Osservatorio sull'edilizia - Presentazione
La qualità dei contenuti de Il Sole 24 ORE insieme all’esperienza di BigMat - il più grande Gruppo europeo di Punti Vendita di materiali per costruire e ristrutturare - sono gli ingredienti fondamentali che hanno portato alla realizzazione dell’"Osservatorio sull’edilizia” che oggi siamo lieti di proporle. Uno strumento periodico di aggiornamento e informazione con una selezione di notizie ed approfondimenti del Gruppo 24 ORE dedicati al mondo dell’edilizia, con particolare attenzione agli aspetti normativi e agli aggiornamenti utili per lo svolgimento della sua professione.
Quando è lecito installare una canna fumaria sulla facciata del condominio?
Giuseppe Donato Nuzzo, Il Sole24ORE - Estratto da "Tecnici24"
È legittima l’installazione di una canna fumaria sulla facciata dell’edificio condominiale. L’appoggio su una parte comune non costituisce un’innovazione ma una modifica che ciascuno può apportare a sue spese purché non impedisca l’altrui uso paritario.
Il principio è stato ribadito dal Tribunale di Varese con la sentenza n. 695 del 24 settembre 2018, che ha rigettato la richiesta di rimozione della canna fumaria avanzata da un condomino nei confronti di un altro condomino.
I fatti. Il proprietario di un appartamento in condominio cita in giudizio i proprietari dell’appartamento vicino, chiedendo la rimozione di una canna di esalazione dei fumi di cottura posta sulla facciata dell’edificio condominiale, ritenuta illegittima. Afferma l’attore che la canna fumaria, posta in aderenza al muro della facciata condominiale, lede il decorso architettonico e l’estetica dell’edificio, oltre a violare le distanze legali e le norme del regolamento condominiale. Chiede, altresì, il risarcimento dei danni subiti per violazione dei suoi diritti di proprietario esclusivo e di condomino.
Il Tribunale, preliminarmente, ha dichiarato il difetto di legittimazione passiva dei convenuti. La domanda infatti doveva essere rivolta al Condominio, nella persona del suo amministratore pro tempore. Infatti, l’installazione della canna fumaria in questione, benché allo stato attuale in uso esclusivo ai convenuti, fu regolarmente autorizzata dall’assemblea condominiale, con lavori che furono commissionati dal Condominio, a cui sono stati rilasciati la dichiarazione di conformità dell’impianto e le fatture di quanto pagato.
Ciò nonostante, il Tribunale si è pronunciato anche nel merito della domanda, affermando che, nella fattispecie, la canna fumaria è stata realizzata nel pieno rispetto delle regole.
L’installazione di una canna fumaria sulla facciata comune è lecita se rispetta l’art. 1102 c.c. Per costante giurisprudenza, infatti, l’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale integra una modifica della cosa che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l’altrui e paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico.
Inoltre, la realizzazione di tale opera non costituisce innovazione. Costituisce invece una modifica lecita finalizzata all’uso migliore e più intenso dell’art. 1102 c.c., conforme alla destinazione del muro perimetrale che ciascun condomino può legittimamente apportare a sue spese, se non impedisce agli altri condomini di farne un pari uso dell’edificio e non ne alteri il decoro (Cass. civ. n. 6341/2000 e n. 4936/2014).
Nel caso di specie, è emerso che l’installazione della canna fumaria oggetto del giudizio non rappresenta una disarmonia rispetto allo stato preesistente dei luoghi, tale da modificare o pregiudicare le linee architettoniche e la semplicità degli elementi compositivi originari. Non vengono pregiudicati i diritti dei condomini e non si ravvisa un’alterazione della destinazione del muro e non vi è alcuna situazione di pregiudizio sulla sicurezza e della veduta panoramica dell’immobile dell’attore.
