Osservatorio sull'edilizia - Presentazione
La qualità dei contenuti de Il Sole 24 ORE insieme all’esperienza di BigMat - il più grande Gruppo europeo di Punti Vendita di materiali per costruire e ristrutturare - sono gli ingredienti fondamentali che hanno portato alla realizzazione dell’"Osservatorio sull’edilizia” che oggi siamo lieti di proporle. Uno strumento periodico di aggiornamento e informazione con una selezione di notizie ed approfondimenti del Gruppo 24 ORE dedicati al mondo dell’edilizia, con particolare attenzione agli aspetti normativi e agli aggiornamenti utili per lo svolgimento della sua professione.
Agevolazioni sui lavori in casa: aggiornate le guide delle Entrate
Il Sole 24 ORE - Estratto da "Tecnici24"
L'Agenzia delle entrate ha aggiornato le guide
“Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali”,
“Bonus mobili ed elettrodomestici” e
“Le agevolazioni fiscali per il risparmio energetico”,
che informano sui diversi benefici riconosciuti e indica gli adempimenti e le procedure da seguire per poterne usufruire.
Per quanto riguarda le ristrutturazioni edilizie, la legge di Bilancio ha confermato, fino a tutto il 2019, la detrazione IRPEF del 50% su un tetto massimo di spesa di € 96.000 per ciascuna unità immobiliare. Dal 1° gennaio 2020, a meno che intervenga un’ulteriore proroga, la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36%e con un limite massimo di spesa di € 48.000. Si ricorda che, dal 2018, è stato introdotto l'obbligo di trasmettere all'ENEA una comunicazione sui lavori effettuati (attraverso il sito http://ristrutturazioni2018.enea.it), entro 90 giorni dalla data della loro ultimazione, analogamente a quanto già previsto per la riqualificazione energetica degli edifici. Per gli interventi del 2019 è in corso di predisposizione il nuovo portale telematico.
In tema di bonus mobili, l'Agenzia ricorda che si può usufruire della detrazione IRPEF del 50% per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione. L'agevolazione è stata prorogata anche per gli acquisti che si effettuano nel 2019, ma può essere richiesta solo da chi realizza un intervento di ristrutturazione edilizia iniziato non prima del 1° gennaio 2018. Per gli acquisti effettuati nel 2018, invece, è possibile fruire della detrazione solo se l'intervento di ristrutturazione è iniziato in data non anteriore al 1° gennaio 2017. Per avere l'agevolazione è indispensabile realizzare una ristrutturazione edilizia (e usufruire della relativa detrazione), sia su singole unità immobiliari residenziali, sia su parti comuni di edifici, sempre residenziali.
La legge di Bilancio 2019 ha prorogato al 31 dicembre 2019 anche gli incentivi per gli inteventi finalizzati al risparmio energetico degli edifici. Confermata anche la misura del bonus fiscale del 65% (dall'IRPEF e dall'IRES).
Nella guida, l’Agenzia illustra le varie tipologie di lavori per i quali si possono richiedere le detrazioni, che, in linea generale, vengono confermate nella misura del 65% (l’importo massimo di spesa agevolabile è diverso a seconda del tipo di intervento che si effettua).. Restano ferme le limitazioni introdotte già dall'anno scorso per alcuni interventi, quali l'acquisto e la posa in opera di finestre, schermature solari e caldaie di condensazione (percentuale ridotta al 50%). Su queste ultime è riconosciuta la percentuale del 65%, se, oltre a essere in classe A (livello minimo per ottenere almeno il rimborso del 50%), sono anche dotate di sistemi di termoregolazione evoluti. La detrazione per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali e per quelli effettuati su tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio era già stata prorogata al 31 dicembre 2021 dalla precedente legge di Bilancio. Per gli interventi condominiali sono previste detrazioni ancora maggiori quando sono realizzati in edifici appartenenti alle zone sismiche 1, 2 o 3 e finalizzati anche alla riduzione del rischio sismico (detrazione dell'80%, se i lavori determinano il passaggio a una classe di rischio inferiore, dell'85%, se il rischio sismico si riduce di almeno 2 classi). Altra importante novità, in vigore dal 2018, è rappresentata dalla possibilità di cedere il credito, corrispondente alla detrazione spettante, anche per gli interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle singole unità immobiliari e non solo per quelli sulle parti comuni di edifici condominiali.
