ottenere l'applicazione delle condizioni per lui favorevoli di ripartizione indicate dal codice). Non può accogliersi, quindi, proseguono i giudici di legittimità, una spartizione del credito condominiale difforme da quella statuita nella norma, solo perché decisa a maggioranza dall'assemblea. Semmai, rileva Cassazione n. 10081/2013, andrà conferito al giudice il compito di dividere l'entità del contributo dovuto da ciascuno «conformemente ai criteri di ripartizione derivanti dai valori delle singole quote di proprietà». Ecco che la delibera di ripartizione in parti uguali degli oneri derivanti dalla condanna del condominio, adottata a maggioranza e non all'unanimità, derogando il disposto civilistico, non potrà che ritenersi nulla. All'assemblea, d'altronde, non è consentito, con decisione resa a maggioranza, di dividere con criterio “capitario” gli oneri necessari per la prestazione di servizi nell'interesse comune (Cassazione, sentenza n. 27233 del 4 dicembre 2013). Infine, si conclude, non poteva esigersi dal ricorrente la contribuzione alle spese legali sostenute dal condominio per il suo compenso, non potendosi estendere neanche in via analogica ad una tale evenienza – lo ribadiva Cassazione n. 13885/2014 – gli articoli 1132 e 1101 del Codice civile circa il dissenso dei condomini rispetto alle spese di lite e la presunzione di un pari concorso dei partecipanti.
Edilizia libera. Pergole, gazebo, canne fumarie, recinzioni: tutte le prime 58 opere senza permesso
Massimo Frontera e Giuseppe Latour, Il Sole 24 ORE - Estratto da "Quotidiano di Edilizia e Territorio"
Arrivano le prime 58 definizioni – ma la lista resta aperta – degli interventi di edilizia privata che non richiedono comunicazioni (Cil, Cila, Scia) né permesso di costruire. Lo schema di decreto Infrastrutture-Semplificazione e Pa con il «glossario dell'edilizia libera» ha ricevuto ieri l'intesa in Conferenza unificata, e sarà immediatamente operativo una volta pubblicato in Gazzetta, senza cioè necessità di adozione o recepimento con atto regionale o comunale.
La lista (in attuazione del Dlgs 222/2016) traccia un confine tra una miriade di piccoli interventi di manutenzione e miglioramento che nel Testo unico edilizia (Dpr 380/2001) sono indicati solo per capitoli. Concretamente, il glossario agisce su due linee. Da un lato, mette insieme tutte le opere per le quali era già pacifico che non fosse necessario un titolo abilitativo. Facendo soltanto un'operazione compilativa, comunque molto utile ai cittadini.
Dall'altro, invece, illustra i casi al limite per i quali, da adesso, i Comuni non potranno imporre vincoli. Ad esempio, in edilizia libera c'è un ampio elenco di opere di arredo da giardino: muretti, fontane, ripostigli per attrezzi, ricoveri per animali. Tutti casi oggetto di frequenti contestazioni che, da adesso, diventano inattaccabili. Discorso simile per le tensostrutture. Anche qui arriva un chiarimento: per l'installazione servirà una comunicazione, mentre tutte le attività successive (manutenzione, riparazione, rimozione) saranno libere. Ancora, nessuna autorizzazione sarà necessaria per i pannelli solari e fotovoltaici, fuori però dai centri storici. O per l'adeguamento degli impianti di estrazione fumi, che magari indirizzino le emissioni in maniera diversa: interventi molto importanti per le piccole attività produttive.
Proprio le imprese, allora, sono destinate, oltre ai cittadini, a beneficiare di questi chiarimenti. Perché con il glossario diventa chiaro quale regime potranno seguire i diversi prodotti in fase di installazione. È, allora, soddisfatto Emanuele Orsini,presidente di FederlegnoArredo: «Semplificare è l'unica strada per far ripartire l'edilizia. Penso in particolare al settore delle pergole, a oggi bloccato, che potrà trovare un nuovo slancio assieme al mondo delle finiture, dei serramenti e dei pavimenti in legno».E c'è un'altra semplificazione: il fatto di sapere, da subito, fin dove ci si può spingere senza coinvolgere il professionista tecnico, in particolare l'ingegnere e l'architetto. Le 58 definizioni hanno richiesto un lavoro di sei mesi (incardinato presso il dipartimento della Funzione pubblica della ministra Marianna Madia), trovando una mediazione con alcune regioni, come la Sardegna, meno disponibili a spostare in senso estensivo il confine dell'edilizia libera. Nel caso dei gazebo, dei pergolati e dei ripostigli si specifica che, per restare libero, l'intervento deve essere «di limitate dimensioni». In questo il decreto si allinea alla giurisprudenza.