L'amministratore può cedere il passaggio sulla parte comune se c'è vantaggio del condominio
Giulio Benedetti, Il Sole24ORE - Estratto da "Quotidiano del Condominio"
L'art. 1117 c.c. definisce i muri maestri parti comuni del condominio e l'amministratore e i singoli condomini , ai sensi dell'art. 1117 bis c.c. , possono diffidare l'autore di attività che incidano negativamente sulle loro destinazioni di uso . Inoltre possono chiedere la convocazione dell'assemblea per fare cessare la loro violazione anche mediante azioni giudiziarie. Resta la concorrente facoltà dell'amministratore di disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune e a compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio.
Il singolo condomino può esercitare l'azione di manutenzione, art. 1170 c.c., per fare cessare, entro il termine di decadenza di un anno, le molestie e le turbative al suo possesso. Perché possa essere esercitata l'azione il condòmino deve provare , nel terzo , la volontà di recare molestia o turbativa del possesso , e la ricorrenza oggettiva della molestia di fatto o di diritto al suo possesso.
Tale caso è stato trattato dalla Corte di Cassazione (ord. n. 24955/2018) che ha rigettato il ricorso di un condòmino avverso l'installazione di una canna fumaria , eseguita da un terzo, in aderenza al muro condominiale e dove affacciavano le sue finestre. Il condòmino aveva proposto un'azione di manutenzione nei confronti del terzo e dell'amministratore del condominio. Il giudice di appello respingeva l'azione perché il condòmino non aveva espresso il suo dissenso all'installazione della canna fumaria e quindi affermava che non ricorreva la volontà del terzo di turbare il possesso del condòmino.
Questi affermava che la Corte di Appello non aveva tenuto conto della sua opposizione che aveva manifestato , tramite una lettera del suo legale diretta all'amministratore, in cui si chiedevano chiarimenti sull'installazione e con un successivo esposto presentato al Comune. Inoltre affermava che l'autorizzazione all'esecuzione dell'opera , concessa ad un estraneo al condominio, esulava dalla competenza dell'amministratore e dell'assemblea. La Corte di Cassazione afferma che l'animus spoliandi è implicito nel mutamento consapevole della situazione possessoria realizzata contro la volontà del possessore , anche se lo spogliante abbia ritenuto di esercitare un proprio diritto.
Tuttavia nel caso trattato manca l'elemento soggettivo della lesione poiché il terzo riponeva un ragionevole affidamento sul consenso del condominio all'installazione. Infatti l'amministratore e due condòmini avevano sottoscritto un documento che consentiva l'appoggio della canna fumaria al muro condominiale , ricevendo in cambio una somma di denaro. Seguiva un'assemblea condominiale che ratificava l'operato dell'amministratore e destinava la predetta somma ad un uso di interesse condominiale.
Per la Corte di Cassazione il giudice di appello correttamente non verificava la legittimità dell'operato degli organi del condominio in astratto, ma se il complesso delle circostanze giustificavano il ragionevole convincimento del terzo in ordine al consenso dell'avente diritto. La Corte di Cassazione rilevava che essendo stata affermata la mancanza dell'elemento soggettivo della molestia , correttamente la Corte di Appello aveva negato che vi fosse stata lesione del decoro architettonico dell'edificio e dell'impedimento alla veduta , e non aveva previsto un'ulteriore distanza del comignolo oltre la sopraelevazione. La Corte di Cassazione , richiamando la propria giurisprudenza , sosteneva che quando la decisione di merito si fonda su una pluralità di ragioni , la ritenuta infondatezza delle censure mosse alla ragione prevalente rende inammissibili, per sopravvenuto difetto di interesse, le censure per le altre ragioni secondarie, poiché la definitività della prima conduce alla cassazione della decisione.
Cessione ecobonus, essere parenti non è sufficiente
Luca De Stefani, Il Sole 24ORE - Estratto da "Quotidiano del Condominio"
Nei casi di cessione di crediti per il risparmio energetico qualificato o per i lavori antisismici, effettuati da contribuenti non incapienti, i cessionari possono essere i fornitori dei lavori o «altri soggetti privati», ma questi ultimi devono per forza essere «collegati al rapporto che ha dato origine alla detrazione» e questo requisito non può «ravvisarsi nel mero rapporto di parentela» tra il soggetto che ha sostenuto le spese e il cessionario.