Sopraelevazione irregolare, permesso edilizio annullato
Donato Palombella, Il Sole 24ORE - Estratto da "Quotidiano del Condominio"
Le proprietarie di due abitazioni si lamentano perché il proprio vicino avrebbe intrapreso dei lavori di ampliamento e sopraelevazione, in forza di una SCIA e del relativo permesso di costruire in sanatoria. Secondo le due proprietarie i lavori in corso sarebbero realizzati in violazione del piano casa regionale, che consentiva un aumento pari al 20% delle cubature già esistenti, nonché in violazione del Dm 1444/1968, in tema di distanze tra costruzioni. Il Tar Catanzaro, con la sentenza n. 1133/2014, respinge il ricorso e la controversia approda nelle aule del Consiglio di Stato.
La relazione tecnica svela le magagne
Il giudice d'appello, trattandosi di risolvere questioni di ordine eminentemente tecnico, chiede una relazione tecnica al Dirigente del dipartimento regionale di urbanistica ed edilizia della Regione. La relazione tecnica evidenzia l'esistenza di numerose violazioni commesse dal vicino-costruttore. In particolare le opere avrebbero comportato la realizzazione di un maggior volume, pari a mc.76,85; viene accertata, inoltre, una violazione nella prescritta distanza minima fra fabbricati di 10 metri rispetto a quanto stabilito dal Dm 1444/1968. Sarebbero state violate le norme in materia di sicurezza nelle costruzioni. Le Norme Tecniche per le Costruzioni trattano la valutazione della sicurezza dei fabbricati rispetto alle azioni sismiche introducendo il cosiddetto Livello di onoscenza delle strutture preesistenti prevedendo una serie di verifiche strutturate per "livelli" crescendi di sicurezza. Nel caso in esame, era stato adottato il livello LC1 (più basso) rispetto al prescritto livello di conoscenza LC3 (più alto). Le opere, poi, erano state eseguite violando le procedure edilizie esistenti. In particolare, secondo la relazione, il comune avrebbe rilasciato il permesso in sanatoria senza verificare la c.d. doppia conformità dell'opera abusiva.
Il giudice d'appello ribalta la situazione
Sulla base di questi presupposti di ordine tecnico, la Sezione VI del Consiglio di Stato, con la sentenza n. 482 del 18 gennaio 2019 ha avuto buon gioco a ribaltare l'esisto del giudizio annullando il verdetto del giudice di primo grado e condannando il soccombente al pagamento delle spese legali. La storia, ovviamente, non finisce qui! Annullato il titolo edilizio, occorrerà attendere che l'amministrazione, probabilmente su sollecitazione delle vicine, ordini la demolizione delle opere irregolari.
Danni da infiltrazioni, paga tutto il condominio se ha bloccato la manutenzione
Luana Tagliolini, Il Sole 24 ORE - Estratto da "Quotidiano del Condominio"
Impedire la corretta manutenzione della terrazza con “condotte oppositive” esime il detentore dalla responsabilità da custodia di cui all'articolo 2051 codice civile.
Il principio è stato applicato di recente dalla Corte di Cassazione nell'ordinanza n. 1188/2019 con la quale ha accolto il ricorso di un condomino condannato, in entrambi i gradi di giudizio, a risarcire i danni cagionati dalle infiltrazioni provenienti dalla propria terrazza a livello all'appartamento sottostante.
Di tali danni, per i giudici di merito, ne rispondono tutti i condomini tenuti alla manutenzione (il proprietario della terrazza a livello in quanto custode in base all'articolo 2051 codice civile e il condominio in forza degli obblighi di conservazione delle parti comuni) secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 codice civile (un terzo della spesa a carico del proprietario, i due terzi a carico dei condomini sottostanti) salvo la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno (Sezioni Unite n. 9449/2016.).
Il proprietario della terrazza presentava ricorso avverso alla pronuncia del Tribunale perché, a suo dire, il Giudice non si era pronunciato sul motivo di appello principale che deduceva l'insussistenza di qualsiasi sua responsabilità ex articolo 2051 codice civile essendosi opposti, gli altri condomini, alle opere di manutenzione del terrazzo da lui intrapresi fino ad ottenere la sospensione del titolo edilizio rilasciato dal Comune.
In base all'articolo 2051 citato, per esimersi dalla responsabilità da custodia, incombe sul custode del bene la prova liberatoria della ricorrenza del caso fortuito, dalla forza maggiore e del fatto del terzo che, nella fattispecie, è consistita nell'opposizione colpevole del condominio alla diligente attività di manutenzione intrapresa dal custode della terrazza.
La Corte di Cassazione ha confermato quanto sostenuto dal ricorrente cioè l'omessa considerazione del Tribunale del motivo di appello riguardante l'insussistenza della propria responsabilità da custodia ex articolo 2051 codice civile in presenza di “condotte oppositive” del condominio e, per tali motivi, ha dichiarato nulla la sentenza ed accolto il ricorso con rinvio.