Nessuna ambiguità sulle «vasche per la raccolta delle acque» (definizione n.41): in nessun caso potranno nascondere la realizzazione di piscine. Il tema dell'edilizia libera si intreccia a filo doppio, infine, con quello degli sconti fiscali. L'agenzia delle Entrate contempla espressamente il caso di assenza di un titolo abilitativo. In queste situazioni gli elementi chiave da considerare sono tre. Serve una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà «in cui deve essere indicata la data di inizio dei lavori» e bisogna attestare che gli interventi di ristrutturazione rientrano tra quelli agevolabili. In secondo luogo, bisogna conservare le fatture legate agli interventi. E, infine, bisogna effettuare i pagamenti tramite bonifico parlante. Prosegue intanto la produzione di moduli unificati per le comunicazioni. Ieri in conferenza unificata sono stati approvati altri due accordi tra Governo, Regioni ed enti locali per l'adozione di moduli unificati e standardizzati per la presentazione di segnalazioni, comunicazioni e istanze. Standard che, tuttavia, non possono ancora ritenersi definitivi: le Regioni hanno infatti tempo fino al 31 marzo per eventuali integrazioni.
La mappa degli Interventi
MANUTENZIONE ORDINARIA
Riparazione, sostituzione, rinnovamento di pavimentazione esterna e interna;
Rifacimento, riparazione, tinteggiatura (comprese le opere correlate) intonaci interni e esterni;
Riparazione, sostituzione, rinnovamento di elementi decorativi delle facciate;
Riparazione, sostituzione, rinnovamento di opere di lattoneria e impianti di scarico;
Riparazione, sostituzione, rinnovamento di rivestimenti interni ed esterni;
Riparazione, sostituzione, rinnovamento di serramenti e infissi interni ed esterni;
Installazione, comprese le opere correlate, riparazione, sostituzione, rinnovamento di inferriate e altri sistemi anti intrusione;
Riparazione, sostituzione, rinnovamento di elementi di rifinitura delle scale;
Riparazione, sostituzione, rinnovamento, inserimentodi eventuali elementi accessori su scale retrattili e di arredo;
Riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma di parapetti e ringhiere;
Riparazione, rinnovamento, sostituzione di manti di copertura;
Riparazione, sostituzione, installazione di controsoffitti non strutturali;
Riparazione, rinnovamento di controsoffitti strutturali;
Riparazione, sostituzione, rinnovamento, realizzazione finalizzata all’integrazione impiantistica e messa a norma di comignoli o terminali a tetto di impianti di estrazione fumi;
Riparazione, rinnovamento o sostituzione di elementi tecnologici di ascensori e impianti di sollevamento verticale
IMPIANTI
Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento e/o messa a norma di impianti elettrici;
Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento di impianti per la distribuzione e l’utilizzazione di gas;
Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento, sostituzione e integrazione di impianti igienico e idrosanitari e di impianti di scarico;
Installazione, riparazione, integrazione, rinnovamento, efficientamento di impianti di illuminazione esterni;
Installazione, adeguamento, integrazione, rinnovamento, efficientamento, riparazione e/o messa a norma di impianti destinati alla protezione antincendio;
Installazione, adeguamento, integrazione, efficientamento (comprese le opere correlate di canalizzazione) e/o messa a norma di impianti di climatizzazione;
Riparazione, adeguamento, integrazione, efficientamento (comprese le opere correlate di canalizzazione) e/o messa a norma di impianti di estrazione fumi;
Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma di antenne e parabole e altri sistemi di ricezione e di
trasmissione;
Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma di punti di ricarica per i veicoli elettrici
AREE PERTINENZIALI
Realizzazione, riparazione, sostituzione, rifacimento e intercapedini;
Realizzazione, riparazione, sostituzione, rifacimento di locali tombati;
Realizzazione, riparazione, sostituzione, rifacimento di pavimentazioni esterne, comprese le opere correlate, quali guaine e sottofondi;
Realizzazione, riparazione, sostituzione, rifacimento di vasche di raccolta delle acque;
Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di opere per arredo da giardino (ad esempio barbecue in muratura, fontane, muretti, sculture, fioriere, panche e assimilate);
Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di gazebo di limitate dimensioni e non stabilmente infissi al suolo;
Installazione, riparazione, sostituzione e rinnovamento di giochi per bambini e spazio di gioco in genere, compresa la relativa recinzione;
Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di pergolati di limitate dimensioni e non stabilmente infissi al suolo;
Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di ricoveri per animali domestici e da cortile, voliere e assimilate, con relativa recinzione;
Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di ripostigli per attrezzi, manufatti accessori di limitate dimensioni e non stabilmente infissi al suolo;
Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di sbarre, separatori, dissuasori e stalli di biciclette;
Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di tende, pergole, coperture leggere di arredo;
Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di elementi divisori verticali non in muratura
BARRIERE ARCHITETTONICHE
Interventi edilizi che siano volti all’eliminazione di barriere architettoniche dagli edifici e che non comportino allo stesso tempo la realizzazione di ascensori esterni o di manufatti che vadano ad alterare la sostanza dell’edificio, per i quali è necessario un titolo abilitativo;
Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma, purché non incida sulla struttura portante, di ascensori e montacarichi;
Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento ed eventuale messa a norma di servoscala o di impianti che abbiano natura assimilabile;
Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di rampe;
Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di apparecchi sanitari e di impianti igienico e idrosanitari;
Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento dei cosiddetti «dispositivi sensoriali»;
Movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e alle pratiche agrosilvopastorali, compresi interventi su impianti idrici;
Manutenzione e gestione di impianti di irrigazione e di drenaggio, finalizzati alla regimazione ed uso dell’acqua di agricoltura;
Manutenzione, gestione e livellamento di terreni agricoli e pastorali;
Manutenzione e gestione di vegetazione di carattere spontaneo
OPERE TEMPORANEE
Opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della
necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni;
Installazione, previa Comunicazione di inizio dell’avvio dei lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione di gazebo;
Installazione, previa Comunicazione di avvio dell’inizio dei lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione di stand fieristici;
Installazione, previa Comunicazione di avvio dei lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione di servizi igienici mobili;
Installazione, previa Comunicazione di avvio dei lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione di tensostrutture, pressostrutture e altre strutture che siano assimilabili a queste;
Installazione, previa Comunicazione avvio dei lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione di elementi espositivi di varia natura;
Installazione, previa Comunicazione di avvio dei lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione di aree di parcheggio provvisorio, purché gli interventi siano effettuati nel rispetto dell’orografia dei luoghi e della vegetazione ivi presente
ALTRI INTERVENTI
Pannelli fotovoltaici a servizio degli edifici da realizzare al di fuori del perimetro dei centri storici;
Installazione, riparazione, sostituzione,rinnovamento di pannelli solari, fotovoltaici e generatori microeolici;
Interventi di installazione delle pompe di calore ariaaria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW;
Manufatti leggeri posti all’interno di strutture ricettive;
Installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, camper, case mobili,
imbarcazioni, in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo
urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore;
Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di serre compresi elementi di appoggio e/o di ancoraggio;
Depositi di gas di petrolio liquefatti di capacità complessiva non superiore a 13 mc: installazione, riparazione, sostituzione,
rinnovamento e messa a norma degli impianti;
Attività di ricerca nel sottosuolo. Installazione, riparazione, sostituzione e rinnovamento di opere strumentali all’attività di ricerca nel sottosuolo attraverso carotaggi, perforazioni e altre metodologie
Le ristrutturazioni tengono a galla il mercato dell'edilizia
Il Sole 24 ORE – Estratto da “Casa24”
Anche i dati Ance relativi al mercato dell’edilizia del 2017 confermano come siano ristrutturazioni e riqualificazioni a mantenere in vita il settore. L’associazione dei costruttori, nel suo osservatorio congiunturale (…), registra investimenti in nuova edilizia ancora negativi (-0,7%), mentre gli investimenti per la riqualificazione del patrimonio abitativo nel 2017 hanno continuato il loro trend positivo con un +0,5%. Il risultato deriva principalmente dalla proroga del potenziamento degli incentivi fiscali per le ristrutturazioni e l’efficienza energetica. In decisa crescita sono però anche il numero dei permessi di costruire aumentati dell’11,7% nei primi 6 mesi del 2017. Tanto che l’Osservatorio prevede la fine della recessione nelle costruzioni per il 2018, con un +2,4% in valori reali, trainato in particolare da nuove abitazioni (+3,7%) e, pur tra le difficoltà, dai lavori pubblici (+2,5%).