Il chiarimento è contenuto nella risposta delle Entrate del 31 ottobre 2018, n. 56, che ha trattato il caso di un contribuente che voleva cedere a titolo gratuito (con una donazione) il credito d'imposta al figlio, il quale però non era collegato al rapporto che aveva dato origine alla detrazione del padre, in quanto non era né comproprietario delle singole unità immobiliari ristrutturate (requisito che avrebbe consentito la cessione del bonus per i lavori sui singoli appartamenti), né proprietario (o comproprietario) di altre unità dello stesso edificio (requisito che avrebbe consentito la cessione del credito per i lavori energetici sulle parti comuni).
Questo collegamento con la detrazione originaria non si verifica neanche nel caso in cui, dopo il pagamento, avvenga la donazione al cessionario (nel caso trattato, tra padre e figlio) della nuda proprietà degli immobili riqualificati.
In questi casi, quindi, si consiglia di continuare ad utilizzare, se possibile, il metodo del “familiare convivente”, facendo fare direttamente a quest'ultimo il bonifico parlante, senza tentare la strada della cessione postuma del credito.
Un'alternativa è contenuta nell'articolo 9-bis, comma 2, del decreto interministeriale 19 febbraio 2007, secondo il quale in caso di cessione o donazione dell'immobile, le relative detrazioni, non utilizzate in tutto o in parte dal cedente, spettano automaticamente (quindi, senza alcun atto di cessione), all'acquirente o donante persona fisica (salvo diverso accordo delle parti). La risposta delle Entrate n. 56 ha confermato, poi, che la normativa relativa alle tre possibili cessioni dei crediti generati dai lavori in casa (risparmio energetico qualificato, misure antisismiche o incapienti) non contiene alcuna “prescrizione” circa le modalità e la forma con cui predisporre l'accordo o il contratto di cessione dei crediti stessi.
Una volta sottoscritto l'eventuale accordo o contratto di cessione del credito, comunque, questo trasferimento deve essere comunicato all'agenzia delle Entrate.
In particolare, per le cessioni dei crediti per i lavori sulle parti comuni condominiali, la comunicazione deve essere inviata dall'amministratore di condominio entro il 28 febbraio dell'anno successivo (per il 2017, entro il 9 marzo 2018), mentre per le nuove cessioni introdotte dal 2018, la circolare 18 maggio 2018, 11/E, ha confermato che dovrà essere emanato un nuovo provvedimento delle Entrate con le relative “modalità operative” (si presume con l'introduzione di un'apposita comunicazione alle Entrate della cessione del credito, che dovrebbe essere effettuata dal cedente).
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Bonus casa, proroga di un anno. Resta il labirinto dei pagamenti
Giuseppe Latour, Il Sole 24ORE - Estratto da "Quotidiano del Condominio"
Proroga secca di un anno per ecobonus, bonus ristrutturazioni, bonus mobili e bonus verde. Senza nessuna riduzione degli sconti in vigore:?non ci sarà, insomma, alcun taglio orizzontale dal 65% al 50% per l’ intero blocco dell’efficientamento energetico, come ipotizzato nei giorni scorsi.
Sono indicazioni positive per chi sta programmando lavori in casa nel corso del 2019 quelle che arrivano dalle prime bozze del disegno di legge di Bilancio. Anche se - va segnalato - non saranno risolti i problemi applicativi che restano fermi ormai da mesi, come quello del disallineamento dei sistemi di pagamento per i diversi sconti o come il mancato aggancio del bonus mobili a sconti diversi da quello dedicato alle ristrutturazioni.