Prevenzione incendi, dal 6 maggio scatta la "rivoluzione" per i condomìni
Mariagrazia Barletta, Il Sole 24 ORE, Estratto da "Quotidiano di Edilizia e Territorio"
Diventa realtà per i condomìni l'obbligo di pianificare la gestione dell'emergenza in caso di incendio. A introdurlo è il decreto del ministero dell'Interno 25 gennaio 2019. Si tratta del Dm che va ad integrare le “storiche” norme antincendio, datate 1987, da applicare agli edifici di civile abitazione con altezza antincendi superiore a 12 metri. Il decreto è approdato nella “Gazzetta ufficiale” ddel 5 febbraio ed entrerà in vigore trascorsi 90 giorni dalla pubblicazione, ossia il 6 maggio . Si tratta di una piccola rivoluzione nel campo delle norme antincendio che introduce nuove incombenze a carico dei proprietari, i cui contenuti sono già stati anticipati sul Quotidiano del Sole 24 Ore - Condominio del 23 luglio scorso .
Le nuove norme si applicano agli edifici di nuova costruzione e a quelli esistenti, che saranno obbligati a pianificare le procedure di evacuazione, ossia le azioni e i comportamenti corretti da mettere in pratica in caso di incendio, che comprendono, ad esempio, la diffusione dell'allarme, la percorrenza in sicurezza dei percorsi di esodo, il raggiungimento di un luogo sicuro, la procedura per l'attivazione dei soccorsi. Si tratterà anche di individuare una serie di misure gestionali affinché vengano mantenute intatte le condizioni di sicurezza delle parti comuni e sia garantita l'efficienza degli impianti e dei dispositivi antincendio, come le reti di idranti e gli estintori.
Il decreto individua obblighi più severi per gli edifici più alti. Più nel dettaglio, il decreto individua quattro gruppi di misure, molto semplici per gli edifici più bassi (fino a 24 metri) e via via più gravose per quelli più alti, prevedendo, tra i diversi obblighi, l'installazione di un impianto di segnalazione manuale di allarme incendio con indicatori di tipo ottico ed acustico per edifici che superano i 54 metri. L'altezza da considerare - va ricordato - non è la semplice altezza del fabbricato, ma si fa riferimento all'altezza antincendi secondo la definizione, ben nota ai progettisti, contenuta nel Dm 30 novembre 1983.
I condomìni esistenti avranno due anni di tempo dall'entrata in vigore del nuovo decreto per adeguarsi alle disposizioni riguardanti l'installazione, qualora prevista, degli impianti di segnalazione manuale di allarme incendio e dei sistemi di allarme vocale per scopi di emergenza. Per tutte le altre misure gestionali viene concesso un anno per mettersi in regola con le nuove disposizioni. Il decreto contiene, inoltre, prescrizioni volte ad ostacolare la propagazione di un eventuale incendio attraverso le facciate. Si tratta di norme che portano all'attenzione dei progettisti la sicurezza antincendio degli involucri. Le nuove disposizioni relative alle facciate «si applicano agli edifici di civile abitazione di nuova realizzazione e per quelli esistenti che siano oggetto di interventi successivi alla data di entrata in vigore del presente decreto comportanti la realizzazione o il rifacimento delle facciate per una superficie superiore al 50% della superficie complessiva delle facciate».
Il 92% delle case italiane è detenuto dalle famiglie
Il Sole24ORE - Estratto da "Casa24"
Le famiglie detengono oltre il 92% del patrimonio residenziale italiano: l’81% del totale è costituito abitazioni principali o seconde case, l’11% è invece posseduto «a scopo di investimento e di attività di locazione». È?la fotografia scattata dall’Istat sul patrimonio del 2017 e diffusa oggi 1° febbraio.
Il valore dello stock di attività non finanziarie (quindi non solo immobili, pari però all’84% del totale)?è pari a circa 9.505 miliardi di euro. Le famiglie detengono in pratica la metà (per la precisione il 49%) di questa ricchezza. Lo stock è costituto per il 60% da immobili residenziali (come detto, 9 su 10 in mano alle famiglie)?e per il 24% da immobili non residenziali (detenuto per circa il 55% da società non finanziarie, per il 30% dalle famiglie produttrici e per l'11% dalle amministrazioni pubbliche). Gli altri beni «di capitale fisso, materiale e immateriale, rappresentano meno del 10%. Le scorte pesano circa il 4%, i terreni coltivati meno del 3% del totale».