Nel complesso, comunque, nel 2017 gli investimenti in costruzioni sono ancora fermi (-0,1%), nonostante i «cospicui stanziamenti» (+72%) messi in campo nel 2016 dal Governo per il settore delle opere pubbliche. «Questi sforzi – rileva l'Ance – sono stati azzerati dall’inefficienza della Pa» e, anche nel 2017 il settore dei lavori pubblici registra un netto calo (-3%) rispetto al 2016. La performance peggiore è quella dei Comuni, che nello scorso anno hanno ridotto la spesa per investimenti in opere pubbliche di circa 800 milioni, pari a -7,4%. L’Ance ha quindi calcolato che «per inefficienza della Pa» si perderanno nel biennio 2017-2018 6 miliardi di euro di previsioni di spesa.
«Non siamo il Calimero del sistema industriale, il 95-97% dei materiali usati dalle nostre aziende sono prodotti in Italia e noi non delocalizziamo», ha commentato il presidente dell’Ance Gabriele Buia rispondendo a uno degli imprenditori partecipanti alla presentazione dei dati che sottolineava come (…) Carlo Calenda sia andato a Bruxelles per difendere i 500 posti di lavoro di Embraco che delocalizza in Slovacchia mentre «nessuno si muove quando noi dall’inizio della crisi abbiamo perso 600.000 posti di lavoro e 100mila».
«Il nostro grande problema - ha sottolineato Buia – è che gli stanziamenti per lavori pubblici (rilevanti, diamo atto al governo uscente) non diventano investimenti, spesa effettiva, cantieri. Passano anni dagli stanziamenti ai cantieri, non si può andare avanti così». «Stiamo morendo di burocrazia – ha aggiunto - ma non vogliamo buttare il Codice appalti 2016 nel cestino. Chiediamo però al prossimo legislatore di sedersi a un tavolo insieme a noi per risolvere le molte problematiche ancora aperte nel Codice».
Il settore è anche penalizzato da ritardi nei pagamenti che viaggiano ancora in media sui 100 giorni, a cui si aggiunge lo split payment che drena liquidità dalle imprese. «E poi c’è un sistema bancario che non ci è più amico come una volta. Serve – ha sollecitato Buia – una normativa che consenta finalmente di fare riqualificazione urbana, che consenta cioè la demolizione e ricostruzione».
Il costruttore-committente risponde dei difetti dell’opera
Selene Pascasi, Il Sole 24ORE - Estratto da "Quotidiano del Condominio"
Risponde dei gravi difetti dell'opera anche il costruttore-committente che si sia avvalso di terzi per la costruzione, purché questa sia a lui riferibile in tutto o parzialmente, per aver partecipato in autonomia decisionale, mantenendo il potere di sorveglianza o quello di impartire direttive.
Lo segnala la la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 4055 depositata il 20 febbraio 2018. La questione parte da un ricorso promosso da un'immobiliare avverso la decisione dei giudici di appello di confermare la sentenza con cui il Tribunale dichiarava responsabile una società edilizia sua incorporata per i danni subìti da un condominio, accogliendo altresì la domanda di manleva nei confronti della ditta esecutrice, anch'essa inglobata dalla ricorrente. Secondo i giudici, la committente e dante causa dello stabile condominiale doveva rispondere, ai sensi dell'articolo 1669 del Codice civile, per gli inconvenienti procurati al condominio acquirente dai riscontrati vizi di costruzione.