Il primo rinvio del disegno di legge di bilancio riguarda il bonus ristrutturazioni: guadagna un altro anno di vita, fino al 31 dicembre 2019, e mantiene il tetto attuale di 96mila euro di spesa, senza alcuna modifica di perimetro. Allo stesso modo, ci sarà un altro anno anche per l’ecobonus. E, rispetto alle interpretazioni date dopo la lettura del Documento programmatico di bilancio, viene confermato l’assetto attualmente in vigore.
Che - va ricordato - prevede un doppio binario, con alcuni interventi al 65% (riqualificazioni globali, scaldacqua a pompa di calore, coibentazioni, micro-cogeneratori, pannelli solari, domotica, caldaie a condensazione in classe A con sistemi di termoregolazione evoluti) e altri al 50% (caldaie a condensazione in classe A senza termoregolazione evoluta, tende solari, finestre, generatori a biomasse). Non ci saranno modifiche di categoria e, quindi, alcune operazioni continueranno ad essere premiate.
Resta in vita anche il bonus mobili, con uno scivolamento in avanti di tutte le date attualmente previste dalla legge. Quindi, chi effettua lavori di ristrutturazione a partire dal primo gennaio del 2018, incassando il relativo bonus del 50%, potrà vedersi riconoscere anche un’ulteriore detrazione del 50%, «per le ulteriori spese documentate sostenute nell’anno 2019 per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore ad A+» e per i forni in classe A. Un assetto che va nella direzione indicata dal presidente di FederlegnoArredo, Emanuele Orsini che, numeri alla mano, sottolinea «la tenuta dell’incentivo, che è in costante crescita». Dall’analisi delle dichiarazione dei redditi 2018, infatti, - prosegue?Orsini - «gli acquisti di mobili effettuati con il ricorso al bonus nel 2017 si sono consolidati attorno a 1,7 miliardi di euro, segno che la misura serve e aiuta il consumatore nelle sue scelte».
Chiude il cerchio degli interventi del disegno di legge di Bilancio il bonus giardini, lo sconto del 36% con tetto a 5mila euro dedicato al verde. Inaugurato lo scorso anno, sarà a disposizione dei contribuenti anche nel 2019. Da sottolineare, infine, che non vengono toccati tutti i bonus per i quali era previsto un rinvio pluriennale, come il sismabonus e lo sconto dedicato alle parti comuni condominiali. Andranno avanti, come già era previsto, fino al 2021. In attesa delle probabili integrazioni in arrivo con i lavori parlamentari.
Il condomino ha sempre diritto di visionare i permessi edilizi del vicino
Rosario Dolce, Il Sole24ORE - Estratto da "Quotidiano del Condominio"
In un edificio condominiale romano, il proprietario di un immobile realizza nel proprio terrazzo un manufatto allo stato grezzo, avente una superficie coperta di circa 50 mq posto in aderenza al muro perimetrale del preesistente appartamento, con una struttura in ferro e con pannelli di copertura.
Il vicino dell'immobile ubicato al piano inferiore - all'interno del quale svolge attività alberghiera - ritenendo di subire un danno da tale trasformazione edilizia e paesaggistica, chiede al Comune di Roma di poter prendere visione ed estrarre copia, ai sensi dell'art. 22 e ss. della legge 241/90, dei seguenti atti e documenti. E segnatamente: a) di tutta la documentazione edilizia, urbanistica e paesaggistica relativa al manufatto; b) di eventuali ordinanze di demolizione e/o provvedimenti sanzionatori adottati ai sensi del Testo Unico edilizio; c) di eventuali domande di condono ai sensi della legge n. 47/85, della legge 724/94 e della legge 326/2003; d) di eventuali istanze di accertamento di conformità ex art. 36 DPR n. 380/2001; d) di eventuali provvedimenti di sanatoria”.
L'istanza però viene respinta in virtù del principio del silenzio-rifiuto; in quanto, come stabilito dall'articolo 25 della Legge 241/1990, decorsi inutilmente trenta giorni dalla richiesta, questa si intende respinta.