Canna fumaria anche senza il consenso dell'assemblea previsto dal regolamento
Luana Tagliolini, Il Sole 24ORE - Estratto da "Quotidiano del Condominio"
La norma regolamentare che vieta le innovazioni e/o le modifiche delle cose comuni non preventivamente autorizzate dall'assemblea ha natura procedimentale e non contiene una specifica deroga di natura sostanziale al disposto dell'articolo 1102 codice civile in materie di uso della cosa comune.
Tale principio è stato applicato di recente dal Tribunale di Firenze (sentenza n. 189/2019) alla fattispecie riguardante una società, proprietaria di un locale situato al piano terra dello stabile condominiale, che voleva adibirlo a ristorante ma non aveva avuto il consenso dall'assemblea per la realizzazione della canna fumaria.
Tuttavia, poiché il manufatto era stato già costruito sul retro dell'edificio, la società attrice chiedeva al giudice di accertarne la legittimità contestata dal condominio convenuto secondo il quale la canna fumaria era stata installata in contrasto con il regolamento di condominio di natura contrattuale che vietava, al singolo condomino, le innovazioni e le modifiche delle cose comuni non preventivamente autorizzate dall'assemblea.
Il Tribunale investito del caso precisava che la disposizione regolamentare non conteneva alcuna deroga di natura sostanziale al disposto dell'articolo 1102 codice civile in materia di uso comune ma aveva natura procedimentale e diretta sostanzialmente a disciplinare le facoltà di godimento spettanti ai singoli condomini, con l'intento di evitare iniziative prive di autorizzazione.
Nel caso in esame, però, il manufatto era stato già costruito ai sensi dell'articolo 1102 cit., ovvero del legittimo uso delle parti comuni, per cui la violazione della norma procedimentale non poteva comportare di per sé la rimozione e il ripristino della situazione precedente.
L'analisi si riduceva a stabilire se l'opera realizza fosse o no legittima e da farsi alla luce del principio per il quale ogni partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il proprio diritto (articolo 1102 cit.).
Dalla consulenza tecnica il giudice deduceva che il manufatto così come costruito (appoggiato sul retro del muro perimetrale dell'edificio e il cui tubo era stato inglobato in una struttura di cartongesso al fine di evitare alterazione del preesistente aspetto architettonico dell'edificio) non nuoceva alla statica dell'edificio né gli alterava l'aspetto architettonico, non impediva agli altri condomini il pari uso del bene né modificava la destinazione di uso della facciata.
Per tali motivi, il tribunale ha dichiarato legittima l'installazione della canna fumaria in quanto conforme al disposto dell'articolo 1102 codice civile che non risultava derogato, al riguardo, dal regolamento di condominio.
I prezzi delle case crescono in Europa, ma non in Italia
Paolo Dezza, Il Sole24ORE - Estratto da "Tecnici24"
Si è stabilizzato su una media del 4,3% il rialzo dei valori delle case in Europa nel terzo trimestre del 2018, rispetto allo stesso periodo del 2017. I valori appena pubblicati da Eurostat sono in crescita anche sul trimestre precedente, rispettivamente dell’1,6% nella zona euro e 1,5% nella Unione europea. In Italia si è invece registrato un calo dello 0,8%, sia rispetto all’anno precedente sia al trimestre precedente.
Il nostro Paese non è però il solo a essere in territorio negativo. Rispetto al trimestre precedente le quotazioni hanno perso terreno anche in Romania (-0,7%), Finlandia (-0,4%) Slovacchia (-0,3%) e Ungheria (-0,2%). La particolarità tutta italiana è che da quattro anni le compravendite sono tornate a salire mentre i valori continuano a decrescere.
Ci sono Paesi europei nei quali intanto il mercato degli immobili residenziali viaggia a gonfie vele. È il caso dei tre primi Paesi sul podio. Gli aumenti più consistenti nel terzo trimestre (su base annua) sono stati registrati in Slovenia (+15,1%), Olanda (+10,2%) e Irlanda (+9,1%).
In Europa sono cresciuti sia gli scambi che i valori a ritmi più intensi che nelle altre aree del mondo. Secondo Scenari Immobiliari l’effetto Brexit durante il 2018 si è fatto sentire in modo particolare anche nel settore residenziale. Parigi, per la prima volta, sta attirando più capitali d’investimento rispetto a Londra.
Per il 2019 in Europa è prevista in aumento l’attività di ristrutturazione degli edifici residenziali rispetto al trend delle nuove costruzioni.
Nel segmento di pregio quest’anno è previsto ancora una volta in crescita. Fra le capitali europee, Berlino, Madrid e Parigi saranno le città con il maggior incremento di domanda e conseguentemente di scambi e di valori in crescita.