L'immobiliare, però, respinge l'addebito sia per carenza d'interesse per aver incorporato le due società in questione così “smorzandone” il conflitto di posizione, che per una ragione di merito. Il contratto di appalto con cui la venditrice aveva incaricato un'altra ditta di procedere ai lavori, la teneva indenne da responsabilità. O meglio, i giudici avrebbero dovuto accertare se il committente – affidata ad altri la costruzione dell'immobile – avesse, o meno, mantenuto il potere di direttiva o di controllo sull'operato dell'esecutrice. Motivi entrambi bocciati. Intanto, precisa la Cassazione, a prescindere dal supposto cessato dualismo venditore-costruttore come conseguenza della fusione, quel che permaneva era la contrapposizione originaria condominio-venditore. Quanto, poi, al nodo della controversia, è pacifico – annota – come l'articolo 1669 del Codice civile configuri «una responsabilità extracontrattuale di ordine pubblico, sancita per finalità di interesse generale, che trascende i confini dei rapporti negoziali tra le parti». Ecco che l'azione ivi prevista potrà essere esercitata non solo dal committente contro l'appaltatore ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'opera sotto la propria responsabilità. Ciò, sempre che abbia assunto nei confronti di terzi e degli acquirenti una posizione di «diretta responsabilità nella costruzione dell'opera» e che – precisa Cassazione 9370/2013 – si parli di «gravi difetti i quali, al di fuori dell'ipotesi di rovina ed evidente pericolo di rovina, pur senza influire sulla stabilità dell'edificio, pregiudicano o menomano in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità del medesimo».
Sul punto, è recente l'intervento con cui la Corte d'appello di Napoli ha sancito (sentenza 50/2018) la responsabilità dell'appaltatore per rovina e gravi difetti dell'opera venduta anche per alterazioni (nella fattispecie, mancata impermeabilizzazione) inerenti elementi secondari e accessori ma comunque idonei ad incidere sul godimento e sul normale utilizzo del bene. Ad ogni modo, la norma civilistica verrà ad applicarsi sia nei casi in cui il venditore abbia provveduto alla costruzione con propria gestione di uomini e mezzi e sia quando – pur avendo fruito del lavoro di terzi – la costruzione sia a lui riferibile in tutto o parzialmente, per avervi partecipato «in posizione di autonomia decisionale, mantenendo il potere di coordinare lo svolgimento dell'altrui attività o di impartire direttive o di sorveglianza» purché la rovina o i difetti – ricorda Cassazione 16202/2017 – «siano riconducibili all'attività da lui riservatasi».
Così, anche laddove abbia incaricato altri della costruzione di un immobile da destinarsi a vendita successiva a terzi, intera o frazionata, appaltando l'opera a un'impresa edile, egli resterà inevitabilmente tenuto alla garanzia prevista dall'articolo 1669 del Codice civile. Situazione verificatasi nella vicenda, vista la qualità di “costruttore-committente” dello stabile della venditrice la quale, rileva la Corte, aveva conservato il «potere di impartire direttive e/o comunque, un potere di sorveglianza». Conclusioni ferme, a prescindere dal rilievo – evidenziato ma non supportato da riscontri – per cui il contratto di appalto avrebbe provato l'estraneità al processo edificatorio e, pertanto, la piena autonomia della società che materialmente aveva realizzato l'opera. E' alla luce dei rilievi esposti, dunque, che la Cassazione ha rigettato ad ampio raggio il ricorso promosso.