Il “vicino”, a tal punto, presenta ricorso al tribunale amministrativo regionale lamentando la violazione del proprio diritto di accesso ai documenti amministrativi, ai sensi del predetto articolo 22, a mente del quale: "L'accesso ai documenti amministrativi, attese le sue rilevanti finalità di pubblico interesse, costituisce principio generale dell'attività amministrativa al fine di favorire la partecipazione e di assicurarne l'imparzialità e la trasparenza costituisce principio generale dell'attività amministrativa al fine di favorire la partecipazione e di assicurarne l'imparzialità e la trasparenza".
Il ricorso in parola viene definito dal Tar Lazio con sentenza nr 10215 del 2018 pubblicata in data 22 ottobre 2018, la quale , dichiarando la cessazione della materia del contendere, a fronte dell'ostensione della documentazione amministrativa da parte del Comune di Roma, in sede di costituzione in giudizio, definisce la controversia instaurata ai meri fini del principio della soccombenza virtuale.
Il giudice amministrativo, in punto di diritto, coglie l'occasione per puntualizzare che la Pubblica Amministrazione non ha alcun potere di frapporre, entro i limiti segnati dalla legge, alcun rifiuto alla richiesta di documentazione da parte di un vicino di appartamento all'interno di un edificio condominiale, in quanto: "il vicino ha un interesse concreto, personale ed attuale, ad accedere ai permessi edilizi rilasciati al proprietario del terreno confinante per tutelare le proprie posizioni giuridico - economiche (escludere rischi di danni alla sua proprietà) e/o per far rispettare le norme urbanistiche. I titoli edilizi sono atti pubblici, perciò chi esegue le opere non può opporre un diritto di riservatezza" (in merito, vengono anche richiamati precedenti arresti giurisprudenziali e, partitamente: T.A.R. Sicilia, Catania, Sez. II 4 febbraio 2016 n. 374; T.A.R. Marche Sez. I 7 novembre 2014 n. 923).
L'amministrazione romana e il controricorrente (cioè l'autore delle opere edilizie di cui si è chiesto l'accesso agli atti amministrativi) sono stati, pertanto, condannati a rifondere, in solido tra loro, le spese legali sostenute dal ricorrente.
Immobiliare: cresce settore pregio, fino a 15 mila euro/mq a Milano e 12 mila a Roma
Il Sole24ORE - Estratto da "Tecnici24"
Milano e Roma procedono a passo diverso per quanto riguarda in generale il mercato del real estate, ma il segmento degli immobili di pregio nel primo semestre si è confermato in rialzo in tutte le zone delle due città. I prezzi hanno toccato il massimo di 15.000 €/mq a Milano, in zona Quadrilatero, e di € 12.000 a Roma nel centro storico. Come emerge dal Market Report redatto da Engel & Volkers, con la collaborazione della società di studi economici Nomisma, Milano si conferma un contesto molto dinamico, con tempi medi di collocamento degli immobili molto liquidi, sia per la compravendita sia per la locazione. Roma sconta la situazione attendista dei primi mesi dell'anno, legati all'incertezza politica pre e post elettorale. 'Nel primo semestre il mercato residenziale italiano mostra un ulteriore miglioramento dopo i già positivi risultati degli anni precedenti, nonostante il contesto macroeconomico appaia meno favorevole rispetto a qualche mese fa', ha detto Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma, sottolineando che 'non si tratta tuttavia di un miglioramento omogeneo, ma con forti diversificazioni sia tipologiche che territoriali. La buona pressione della domanda consente incrementi dal punto di vista del numero di compravendite ma non ancora dal punto di vista dei prezzi in modo generalizzato'. 'Dopo anni di attesa, il 2018 è stato veramente l'anno della svolta. Finalmente il mercato immobiliare milanese è tornato in salute con una domanda frizzante e dinamica che inizia a esercitare una piccola pressione al rialzo sui prezzi', ha detto Roberto Magaglio, licence partners Engel & Volkers Milano. Nel capoluogo lombardo in alcune zone del centro storico (Brera, Castello-Foro Buonaparte, Magenta-Monti-Pagano e Sant'Ambrogio) la domanda è in aumento: tra i nuovi target di domanda si evidenzia la presenza di investitori cinesi, nelle zone più centrali, e dei 'brexiter' in zona Magenta e Brera. Nel primo semestre il range di prezzo per abitazioni ristrutturate a nuovo va da 7-12.000 €/metro quadro e scende a 6-9.000 per gli immobili da ristrutturare. Le quotazioni massime arrivano a 15.000 € nel Quadrilatero. Più nel dettaglio, nel primo trimestre 2018, so no state registrate 5.496 transazioni (+0,9% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso), dopo che nel 2017 l'attività transattiva milanese era aumentata su base annua dell'8,1% a circa 23.700 transazioni. A trascinare la ripresa non sono più solo le localizzazioni centrali e di pregio, ma il ciclo espansivo sembra interessare tutte le zone urbane: considerando le dimensioni degli immobili, quelli di taglio compreso tra i 50 e gli 85 metri quadri registrano un aumento delle compravendite del 9% annuo arrivando a rappresentare il 43% del mercato milanese (10.285 transazioni). A Roma le zone di maggior pregio sono quelle del centro storico, Parioli, Prati e il quartiere Eur. Il concetto di pregio si basa su alcuni parametri come la posizione e affacci importanti, la presenza di terrazzo, la presenza di box e posti auto, il piano alto. Roma è il primo mercato italiano per numero di compravendite. Nel primo trimestre 2018 le transazioni (7.077) hanno subito una leggera battuta d'arresto (-1,9% annuo) a livello di mercato, che si può definire fisiologica a seguito del volume di scambi del 2017 (31.000 transazioni), in crescita del 3% annuo.
Sì alle rinnovabili sul tetto con almeno 500 millesimi
Pier Paolo Bosso, Il Sole 24ORE – Estratto da "Norme & Tributi"
I condòmini, a maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno 500/1000, possono deliberare di realizzare - come condominio- impianti per la produzione di energia da fonti solari o comunque rinnovabili su lastrico solare, tetti, facciate, coperture di box . Il proprietario di una villetta o di un capannone può decidere di realizzare l’impianto su parti idonee del proprio edificio.
In alternativa possono consentire di realizzare tali interventi a imprese specializzate, concedendo un diritto reale o personale di godimento, ricevendone un corrispettivo, annuale o mensile; all’impresa rimangono i ritorni economici derivanti da produzione e vendita di energia elettrica.
Si può costituire in capo all’impresa un diritto reale di superficie per un periodo di 20-25 anni, vita utile dell’impianto. L’atto costitutivo del diritto di superficie deve avere forma scritta ed essere titolo idoneo alla trascrizione nella Conservatoria dei Registri Immobiliari. Oppure si può ricorrere ad un contratto di locazione per egual periodo, per la cui stipula è richiesta la forma scritta e sussiste sempre l’onere della trascrizione in Conservatoria, per renderlo opponibile a terzi.
È opportuno prevedere in capo all’impresa: oneri di costruzione e gestione dell’impianto; totale responsabilità per i lavori di realizzazione; assunzione di adempimenti progettuali ed urbanistici, con esenzione da ogni responsabilità del condominio o del proprietario dell’edificio, che dovrà essere informato prima dei progetti; obblighi di coperture assicurative per eventuali danni arrecati durante i lavori o la gestione dell’impianto. E ancora: oneri di rimozione e smaltimento dell’impianto a carico dell’impresa quando sarà giunto a fine ciclo di vita tecnica,. Meglio ottenere una fideiussione a copertura delle spese, per il caso che l’impresa possa fallire o rimanere inadempiente ai suoi obblighi.
Sono importanti clausole precise sul pagamento dei corrispettivi periodici. Il condominio deve anche valutare che gli impianti non arrechino pregiudizio a stabilità, sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
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