Bonus verde a catalogo ampio
Cristiano Dell’Oste e Giuseppe Latour, Il Sole 24 ORE - Estratto da "Quotidiano del Condominio"
di Cristiano Dell’Oste e Giuseppe Latour
Quali interventi in giardino sono agevolati dal bonus verde? Con l’avvicinarsi della bella stagione aumentano i proprietari di casa che se lo chiedono, anche per programmare budget e interventi. Di sicuro la detrazione fiscale Irpef del 36% – calcolata su una spesa massima di 5mila euro per unità abitativa – premia chi “sistema a verde” un’area pertinenziale scoperta: cioè realizza un giardino dove prima non c’era o trasforma in modo pesante un giardino già esistente (ad esempio, piantando nuovi alberi, realizzando tappeti erbosi, vialetti e impianti di irrigazione).
Al di là di questi interventi, però, ci sono una serie di situazioni intermedie per affrontare le quali i contribuenti possono affidarsi ai chiarimenti forniti dalle Entrate a Telefisco 2018. Che la «manutenzione ordinaria annuale» non rientri nell’agevolazione, è un punto ormai chiarito dall’Agenzia. La manutenzione beneficia invece dello sconto se «connessa» ai lavori, così come gli oneri di progettazione.
Tra le esclusioni, anche i lavori eseguiti in economia in cui il contribuente acquista direttamente i materiali. Discorso diverso per le piante in vaso: per le Entrate hanno diritto al bonus, ma solo se l’acquisto è parte di un intervento di radicale trasformazione del giardino.
Il richiamo agli «interventi straordinari di sistemazione a verde» è contenuto nella relazione alla legge di Bilancio 2018 – che ha introdotto la detrazione – e può aiutare i contribuenti a orientarsi nei casi dubbi. Anche se l’Agenzia non ha preso posizione su questo aspetto specifico, è probabile che il taglio di un albero ad alto fusto non rientri nel concetto di “sistemazione” e quindi non dovrebbe essere agevolato. Lo stesso vale per l’acquisto di erba sintetica, che non pare in linea con la ratio della legge. Né la norma lascia molte speranze a chi vorrebbe agevolare l’acquisto di macchinari, compresi i robot tagliaerba.
Altri interventi sono espressamente agevolati dalla legge che cita «recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi» e aggiunge la «realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili».
Questo consente di dire che l’acquisto con posa in opera di una cisterna prefabbricata dovrebbe essere agevolato se fa parte di un impianto di irrigazione. Chi è interessato a installare una recinzione, invece, deve ricordare che può avere anche la detrazione del 50% “standard” per il recupero edilizio, su una spesa massima di 96mila euro: a patto, però, che la recinzione possa essere inquadrata nelle opere di sicurezza per prevenire atti illeciti. A livello pratico la spesa dovrà essere fatturata e pagata a parte, nel caso del 50% con bonifico tracciabile, mentre per il bonus verde le Entrate ammettono bonifici semplici, carte di credito, bancomat e assegni.
Una certa attenzione richiede anche la realizzazione di un giardino pensile. Non c’è una nozione di legge, ma dovrà trattarsi di interventi strutturati, mentre è assodato che l’acquisto di alcuni vasi per il balcone non può – da solo – avere il bonus verde.
Su come debbano essere documentati gli interventi, per ora non ci sono indicazioni. Nel caso – simile – del bonus mobili, le Entrate hanno chiesto ai contribuenti di conservare la documentazione attestante l’effettivo pagamento (ricevute dei bonifici, ricevute di avvenuta transazione per i pagamenti con carte di credito o bancomat, documentazione di addebito sul conto corrente) e le fatture di acquisto con la specificazione della natura, qualità e quantità dei beni e servizi acquisiti.
Tra gli altri punti chiariti in via ufficiale c’è la possibilità di “raddoppiare” il bonus verde per interventi sul giardino condominiale e sul giardino privato (anche pensile) dei singoli appartamenti, anche se nello stesso edificio.
L’agevolazione è una detrazione Irpef per i giardini delle case esistenti. Escluse, quindi, le abitazioni di nuova costruzione, così come le fatture intestate a società o relative ad aree verdi di edifici non abitativi. Per le unità a uso promiscuo, invece, il bonus è dimezzato. Le spese agevolate sono quelle sostenute nel 2018 (vale la data del bonifico o il pagamento entro il 31 dicembre) e il recupero avverrà in dieci rate annuali, quindi partire dai modelli 730 e Redditi Pf presentati l’anno prossimo.
